85.000 Wohnungen fehlen pro Jahr

Die Wohnwetterkarte 2026 von BPD (Bouwfonds Immobilienentwicklung) und Bulwiengesa analysiert rund 11.000 Städte und Gemeinden in Deutschland. Die Trends: Die Provinz kühlt ab, die Metropolen bleiben heiß, und kleine Großstädte verlieren an Dynamik.

Der demografische Wandel verändert den Wohnungsmarkt regional schneller als erwartet.

Bevölkerungsrückgang trifft die Provinz am härtesten

Ländliche Regionen und kleinere Universitätsstädte verlieren laut Rechnung von BPD und Bulwiengesa Einwohner. Damit sinkt auch die Wohnungsnachfrage. Was in den Nullerjahren noch funktionierte, nämlich dass junge Haushalte sich abseits der Metropolen ansiedelten, gilt demnach nicht mehr. Junge Menschen konzentrieren sich stärker in den A-Städten. Eine schrumpfende Wirtschaft verstärkt den Trend.

Das bislang heiße Süddeutschland kühlt in der Fläche spürbar ab. Die Wärme bündelt sich in der Wohnwetterkarte entlang der großen Verkehrsachsen A5 und A8. Kühler werden unter anderem der Schwarzwald, der Raum Sigmaringen, der Raum Ansbach, der Odenwald, der Raum Fulda, die nördliche Oberpfalz, der Kreis Garmisch, der Raum Traunstein und das Berchtesgadener Land.

Im Nordwesten zeigt sich ein ähnliches Bild. Ein Streifen nördlich des Ruhrgebiets, Teile Ostwestfalens und das Umland von Osnabrück kühlen ab. Im schrumpfenden ländlichen Raum Westdeutschlands – Sauerland, Nordhessen, Oberfranken, Eifel, Westpfalz und Bayerischer Wald – tauchen erstmals wieder Blautöne auf.

Metropolen bleiben heiß und strahlen ins Umland aus

In den A-Städten und den größeren B-Städten wie Hannover, Bremen, Leipzig, Dresden und Nürnberg bleibt der Wohnungsmarkt angespannt, trotz sinkender Bedarfsprognosen, heißt es in der Studie. Der demografisch bedingte Rückgang der Nachfrage ist zu gering, um den über Jahre aufgebauten Wohnungsmangel auszugleichen. Niedrige Fertigstellungszahlen verschärfen die Lage weiter.

Entlastung entsteht im gut angebundenen Umland. Besonders sichtbar ist das im Rhein-Main-Gebiet, wo Städte wie Limburg, Bad Kreuznach, Gießen und Alzey wärmer werden. In München reicht die Hitze traditionell weit ins Umland. Hier ändert sich wenig. Berlin dehnt seine heiße Zone immer weiter aus. Die dünne Besiedlung des Umlandes zeigt, dass ein geringerer Zuzug den Wohnungsmarkt stark verändert.

Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt Düsseldorf zählt nicht zu den heißesten Wohnungsmärkten. Wer die Stadtgrenzen überquert, findet in Duisburg, Solingen oder Wuppertal vergleichsweise entspannte Märkte. Nachfrage gibt es auch gezielt in den teuren Top-Lagen Düsseldorfs.

Wohnungsbau bleibt Standortpolitik

In kleineren Großstädten abseits der großen Ballungsräume lassen sich Nachholbedarfe über das Umland und den Bestand auffangen, schreiben die Studienautoren. Sinkende Geburtenzahlen schlagen hier direkter auf den Wohnungsmarkt durch. Betroffen sind etwa Rostock, Osnabrück, Braunschweig, Marburg, Kaiserslautern, Bayreuth und Passau. Mit Dortmund fällt auch eine größere B-Stadt in diesen Trend.

Der sinkende Wohnungsbedarf darf demnach aber nicht als Entwarnung gelten. In angespannten Märkten fehlen weiterhin Wohnungen. Viele Projekte stehen aus wirtschaftlichen Gründen vor dem Scheitern.

Fazit der Studie: Projektentwickler brauchen verlässliche Rahmenbedingungen des Bundes, schnellere Planungsverfahren und eine kritische Überprüfung von Baunormen. Gefordert sind Politik und Verwaltung, aber auch institutionelle Investoren. Bezahlbarer Wohnraum entscheidet über die wirtschaftliche und demografische Zukunft ganzer Regionen.

Zur interaktiven Wohnwetterkarte von BPD und Bulwiengesa

Wohnwetterkarte: Methodik

Mit der Wohnwetterkarte stellen BPD und Bulwiengesa anhand eines Temperaturgefälles das Verhältnis von Angebot und Nachfrage von Wohnungen dar – dabei werden 25 Farbtöne von der kältesten bis zur wärmsten Kommune vergeben. Je heißer eine Gemeinde, desto größer ist der Bedarf im Verhältnis zur Bautätigkeit.

Für die Wahl der Farbe in der Wohnwetterkarte 2026 werden alle Kommunen jeweils in 25 gleich große Gruppen eingeteilt. Das Wohnwetter zeigt die Relation zu den anderen Kommunen und eignet sich daher nicht für einen direkten Vergleich zwischen den Jahren. Um die generelle Abnahme des Bedarfs zu visualisieren, wurde die Farbskala gegenüber 2025 leicht verändert, sodass es einen Blauton mehr gibt.

Die errechneten Komponenten aus Ersatz- und Zusatzbedarf (2025 bis 2029) pro Jahr und der Nachholbedarf (2025 bis 2042) pro Jahr wurden ins Verhältnis zum aktuellen Wohnungsbestand und zur Prognose der Bautätigkeit (2025 bis 2029) pro Jahr gesetzt.

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