Wohnungsmarkt: Blasengefahr in München weltweit am größten Infografik

Die Situation am Wohnimmobilienmarkt hat sich laut einer Studie von UBS in zwei deutschen Metropolen extrem zugespitzt: Für München mit seinen boomenden Preisen sehen die Ökonomen derzeit die größte Blasengefahr weltweit. Auch in Frankfurt am Main steigen die Risiken signifikant.

Im aktuellen vom Vermögensverwalter UBS Global Wealth Management erstellten Bericht "UBS Global Real Estate Bubble Index 2019" erreicht München auf der Risikoskala den höchsten Wert von 2,01 und liegt damit in dieser Ausgabe noch vor Toronto (1,86), Hongkong (1,84) und Amsterdam (1,84). Frankfurt (1,71) ist im UBS-Blasenindex innerhalb eines Jahres vom zehnten auf den fünften Platz gesprungen und findet sich laut UBS "neben dem konkurrierenden Finanzplatz Paris (1,54)" neu in der Gefahrenzone. Der Sprung in Frankfurt war im Jahresvergleich laut UBS besonders extrem. Im Jahr 2018 lag der Wert noch bei 1,43.

"Zunehmende ökonomische Unsicherheit wiegt den positiven Effekt fallender Zinssätze auf die Nachfrage nach Immobilien mehr als auf. Allerdings waren in Teilen der Eurozone die tiefen Zinsen hauptverantwortlich für den Anstieg des Immobilienblasenrisikos." Mark Haefele, Chief Investment Officer von UBS Global Wealth Management

München lag vor einem Jahr mit einem Wert von 1,99 noch auf dem zweiten Platz hinter Hongkong (2,03) und vor Toronto (1,95) sowie Amsterdam (1,65). Insgesamt sind im aktuellen UBS-Bericht damit sieben Metropolen weltweit besonders kritisch bewertet worden.

München Wohnungsmarkt Blasengefahr
Der Immobilienboom in München hält an, hier wird die Blase laut UBS am ehesten platzen

Immobilienblase: Was macht München und Frankfurt gefährlich?

Wirtschaft und Bevölkerung in München wachsen weiter an, während die zunehmend hohe Nachfrage nach Wohnraum nicht befriedigt werden kann. Das hat der Studie zufolge dazu geführt, dass sich die realen Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in München in den vergangenen zehn Jahren inflationsbereinigt mehr als verdoppelt haben. Sie scheinen "auf einem explosiven Kurs zu sein", prognostizierten die Analysten bereits im Global Real Estate Bubble Index 2018.

"Keine andere Stadt der Welt ist dem Risiko einer Immobilienblase so klar ausgesetzt. Investoren sollten Vorsicht walten lassen, wenn sie Käufe in diesen Regionen Deutschlands erwägen." Maximilian Kunkel, Chefanlagestratege Deutschland bei UBS Global Wealth Management

Für den Kauf einer zentral gelegenen 60-Quadratmeter-Wohnung muss "ein qualifizierter Arbeitnehmer im Dienstleistungssektor" wie bereits im Vorjahr rund acht Jahreseinkommen aufbringen, heißt es in der Studie.

Die realen Preise in Frankfurt haben laut Studie in nur einem Jahr um elf Prozent zugelegt, was laut UBS der "höchsten Rate unter allen erfassten Städten" 2019 entspricht. Untersucht wurden 24 Metropolen weltweit. Auch in Frankfurt steigen die Wohnungspreise und Mieten demnach deshalb weiter, weil das Angebot die Nachfrage nicht decke, so die Studienautoren. In Betrachtung der vergangenen zehn Jahre sind die realen Immobilienpreise in Frankfurt um satte 80 Prozent gestiegen.

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Die Immobilienpreise sind im Jahresvergleich laut UBS in keiner anderen Weltmetropole so deutlich gestiegen wie in Fankfurt

Im Durchschnitt der 24 analysierten Märkte weltweit sind die inflationsbereinigten Preise innerhalb eines Jahres sogar zum Stillstand gekommen.

Ungleichgewicht in der Eurozone nimmt zu: London kühlt deutlich ab

Die Ungleichgewichte haben den Studienautoren zufolge innerhalb eines Jahres hauptsächlich in der Eurozone zugenommen. Während sich Frankfurt und Paris in der Blasenzone befinden, sind etwa die Bewertungen in Stockholm markant zurückgegangen: von 1,45 (2018) auf 1,10 (2019). Auch der Immobilienmarkt in London hat sich deutlich abgekühlt und ist zum ersten Mal seit 2016 raus aus der Blasenzone. Im Jahr 2018 erreichte die britische Haupstadt einen Wert von 1,62, im aktuellen Bericht sind es noch 1,31. Hier gilt der Markt nur noch als überteuert.

Doch vor allem in der Eurozone sind die Preise für Wohnimmobilien der Studie zufolge noch einmal deutlich angestiegen. Grund dafür seien vor allem die niedrigen Zinsen, die zu mehr Immobilienkäufen und Investments geführt haben, so die Autoren: Die steigenden Preise könnten Immobilien in diesen Metropolen zunehmend unattraktiver machen.

In den noch im Jahr 2016 vier gefährlichsten Städten weltweit, London (aktuell Platz neun), Vancouver (sechs), Stockholm (zwölf) und Sydney (15), sind die realen Preise laut UBS innerhalb von drei Jahren im Durchschnitt um zehn Prozent gefallen. Hier befindet sich nur noch Vancouver in der Gefahrenzone. Neu im Ranking waren in diesem Jahr Madrid (17), Moskau (18), Tel Aviv (16) und Dubai (23), die allesamt nur leicht überbewertet oder wie Dubai fair bewertet wurden.


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