Steuerfreiheit beim Erben trotz spätem Einzug

Das Elternhaus ist für viele Menschen mit starken Emotionen verbunden. Für viele ist deshalb selbstverständlich: Die Immobilie soll nach dem Tod von Mutter und Vater in der Familie bleiben. Das gilt erst recht, wenn das Verhältnis zu beiden gut und die Erinnerungen vor allem positiver Art sind.

Fällt das Erbe umfangreich aus, kann sich eine solche Entscheidung auch mit Blick auf die Erbschaftsteuer lohnen. Immerhin bleibt ein Familienheim unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei. 

Sechs-Monats-Frist bestimmt Steuerfreiheit beim Familienheim

Eine besondere Rolle für die Steuerfreiheit spielt die Frist, innerhalb derer die Selbstnutzung des Elternhauses beginnt. In der bisherigen Rechtsprechung hatte sich dafür ein Zeitraum von sechs Monaten herauskristallisiert.

Dass es dabei auch zu Abweichungen kommen kann, zeigt ein kürzlich veröffentlichter Beschluss des Bundesfinanzhofs ( BFH, Beschluss v. 27.5.2026, II B 41/25 ). In diesem Fall war der Sohn mit seiner Frau erst knapp 2 Jahre nach Eintritt des Erbfalles in sein Elternhaus gezogen. 

Einer der Gründe für den späten Einzug war, dass die Mutter des Mannes noch ein Wohnrecht für die Immobilie hatte. Dieses nutzte sie von Januar 2022 bis zu ihrem Umzug in eine Pflegeeinrichtung im Juni desselben Jahres. Danach begannen umfangreiche Renovierungsmaßnahmen im Haus. Die Grundlagen dafür wurden jedoch bereits vor dem Wechsel der Mutter in das Seniorenheim gelegt. Nachweislich hatten der Sohn und seine Frau bereits im April 2022 Kontakt zu einem Energieberater und weiteren Handwerkern aufgenommen.

Obwohl sie tatsächlich erst Ende 2023 in das Familienheim eingezogen waren, hatte der Mann sich dort bereits im September des Vorjahres rückwirkend zum 1.7.2022 angemeldet. Seine Ehefrau vollzog ihre Ummeldung am 15.11.2022 rückwirkend auf den Beginn dieses Monats. In der Erbschaftsteuererklärung von August 2022 hatte der Sohn jedoch noch seine vorherige Anschrift angegeben. Auch eine Steuerfreiheit für das Familienheim beantragte er darin nicht.

Familienheim: So sicherte sich der Erbe die Steuerfreiheit

Im folgenden Erbschaftsteuerbescheid berücksichtigte das Finanzamt zunächst einen geschätzten Grundbesitzwert. Nachdem der korrekte Wert gesondert für Zwecke der Erbschaftsteuer festgestellt wurde, erließ die Behörde einen geänderten Bescheid mit einer höheren Erbschaftsteuer. Dagegen legte der Mann Einspruch ein. Außerdem beantragte er nun auch die Steuerfreiheit für das Familienheim.

Vor dem Niedersächsischen Finanzgericht bekam er schließlich recht. Nach Einschätzung der Richter beginnt die Frist zur unverzüglichen Bestimmung der Immobilie zur Selbstnutzung erst dann, wenn ein Erbe rechtlich in der Lage ist, sie zu beziehen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn keine Verfügungen von Wohnberechtigten mehr entgegenstehen. Die Beschwerde des zuständigen Finanzamts wegen Nichtzulassung der Revision hat der Bundesfinanzhof im Anschluss als unbegründet zurückgewiesen.

Tatsächlich kommt es darauf an, dass ein Erbe die Immobilie unverzüglich zur Selbstnutzung für eigene Zwecke bestimmt. Unverzüglich bedeutet ohne schuldhafte Verzögerung. Im Allgemeinen wird dabei eine Frist von 6 Monaten als angemessen betrachtet. Im vorliegenden Fall fiel die Entscheidung in diesem Zeitraum, was auch durch die Handwerkerkontakte belegt werden konnte. Entsprechend war der verspätete Einzug unschädlich mit Blick auf die Steuerfreiheit.

Praxis-Tipp: Nutzungsentscheidung früh dokumentieren 

Wer sein Elternhaus nach dem Tod von Vater und Mutter als Familienheim bewohnen will, muss sich schnell entscheiden. Nur wenn die Selbstnutzung innerhalb von sechs Monaten erfolgt, fällt für diese Immobilie keine Erbschaftsteuer an. Ist die zügige Nutzung nicht möglich, müssen die Hinderungsgründe in jedem Fall im Objekt bedingt liegen. Das kann etwa bei notwendigen Sanierungsarbeiten in großem Umfang gegeben sein. Allerdings kommt es immer darauf an, die Nutzungsentscheidung innerhalb der Frist zu treffen und dies belegen zu können.

Ob ein bestehendes Wohnrecht ebenfalls zu einem verspäteten Fristbeginn führt, ist mit dem Beschluss des Bundesfinanzhofs jedoch noch nicht entschieden. Ein entsprechendes Urteil war nicht erforderlich, da die Mutter im vorliegenden Fall bereits vor Ablauf von sechs Monaten ausgezogen war und damit der Entscheidung für das Familienheim nicht mehr entgegenstand. Es bleibt daher abzuwarten, ob das oberste Finanzgericht in der Zukunft den Fristbeginn genauso einstuft wie in diesem Fall die Vorinstanz.

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