Frankfurt und München trotzen der Blasengefahr

Noch 2022 zählten München und Frankfurt am Main zu den Großstädten weltweit mit dem größten Risiko für eine Immobilienblase. Auch 2023 waren die Wohnungsmärkte hier noch stark überbewertet: In diesem Jahr ist das Blasenrisiko nur noch moderat.

Zu dieser Einschätzung kommt die Schweizer Großbank UBS im Global Real Estate Bubble Index 2026. Untersucht wurden 23 Metropolen weltweit. Zürich hat mittlerweile Tokio und Miami überholt und steht auf Platz eins. Lissabon und Seoul sind erstmals Teil der Studie.

Risiko von Immobilienblasen verschiebt sich

Zürich weist laut UBS derzeit weltweit das höchste Risiko einer Immobilienblase auf, gefolgt von Tokio. Der Erschwinglichkeitsdruck sorgt für eine wachsende Kluft zwischen Premiumlagen und den breiteren Wohnungsmärkten. Miami, das in den vergangenen beiden Ausgaben den höchsten Indexwert verzeichnete, fällt in die Kategorie mit erhöhtem Risiko zurück. Ein erhöhtes Risiko haben auch Dubai, Seoul, Genf und Lissabon.

Ein moderates Immobilienblasenrisiko besteht in Los Angeles, Sydney, Toronto, Vancouver, Hongkong und Singapur. In Europa zählen Amsterdam, Madrid, Frankfurt am Main, München und Mailand zu dieser Kategorie. Das Risiko in Paris und London gilt als niedrig. Außerhalb Europas werden New York, San Francisco und São Paulo als Märkte mit geringem Blasenrisiko eingestuft.

Wo das Ungleichgewicht am Markt am stärksten zunimmt

Lissabon und Seoul verzeichneten 2026 die stärkste Zunahme der Marktungleichgewichte. Auch in Mailand, Hongkong, Madrid und Dubai nahmen die Risiken zu – obwohl der Indexwert in Dubai seit März leicht zurückging.

Niedrige Finanzierungskosten verschärften die Ungleichgewichte in Zürich und Genf. In Tokio und Sydney nahmen die Ungleichgewichte dagegen ab, in Singapur blieben sie stabil. In nordamerikanischen Städten sank das Blasenrisiko, weil hohe Finanzierungskosten die Erschwinglichkeit beeinträchtigten und die Wohnungsnachfrage dämpften.

In Europa verzeichneten Frankfurt am Main und Amsterdam die stärksten Rückgänge bei den Indexwerten.

Hohe Zinsen bremsen die Nachfrage

Die Kaufpreise für Wohneigentum sowie Mieten und Einkommen stagnierten im vergangenen Jahr inflationsbereinigt weitgehend, heißt es im Bubble Index 2026. Dabei sind die Unterschiede zwischen den Städten erheblich.

In Seoul, Lissabon, Madrid und Hongkong stiegen die realen Wohnungspreise jeweils um rund zehn Prozent. In Vancouver und Toronto sanken sie hingegen um etwa zehn Prozent. Auch Frankfurt am Main und München verzeichneten Preisrückgänge, wenn auch in geringerem Ausmaß.

In den meisten Städten belaufen sich die jährlichen Nutzungskosten einer neu erworbenen 60-Quadratmeter-Wohnung einschließlich Hypothekarzinsen und Unterhalt auf mehr als 40 Prozent des Bruttoeinkommens einer hochqualifizierten Fachkraft. Das verdeutlicht UBS zufolge den zunehmenden Druck auf die Erschwinglichkeit. Zudem liegen die Nutzungskosten für Wohneigentum deutlich über den Mietkosten vergleichbarer Wohnungen – das gilt besonders für München, Hongkong und Sydney.

Ausmaß und Dauer des Inflationsschocks

In mehr als der Hälfte der von UBS untersuchten 23 Städte bietet Wohneigentum seit 2021 keinen wirksamen Schutz mehr vor Inflation. Märkte, die der höchsten Risikokategorie angehörten, verzeichneten seitdem mit durchschnittlich rund 15 Prozent die stärksten realen Preisrückgänge.

