So viel mehr kostet Neubau gegenüber Bestand

Wer in Deutschland eine neue Eigentumswohnung kauft, zahlt fast überall mehr als für eine vergleichbare Bestandswohnung. Im mittleren Preissegment beträgt der Aufschlag für eine 70 Quadratmeter große Neubauwohnung in 49 Regionen mindestens 180.000 Euro. Im oberen Segment fällt der durchschnittliche Aufschlag zwar geringer aus, doch auch hier zahlen Käufer in 66 Regionen mindestens 160.000 Euro mehr im Neubau.

Das sind Ergebnisse aus dem Postbank Wohnatlas 2026, berechnet von Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI). Die Studie zeigt die regionalen Preisunterschiede zwischen Neubauten und vergleichbaren Bestandswohnungen.

Neubauwohnungen vs. Bestand im mittleren Preissegment

Im mittleren Preissegment wird der Median aller Bestands- und Neubauwohnungen einer Region einander gegenübergestellt. Das ist der Wert, über und unter dem jeweils 50 Prozent der Wohnungsangebote liegen. Nebenkosten bleiben außen vor.

In 49 der 400 deutschen Regionen wird für Neubauten im mittleren Preissegment gegenüber vergleichbaren Bestandswohnungen ein Preisaufschlag von 2.570 Euro oder mehr pro Quadratmeter fällig. Käufer zahlen einen Aufpreis von mindestens 180.000 Euro.

An der Spitze der Liste stehen drei Regionen aus Bayern. Im Landkreis Miesbach beträgt der Aufpreis 422.892 Euro, dahinter folgen der Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit 373.126 Euro und die kreisfreie Stadt Erlangen mit 307.461 Euro Zuschlag für Neubauwohnungen im Vergleich zu Bestandsbauten. Dahinter liegen mehrere Großstädte.

Stuttgart auf Rang vier ist als einzige Metropole unter den zehn Regionen mit den höchsten Preisaufschlägen vertreten. Hier muss ein Neubauzuschlag von 261.878 Euro einkalkuliert werden. Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern) belegt mit einem Aufschlag von durchschnittlich 260.472 Euro den fünften Platz.

Die zehn Regionen mit den höchsten Preisdifferenzen im mittleren Segment

In diesen zehn Regionen waren die Preisdifferenzen zwischen Neu- und Bestandsbauten für 70-Quadratmeter-Wohnungen im mittleren Preissegment 2025 am höchsten in Euro.*

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2026); Berechnungen und Darstellung HWWI

*Nur Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens zehn Daten zu Neubauten (Baufertigstellung 2023 bis 2025) im Jahr 2025; Kaufpreise ohne Nebenkosten

**Sortierung nach Differenz Neubau zu Bestand einer 70-Quadratmeter-Wohnung im mittleren Preissegment

In Küstenregionen schlägt Bestand den Neubau beim Preis

In 43 für den Postbank Wohnatlas 2026 untersuchten Regionen sind die Preisunterschiede zwischen Neubau und Bestand im mittleren Preissegment geringer. Dort zahlen Käufer durchschnittlich maximal 100.000 Euro mehr für die 70-Quadratmeter-Neubauwohnung, das entspricht 1.430 Euro je Quadratmeter.

Besonders niedrig sind die Aufpreise in Ferienregionen an den Küsten. Davon zählen acht zu den zehn Regionen mit den geringsten Preisdifferenzen. In drei Küsten-Landkreisen sind Neubauwohnungen günstiger als Bestandsimmobilien, denn Neubauten im mittleren Segment entstehen hier eher in abgelegener als in attraktiver Lage.

Im Landkreis Nordfriesland mit den Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt zahlen Käufer 53.444 Euro weniger für einen Neubau, im Landkreis Leer mit der Insel Borkum sind es 29.988 Euro und im Landkreis Rostock mit Ostseebädern wie Kühlungsborn und Heiligendamm 14.062 Euro.

Im Landkreis Wittmund (Rang vier) gibt es zwar einen Aufschlag auf Neubauten, der macht aber nur rund 30.000 Euro aus. Auch in den Landkreisen Aurich (30.890 Euro), Friesland (36.252 Euro) und Vorpommern-Greifswald (59.282 Euro) und in der Stadt Rostock (37.333 Euro) sind Bestandswohnungen nur geringfügig günstiger als Neubauten.

Neubauwohnungen vs. Bestand im oberen Preissegment

Im oberen Preissegment, das sind die teuersten zehn Prozent der Angebote ohne Nebenkosten, liegen die durchschnittlichen Aufschläge für Neubauten unter denen im mittleren Preissegment, heißt es im Postbank Wohnatlas 2026.

In den 66 Regionen mit den höchsten Preisunterschieden zahlen Käufer für eine neugebaute 70-Quadratmeter-Wohnung mindestens 160.000 Euro (2.285 Euro pro Quadratmeter) mehr als für eine vergleichbare Bestandswohnung.

Die zehn Regionen mit den höchsten Preisdifferenzen im oberen Segment

In diesen zehn Regionen waren die Preisdifferenzen zwischen Neu- und Bestandsbauten für 70-Quadratmeter-Wohnungen im oberen Preissegment 2025 am höchsten in Euro.*

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2026); Berechnungen und Darstellung HWWI

*Nur Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens zehn Daten zu Neubauten (Baufertigstellung 2023 bis 2025) im Jahr 2025; Kaufpreise ohne Nebenkosten

**Sortierung nach Differenz Neubau zu Bestand einer 70-Quadratmeter-Wohnung im oberen Preissegment

Nordsee und Ostsee: Hier kostet Neubau weniger als Bestand

Die größte Differenz verzeichnet auch im oberen Preissegment der bayerische Landkreis Miesbach mit 492.750 Euro. Die Urlaubsregion Garmisch-Partenkirchen (340.256 Euro) und die Städte Stuttgart (318.931 Euro) und Krefeld (263.540 Euro) waren ebenfalls bereits im mittleren Preissegment unter den "Top 10" vertreten.

Ganz anders Nordfriesland: Im mittleren Segment sind Neubauten dort günstiger als Bestandswohnungen, im Luxusbereich verzeichnen sie den bundesweit zweitgrößten Aufschlag (369.179 Euro). Neu in den "Top 10" sind die Landkreise Rendsburg-Eckernförde, Plön, Hochtaunuskreis und Potsdam-Mittelmark und der Stadtstaat Hamburg.

In den Landkreisen Aurich (minus 529.065 Euro), Leer (minus 271.121 Euro), Friesland (minus 255.879 Euro) und Wittmund (minus 140.295 Euro) an der Nordsee sowie im Landkreis Rostock (minus 36.257 Euro) an der Ostsee sind Neubauten im oberen Preissegment im Durchschnitt günstiger als Bestandsimmobilien.

Insgesamt gehören 81 Landkreise uns Städte zu den Regionen mit geringen Aufschlägen für Neubauten im oberen Preissegment. Hier beträgt die Differenz zwischen Neubau und Bestand bei weniger als 75.000 Euro. Abseits der Küstenregionen betrifft das die bayerischen Landkreise Kronach (19.137 Euro) und Neustadt an der Waldnaab (18.651 Euro) und die Stadt Bamberg (17.160 Euro). Im Eifelkreis Bitburg-Prüm und dem Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge kosten Neubau- und Bestandswohnungen etwa gleich viel.

Postbank Wohnatlas 2026: Methodik

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den sechsten Studienteil des Wohnatlas 2026 darstellt, wurde unter der Leitung von Dr. Dirck Süß, Geschäftsführer des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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