Zweifamilienhaus zählt nicht als Einfamilienhaus

Hintergrund: Käufer will Zweifamilienhaus als Familienheim nutzen

Ein Immobilienmakler verlangt vom Käufer eines Hauses die Zahlung von Maklerprovision. Der Makler hatte dem Käufer das Grundstück mit einem Haus, das aus zwei vermieteten Wohneinheiten bestand, vermittelt. Die Immobilie war als Zweifamilienhaus inseriert und wurde im notariellen Kaufvertrag auch so bezeichnet. Beide Wohneinheiten waren zum Zeitpunkt des Kaufs an separate Mietparteien vermietet. Erst nach Abschluss des Maklervertrags teilte der Käufer dem Makler mit, dass er die Immobilie für eigene Wohnzwecke erwerben wolle.

Der Käufer verweigerte anschließend die Zahlung der Maklerprovision. Der Maklervertrag sei unwirksam, weil der Makler gegen den Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB verstoßen habe. Die Vorschrift sieht vor, dass bei einer doppelten Provisionspflicht, also wenn sich ein Makler sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses eine Provision versprechen lässt, beide Parteien eine Maklerprovision in gleicher Höhe schulden müssen. Ein hiervon abweichender Maklervertrag ist unwirksam.

Entscheidung: Nutzungsabsicht muss bei Vertragsschluss erkennbar sein

Der BGH gibt dem Makler Recht. Der Maklervertrag ist nicht wegen Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz unwirksam.

Was ist ein Einfamilienhaus?

Der Halbteilungsgrundsatz nach § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB gilt nur beim Erwerb eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung. Entscheidend für die Einordnung als Einfamilienhaus ist, ob der Erwerb des Objekts bei Abschluss des Maklervertrags für den Makler erkennbar vorrangig den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Maßgeblich sind in erster Linie die objektiven Eigenschaften der Immobilie. In einem früheren Urteil hat der BGH bereits klargestellt, dass die Existenz einer Einliegerwohnung einer Einstufung als Einfamilienhaus nicht entgegensteht. 

Befinden sich jedoch, wie hier, zwei gleichwertige Wohneinheiten im Objekt, ohne dass eine davon nur untergeordnete Bedeutung hat, spricht die Beschaffenheit des Hauses gegen ein Einfamilienhaus.

Käufer muss für Klarheit sorgen

Ergibt sich der Wohnzweck eines einzelnen Haushalts nicht aus der objektiven Beschaffenheit des Gebäudes, obliegt es dem Käufer, seine Nutzungsabsicht dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen. Im Streitfall muss der Käufer dies auch darlegen und beweisen.

Wer dies versäumt, kann sich später nicht mehr auf den Halbteilungsgrundsatz berufen. Der BGH begründet dies mit einem allgemeinen Rechtsgrundsatz: Die Wirksamkeit eines Vertrags beurteilt sich nach den Umständen zum Zeitpunkt seines Abschlusses. Nachträgliche Mitteilungen können daran grundsätzlich nichts ändern.

(BGH, Urteil v. 16.7.2026, I ZR 111/25)

Gesetzliche Grundlage für den Halbteilungsgrundsatz

§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. (...) 

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 (...) abweicht, ist unwirksam. (...)

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