Der kürzeste Weg durch den Bürokratiedschungel

Herr Unger, Sie haben für den Umbau eines Mehrfamilienhauses in Hamburg eine Baugenehmigung innerhalb von 60 Stunden erhalten. Da können andere Player der Branche nur neidisch drauf blicken – wie haben Sie das geschafft?

Jan Philipp Unger: Das Ergebnis hat uns selbst überrascht. Aber es war kein Zufall. Der Schlüssel liegt nicht in der Einreichung selbst, sondern in der Vorbereitung. Wir treten bei jedem Projekt zunächst mit dem Bauamt in Abstimmung – in Hamburg gibt es dafür die Möglichkeit einer Antragskonferenz, wo alle zuständigen Ämter zusammenkommen. 

Man skizziert, was man vorhat, und bekommt früh die ersten Hinweise. So weiß man etwa, welche Gutachten gebraucht werden und kann frühzeitig mit der Behörde abstimmen, ob der vorgesehene Gutachter den Anforderungen entspricht. Dann wählt man das passende Verfahren – hier das vereinfachte, das schneller ist, weil der Prüfaufwand der Behörde schlanker ist, der Bauherr dafür aber mehr Verantwortung trägt. 

Erst wenn intern alles vollständig und widerspruchsfrei ist, reichen wir ein. Wir arbeiten mit einer Excel-Tabelle und einem Ampelsystem. Unser Anspruch ist es, perfekt abzugeben. Der Gedanke dahinter: Auch der beste Behördenmitarbeiter kann keinen positiven Bescheid ausstellen, wenn die Entscheidungsreife fehlt. 

Genehmigungszeiten: Wer ist Schuld an langen Genehmigungszeiten?

Sie beschreiben das als handwerkliche Vorbereitung, aber viele in der Branche klagen über Behörden als Bremser. Ist das zu einfach gedacht?

Das Narrativ "die Behörde ist schuld" hilft uns nicht weiter. Ich sehe das anders. Ein Behördenmitarbeiter, der eine unvollständige oder widersprüchliche Akte auf dem Tisch hat, kann gar nicht anders als nachfragen oder ablehnen – das ist sein Job. 

Die Frage ist also nicht, warum die Behörde bremst, sondern was wir als Antragsteller tun, um ihr das Entscheiden zu ermöglichen. Wer mit schlechten Unterlagen einreicht und dann über lange Bearbeitungszeiten klagt, sollte die Schuld zuerst bei sich selbst suchen. Das klingt hart, aber ich glaube, dass ein Großteil der Verzögerungen in der Branche hausgemacht ist. 

Natürlich hängt das auch von der Projektkomplexität ab. Je größer das Vorhaben, desto mehr Abstimmungsbedarf, und desto mehr Positionen der Behörde muss man erst einfangen und glätten, bevor man einreichen kann.

Nachverdichtung und Aufstockung: Was Einsteiger wissen müssen

Ihr Unternehmen ist auf Nachverdichtung und Aufstockung spezialisiert – eine Disziplin, die komplex ist und viel Erfahrung braucht. Was würden Sie Nachahmern raten?

Aufstockung und Nachverdichtung klingt nach einer einfachen Erweiterung, ist es aber nicht. Der erste Schritt bei jeder Aufstockung ist bei uns ein Bodengutachten. Die zentrale Frage: Tragen die vorhandenen Fundamente überhaupt das, was wir oben draufsetzen wollen? 

Parallel schauen wir uns die alten Statikunterlagen an und fragen unseren Statiker, ob das Vorhaben grundsätzlich machbar ist – bevor wir einen Euro in Planung investieren. Bei Nachverdichtung durch Anbau kommen Schnittstellenthemen hinzu, die man auf der grünen Wiese nicht hat: Wie interagieren alte und neue Baustoffe miteinander? Wie integriere ich Haustechnik in einen Bestandsbau aus den 60ern? 

Und dann ist da noch die unbequeme Grundsatzfrage, die man sich ehrlich stellen muss: Lohnt sich die Aufstockung wirklich? Oder wäre Abriss und Neubau die wirtschaftlich sauberere Lösung? Wer diese Fragen nicht früh klärt, läuft in ein Projekt, das sich am Ende nicht rechnet.

Ein redaktionell bearbeiteter Auszug aus dem L'Immo-Podcast mit Jan Phillip Unger und Host Jörg Seifert.