In Städten mit überdurchschnittlicher Inflation sanken die realen Wohnungspreise im Mittel um rund fünf Prozent. Städte mit unterdurchschnittlicher Inflation erzielten eine durchschnittliche reale Preissteigerung von rund zehn Prozent.

Die Nachfrage nach städtischem Wohnraum blieb hoch. Das zeigt sich am Mietwachstum, das in den vergangenen fünf Jahren in der Regel mit dem Einkommenswachstum Schritt hielt und es in vielen Fällen übertraf. Anhaltende Angebotsengpässe stützen diesen Ausblick.

Verhaltene Erholung in Frankfurt und München

Auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt besteht den Studienautoren zufolge ein deutlicher Nachfrageüberhang. Zuwanderung und der Trend zu kleineren Haushalten treiben die Mieten nach oben, während hohe Bau- und Finanzierungskosten die Neubautätigkeit bremsen. Der Markt für selbst genutztes Wohneigentum bleibt schwach.

Die Wohnungspreise sind 2026 weiter gesunken und liegen inflationsbereinigt inzwischen fast 25 Prozent unter dem Höchststand von 2021. Die Marktungleichgewichte haben sich dadurch deutlich reduziert – das Blasenrisiko gilt nun als moderat. Eine spürbare Erholung der Preise ist erst bei einem optimistischeren Wirtschaftsausblick oder niedrigeren Finanzierungskosten zu erwarten.

Frankfurt am Main verzeichne einen deutlichen Rückgang bei der Gefahr einer Immobilienblase, "getrieben durch einen Rückgang der Immobilienpreise", schreibt die UBS. In München sei das Blasenrisiko moderat, da hohe Zins- und Baukosten den Wohnungsmarkt bremsten. Seit 2022 seien die Kaufpreise wegen gestiegener Kreditzinsen inflationsbereinigt gefallen, während die Verbraucherpreise stark anzogen und die Einkommen zulegten.

Global Real Estate Bubble Index: Das Ranking 2026

Je höher der Wert im Bubble Index, desto höher das Blasenrisiko. Für 2026 hat UBS noch zwei Weltstädte in der akuten Risikozone ausgemacht. Sie haben einen Indexwert größer als 1,5. Auf den Plätzen drei bis sieben folgen die Städte mit einem erhöhten und ab acht bis 18 mit einem moderaten Risiko. Ab dem 19. Rang ist das Risiko nur gering.

Rangliste: UBS Global Real Estate Bubble Index 2026

1. Zürich (1,69)
2. Tokio (1,54)
3. Miami (1,41)
4. Dubai (1,16)
5. Seoul (1,13)
6. Genf (1,12)
7. Lissabon (1,04)
8. Amsterdam (0,95)
9. Madrid (0,86)
10. Los Angeles (0,69)
11. Sydney (0,68)
12. Frankfurt am Main (0,64)
13. Toronto (0,63)
14. Vancouver (0,62)
15. München (0,61)
16. Hongkong (0,61)
17. Singapur (0,54)
18. Mailand (0,50)
19. Paris (0,33)
20. London (0,32)
21. New York (0,28)
22. San Francisco (- 0,02)
23. São Paulo (- 0,24)

Der Index fasst die Situation am Wohnungsmarkt mit Indikatoren wie Preis-Einkommen und Anteil an Bauinvestitionen im Verhältnis zum Bruttoinlandsprodukt zusammen.

UBS Global Real Estate Bubble Index

Die UBS berechnet den Bubble Index jährlich als Durchschnitt aus gewichteten standardisierten Indikatoren. Für die Betrachtung der Immobilienpreise verwendete die UBS für Frankfurt am Main und München Preisindizes von Bulwiengesa und dem Kiel Institut für Weltwirtschaft. Bei den Mieten kamen Daten von Bulwiengesa und der OECD zum Einsatz, beim Einkommen Daten der OECD und des Statistischen Bundesamtes.

UBS Global Real Estate Bubble Index 2026

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