Neuer Widerrufsbutton: Was Immobilienmakler wissen müssen

Die Branche hat sich gerade an den "Jetzt zahlungspflichtig bestellen-Button" gewöhnt. Nun kommt der Gesetzgeber mit dem nächsten Button, mit dem der Verbraucher seine Rechte besser erkennen und durchsetzen kann. Es geht um den Widerrufsbutton, der ab dem 19.6.2026 installiert sein muss, wenn ein Fernabsatzvertrag über eine Online-Oberfläche geschlossen wird.

Ist das der Fall, muss auch der Widerruf online möglich sein. Letztlich gilt die Regelung für alle Unternehmen. Betroffen sind insbesondere Immobilienmakler, weil sie mit Kaufinteressenten Maklerverträge häufig in größerem Umfang über das Internet abschließen.

Widerrufsbutton: Diese Bereiche sind für Makler relevant

Für Immobilienmakler gibt es grundsätzlich zwei Bereiche, die für den neuen Button relevant sind: Die eigene Homepage, auf der ein Makler sich und seine im Angebot befindlichen Immobilien präsentiert, und der Onlinemarktplatz, auf dem er Inserate schaltet.

Eigene Homepage

Bei der eigenen Homepage kommt es darauf an, ob dort konkrete Immobilien angeboten werden. Ist das der Fall, sollte ein Widerrufsbutton installiert werden. Das liegt daran, dass – je nach Ausgestaltung des Prozesses – bereits über eine Anfrage des Kunden an den Makler ein Maklervertrag zustande kommen kann.

In der Regel ist die bloße Bewerbung auf der Homepage aber noch kein direktes Angebot, sondern nur eine sogenannte Invitatio ad offerendum, also die Einladung an eine unbestimmte Anzahl von Interessenten, dem Makler ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags zu unterbreiten. Sind dagegen auf der Homepage nur allgemeine Informationen zum Makler, greift der Button nicht.

Wenn auf der Website oder über ein nachgelagertes digitales Verfahren ein verbindlicher Vertragsschluss vorgesehen ist, dann sollte man einen Button haben. In der Praxis wird dieser Prozess über eine Maklersoftware gesteuert. Erhält der Interessent aufgrund einer Anfrage über ein Kontaktformular im Anschluss eine E-Mail aus dem System, mit der er auf Landingpages geleitet wird, wo zudem verschiedene Haken zu setzen sind, dann ist man in der Welt der Widerrufsbuttons angekommen.

Online-Marktplatz

Dasselbe gilt für den Fall des Online-Marktplatzes. Wird eine Anfrage von dort an ein System geroutet, über das der Vertragsschluss organisiert wird, ist ebenfalls ein Widerrufsbutton nötig. Immer dann, wenn ein "Zahlungspflichtig bestellen Button" im Spiel ist, ist das für die Notwendigkeit eines Buttons ein starkes Indiz. 

Widerrufsbutton und Bestellbutton sind nur die halbe Miete

Wer die erforderlichen Buttons hat, wiegt sich schnell in Sicherheit. Das kann schief gehen. Denn Maklerverträge mit Verbrauchern, bei denen ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung Vertragsgegenstand ist, bedürfen der Textform nach § 656a BGB.

Textform bedeutet dabei nicht zwingend einen unterschriebenen Vertrag oder ein PDF mit digitaler Signatur. Nach § 126b BGB genügt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, etwa per E-Mail.

Der BGH hat zudem klargestellt, dass ein Maklervertrag trotz Textformerfordernis auch konkludent zustande kommen kann, wenn sich die wesentlichen Vertragsbestandteile – also Parteien, Objekt beziehungsweise Hauptvertrag und Provision – aus den in Textform vorhandenen Erklärungen hinreichend bestimmbar ergeben.

Für die Praxis ist das aber keine Entwarnung. Der digitale Prozess muss so dokumentiert sein, dass Provisionsverlangen, Objektbezug und die Reaktion des Kunden später nachvollziehbar feststehen. Fehlt diese Grundlage, bleibt der Provisionsanspruch angreifbar.

Widerrufsbutton trotz vorzeitigem Erlöschen

Viele Makler verlangen von ihren Kunden, dass sie eine Erklärung zum vorzeitigen Erlöschen des Widerrufsrechts abgeben, um mit der Tätigkeit sofort zu beginnen. Da diese Erklärung aber kein sofortiger Verzicht ist, bleibt das Widerrufsrecht bis zur vollständigen Erbringung der Leistung durch den Makler bestehen.

