Maklerprovision muss für Verkäufer und Käufer gleich sein

Unterschiedliche Provision von Verkäufer und Käufer

Eine Immobilienmaklerin verlangt von den Käufern einer Immobilie die Zahlung von Maklerprovision. Bei dem Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus nebst einem 45 Quadratmeter großen Anbau mit einer Bürofläche sowie einer Garage.

Die Maklerin war von der Ehefrau des Eigentümers mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt worden. Dabei war eine Provision vereinbart worden, die von der mit den Käufern vereinbarten Provision abweicht.

Entscheidung: Nur hälftige Teilung ist zulässig

Die Maklerin kann keine Maklerprovision verlangen. Der Maklervertrag ist wegen Verstoßes gegen § 656c Abs. 1 BGB nichtig, weil die Maklerin sich von der Ehefrau des Verkäufers und den als Verbraucher handelnden Käufern nicht eine Provision in gleicher Höhe hat versprechen lassen.

Lässt sich ein Makler von beiden Parteien des Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus eine Provision versprechen, muss gemäß § 656c BGB sichergestellt sein, dass beide Parteien eine Maklerprovision in gleicher Höhe zahlen. Ein Vertrag, der dieser Regelung widerspricht, ist unwirksam.

Der Halbteilungsgrundsatz soll Verbraucher davor schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden.

Der Halbteilungsgrundsatz gilt auch, wenn ein Dritter – wie hier die Ehefrau des Verkäufers – statt einer Vertragspartei den Maklervertrag abschließt. Anderenfalls ließe sich der Verbraucherschutz einfach durch Einschaltung eines Dritten umgehen.

Begriff des Einfamilienhauses

In dem Urteil schärft der BGH auch den für die Anwendbarkeit des § 656c BGB maßgeblichen Begriff des Einfamilienhauses. Demnach handelt es sich um ein Einfamilienhaus im Sinne dieser Vorschrift, wenn das zu vermittelnde Objekt für den als Verbraucher handelnden Erwerber zum Wohnen mit einem einzelnen Haushalt dienen soll.

Der Annahme, dass das Einfamilienhaus Wohnzwecken dient, steht nicht entgegen, dass darin eine Einliegerwohnung oder eine anderweitige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von jeweils nur untergeordneter Bedeutung vorhanden ist. Im vorliegenden Fall nahm der Büroanbau etwa ein Fünftel der Gesamtfläche ein, was als untergeordnet anzusehen war.

(BGH, Urteil v. 6.3.2025, I ZR 32/24)

Gesetzliche Grundlage: § 656c BGB

Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. ...

BGH zu Halbteilungsgrundsatz bei Makleralleinauftrag

Mit einem weiteren Urteil vom selben Tag hat der BGH klargestellt, dass der Käufer einer Immobilie nicht mit den vollen Maklerkosten belastet werden darf, wenn der Makler nur vom Verkäufer beauftragt worden ist.

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