Wohnimmobilien: Umland nicht unbedingt günstiger als Stadt

Die Preise für Wohneigentum steigen rapide, vor allem in den Großstädten, heißt es immer wieder. Jetzt kommt eine Studie von Europace zu einem überraschenden Ergebnis: Nicht in den Städten, sondern im Umland sind die Immobilienpreise im Verhältnis zum Einkommen der Käufer überproportional gewachsen.

Der Studie "Im Umland wird Wohnen unbezahlbar" zufolge, die sich auf eine breite Datenbasis stützt, sagt die absolute Entwicklung der Immobilienpreise nur wenig darüber aus, wie attraktiv ein Kauf wirklich ist. Denn: Neben Faktoren wie Lage und persönlichen Präferenzen ist vor allem das Einkommen ein elementares Kriterium.

Wohneigentum lässt sich in der Stadt schneller tilgen als im Umland

Wer sein ganzes verfügbares Nettoeinkommen zur Abzahlung einer Immobilie nutzen kann, benötigt der Europace-Studie zufolge im Umland 6,8 Jahre im Durchschnitt. In der Stadt geht das etwas schneller: Der Prozess dauert hier nur 6,7 Jahre. 

Hier zeigt sich, dass die Immobilienpreise im Umland im Verhältnis zum Einkommen der potenziellen Käufer überproportional gestiegen sind. Auch die Städte verlieren der Studie zufolge für private Kaufimmobilien weiter an Attraktivität, das Umland wird dadurch aber nicht attraktiver.

Kaufpreis-Einkommens-Relation

Wie attraktiv ist der Immobilienkauf im Umland? Hier hat Europace den Kaufpreis einer Immobilie in Relation zum Nettoeinkommen gesetzt, mit dem Ergebnis: Mussten im Umland 2016 noch 6,37 Nettoeinkommen zur Abzahlung einer Immobilie aufgewendet werden, lag dieser Wert im Jahr 2018 bei 6,80. In der Stadt ist das Niveau vergleichbar, aber der Zuwachs fiel deutlich geringer aus: Der Wert im Umland ist um 6,8 Prozent gestiegen, in der Stadt um 3,6 Prozent und auf dem Land um 4,9 Prozent. Im Ergebnis übertrifft die Aufwandsquote für das Umland die Quote für den Kaufaufwand in der Stadt im Jahr 2018 sogar. 

Überproportionale Nachfrage außerhalb der Städte

Vor allem in Westdeutschland sei eine überproportionale Nachfrage nach Wohnraum im Umland gegenüber der Stadt zu verzeichnen, beruft sich Europace auf Zahlen des Maklerportals Immowelt und des Immobiliendienstleisters McMakler: Zum Beispiel seien die Preise im Hamburger Umland schon in einem Drittel der Bezirke zwischen acht und elf Prozent gestiegen. Laut Europace sind hier auch die Mietpreise bei Neuvermietung so deutlich angestiegen, dass die teuersten Kommunen nicht mehr die Großstädte, sondern Orte im Umland sind.

Auch der von Europace zitierte Monatsbericht für Februar 2019 der Deutschen Bank kommt zu dem Schluss, dass die Immobilienpreise außerhalb der städtischen Gebiete wegen der hohen Nachfrage deutlich angezogen haben.

45 Prozent der Immobiliendeals im Umland abgewickelt

Für das Jahr 2018 stellt Europace fest, dass 45 Prozent des abgewickelten Immobilienvolumens im Umland stattfand. In der Stadt selbst waren es 31 Prozent und auf dem Land 24 Prozent. Im Umland sei dabei eine relativ konstante Entwicklung für die Jahre 2016 bis 2018 zu beobachten, die sich nur leicht von 44 Prozent auf 45 Prozent erhöht hat. Demgegenüber hat sich der Anteil der Stadt von 34 Prozent auf 31 Prozent reduziert. Das Land hat demnach um zwei Prozent auf 24 Prozent zugelegt.

Europace schließt hieraus, dass im Umland eine konstant hohe Dynamik stattfindet, während eine leichte Wanderungsbewegung von der Stadt in Richtung Land zu erkennen ist. Daraus könnte man schließen, dass die Preise im Umland schon seit geraumer Zeit ein Niveau erreicht haben, das zu einer Stagnation bei der Nachfrage führt.

Immobilienpreise im Umland: Anstieg um 11,5 Prozent 

Für die Stadt ermittelte Europace eine Steigerung der Immobilienpreise von 2016 bis 2018 für Wohnungen und Häuser von 7,2 Prozent im Durchschnitt. Auf dem Land waren es demnach plus 10,4 Prozent und im Umland sogar 11,5 Prozent, wobei aber die absoluten Preise in der Stadt am höchsten sind. 

Europace begründet dies damit, dass das Umland noch Aufholpotenzial bei den Immobilienpreisen besitzt, während die Werte für Wohneigentum in der Stadt bereits auf hohem Niveau stagnieren. Bei der Entwicklung der Einkommen beobachten die Studienautoren über alle Regionen hinweg einen positiven Trend: Am deutlichsten ist die Steigerung zwischen 2016 und 2018 auf dem Land (plus 5,3 Prozent), gefolgt vom Umland (plus 4,3 Prozent) und der Stadt (plus 3,5 Prozent), die jedoch das höchste Niveau hat.

Fazit

Die Einkommensentwicklung ist laut Europace unabhängig vom Standort immer geringer als die Steigerung bei den Immobilienpreisen. Vermeintlich attraktiv erscheint das Verhältnis von Einkommen zu Kaufpreis nur auf dem Land jenseits von Metropolen und Ballungsräumen. Auf der anderen Seite ist die hochpreisigere Stadt durchaus interessant, da hier das Niveau zwar hoch ist, aber die Steigerung der Immobilienpreise nicht mehr so stark ausfällt. Das Umland schneidet bei der Kaufpreis-Einkommens-Relation schlecht ab, da sich hier die Kaufpreise nochmals deutlich nach oben bewegt haben.


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