Auch wenn zwischen diesen beiden Zeitpunkten oft nicht viel Zeit besteht, ist in dieser der Widerruf möglich. Der Button ist also auch in diesen Fällen obligatorisch.

Was der neue Widerrufsbutton können muss

Ist eine Maklerwebseite betroffen, reicht ein einfacher Hinweis im Impressum oder ein allgemeines Kontaktformular nicht aus. Die neue Funktion muss gut sichtbar, leicht zugänglich und während der Widerrufsfrist ständig verfügbar sein. Als Beschriftung der Schaltfläche sieht das Gesetz insbesondere "Vertrag widerrufen" vor; auch eine gleichbedeutende eindeutige Formulierung ist möglich, aber nicht unbedingt zu empfehlen. 

Nach dem Klick auf diese Funktion muss der Verbraucher die notwendigen Angaben machen können, damit der Widerruf zugeordnet werden kann. Dazu gehören insbesondere der Name des Verbrauchers, Angaben zur Identifizierung des Vertrags und ein elektronisches Kommunikationsmittel, etwa eine E-Mail-Adresse. Anschließend muss der Widerruf über eine zweite Schaltfläche bestätigt werden. Diese soll klar mit "Widerruf bestätigen" oder einer entsprechend eindeutigen Formulierung beschriftet sein. 

Wohin mit dem Widerrufsbutton?

Einbindung auf der Webseite

Die Widerrufsfunktion muss für den Verbraucher leicht auffindbar und hervorgehoben platziert sein. Daher bietet sich eine dauerhaft sichtbare Einbindung auf der Website an, etwa im Footer der Webseite.

Softwaregestützter Vertragsschluss

Hat der Makler keine Webseite, sondern nutzt nur den softwaregestützten Vertragsschluss durch eine Maklersoftware, muss gewährleistet sein, dass der Verbraucher dauerhaft die Möglichkeit hat, zum Widerrufsbutton oder Formular zu gelangen. Die meisten Anbieter von Branchensoftware haben das Thema auf dem Schirm. In der Regel wird ein Agreement-Link generiert, über den man zum geschlossenen Vertrag und zum Widerrufsbutton gelangt.

Elektronische Eingangsbestätigung

Nach dem Absenden des Widerrufs muss der Verbraucher unverzüglich eine elektronische Eingangsbestätigung erhalten. Wichtig ist dabei die richtige Wortwahl. Die Eingangsbestätigung sollte nicht den Eindruck erwecken, dass die Wirksamkeit des Widerrufs bereits rechtlich geprüft oder endgültig anerkannt wurde. Diese ist einer späteren Prüfung vorbehalten. Denn nicht jeder Widerruf ist auch berechtigt. 

Widerrufsbelehrung muss angepasst werden

Wer einen Widerrufsbutton bereitstellen muss, muss nicht nur an die technische Funktion denken. Auch die Widerrufsbelehrung muss angepasst werden. Der Gesetzgeber hat das amtliche Muster geändert. Abweichungen hiervon sind unbedingt zu vermeiden.

Die Gerichte sind sehr streng, wenn vom offiziellen Text abgewichen wird. Verbraucher müssen künftig darüber informiert werden, dass und wie sie die elektronische Widerrufsfunktion nutzen können. Diese Information ergänzt die bisherige Widerrufsbelehrung und ersetzt sie nicht. 

Prozessual einfacher: reine Verkäuferprovision

Die Gesamtheit der Regelungen zeigt, wie schwierig und damit angreifbar der Abschluss eines Maklervertrages mit einem Kaufinteressenten ist. Wer alle diese Probleme als Immobilienmakler umschiffen will, schafft das nur, wenn alle Prozesse möglichst selbst in der Hand gehalten werden.

Auch wenn die Nutzung von Webseiten und CRM-Systemen sehr performant ist, ist die Nutzung auch fehleranfällig. Die Rechtsprechung zeigt sich hier immer wieder sehr streng. Oder es wird auf den Maklervertrag und damit auf eine Provisionsvereinbarung mit dem Kaufinteressenten verzichtet und sich nur vom Verkäufer bezahlen lässt. Der Vertragsschluss mit dem Verkäufer ist häufig einfacher und damit weniger fehleranfällig.

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