Neue Trends am Wohnungsmarkt: Wo die Nachfrage steigt

Wo ein hoher Wohnungsbedarf und ein geringes Angebot aufeinandertreffen, wird es sehr heiß. Mit der Wohnwetterkarte stellen der Projekt- und Gebietsentwickler BPD (Bouwfonds Immobilienentwicklung) und das Analyseunternehmen Bulwiengesa seit sieben Jahren die Wohntrends und deren Veränderungen anhand einer Farbskala dar – das Ergebnis: für 2025 wird eine klare Verschiebung der Nachfrage zurück in die Metropolen dokumentiert.

Neue regionale Dynamiken am Wohnungsmarkt

Nach einer Phase, in der ländliche Räume und Umlandgemeinden sich stark aufheizten, wird nun die Lage in Zentren wie in München, Berlin und Hamburg mit besonders angespannten Wohnungsmärkten wieder brenzliger. Das betrifft auch kleineren Großstädte wie Münster, Mainz, Darmstadt, Heidelberg, Karlsruhe und Freiburg im Breisgau. Parallel dazu sinkt die Temperatur in vielen Städten im Umland der Metropolen wieder leicht.

Im urbanen Raum kumulieren laut Studie mehrere Effekte: Die schlechtere Bezahlbarkeit von Wohneigentum infolge gestiegener Zinsen und Baukosten sowie rückläufige Fertigstellungszahlen. Zwar wurden in Folge des Zinsschocks 2022 begonnene Bauprojekte fertiggestellt, aber deutlich weniger neue Projekte begonnen.

Dazu kommt: Mieter bleiben länger in ihren Stadtwohnungen. Da Mietwohnungen üblicherweise kleiner und zentraler gewählt werden als Wohneigentum, wird die Suburbanisierung gebremst. Gleichzeitig sorgt die steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus auch angebotsseitig für eine Orientierung in Richtung zentraler Lagen. Das erklärt den Autoren zufolge unter anderem die teils deutlich sinkenden Temperaturen in vielen Umlandgemeinden.

Bedarf von 440.000 Wohnungen pro Jahr

Die Methodik der Wohnwetterkarte ergibt einen jährlichen Wohnungsbedarf von rund 440.000 Einheiten – und liegt damit auf dem Niveau der Ausgabe von 2022.

Die höheren Vorjahreswerte sind auf statistische Sondereffekte durch den Krieg in der Ukraine zurückzuführen. Der Unterschied zu anderen Bedarfsprognosen erklärt sich aus der Methodik: Die Wohnwetterkarte berücksichtigt neben Ersatz- und Zusatzbedarf auch Nachholbedarf – allerdings mit reduziertem Gewicht, indem dieser graduell aufgebaut wird (methodisch verteilt über mehrere Jahre).

Entscheidend bleibt die räumliche Aussage: 2025 verlagert sich die Anspannung wieder stärker in die großen Metropolen. Der Trend aus einem weiter wärmer werdenden Wohnklima in den kleineren Großstädten hält aber ungebrochen an. Die Wohnwetterkarte 2024 zeigte, dass sich vor allem kleinere Großstädte erwärmten, weil ein hoher Bedarf auf vergleichsweise moderate Preise traf. Dieser Trend hält im Grundsatz an – aber bei moderater Wärme. Als Beispiele werden Städte wie Kiel, Lübeck, Bielefeld, Paderborn, Kassel, Göttingen oder Würzburg genannt. Suburbanisierung spielt hier traditionell kaum eine Rolle.

Die Wohnungsbedarfe lassen sich häufig innerhalb der Stadtgrenzen decken. Trotzdem gibt es an einigen Stellen Temperatursprünge, die sich laut Studie durch die Korrektur der Einwohnerzahlen im Zuge des Zensus erklären lassen wie etwa in Flensburg.

Ländlicher Raum: Gegenläufige Entwicklung in Ost und West

Während Großstädte in Ostdeutschland – ein hohes Temperaturniveau weisen Leipzig, Erfurt und Dresden sowie auf niedrigerem Niveau Magdeburg, die Kulturhauptstadt Chemnitz und Cottbus auf – eine weiter starke Nachfrage und ein warmes Wohnklima verzeichnen, zeigt sich im ländlichen Raum ein anderes Bild. Neu ist ein erstmals feststellbarer gegenläufiger Trend in den ländlichen Regionen zwischen Ost- und Westdeutschland.

In den vergangenen Jahren zeigte sich im ländlichen Raum bundesweit ein kühleres Wohnklima, wobei die Unterschiede zwischen Westen und Osten fließend waren. In der Wohnwetterkarte 2025 zeigt sich mit Ausnahme von Bad Steben in Oberfranken, St. Peter-Ording an der Nordsee und wenigen kleineren Gemeinden im Wendland sowie an der Grenze der Westpfalz zum Elsass kein wärmeres Wohnklima in den ländlichen Regionen im Westen. Der kälteste Farbton der Skala taucht in den westlichen Regionen gar nicht mehr auf.

In den ländlichen Gebieten im Osten Deutschlands ist die Nachfrage hingegen weiter gering, das Wohnklima also weiter kalt. Hier macht sich laut Studie die demografische Entwicklung besonders bemerkbar.

Wohnungsangebot: Serielles Bauen gezielt einsetzen

Suburbane Standorte bleiben den Autoren zufolge aber wichtige Ausweichräume insbesondere für Mieterhaushalte und können bei verbesserten Finanzierungsbedingungen auch wieder Impulse für die Eigentumsbildung liefern. Entscheidend ist eine differenzierte Betrachtung entlang lokaler Nachfrageprofile und Finanzierbarkeit.

Etwa für Kommunen und Projektentwickler leitet sich die Aufgabe ab, Konzepte präziser auf lokale Nachfrageprofile zuzuschneiden, Planungs- und Genehmigungsverfahren zu beschleunigen und serielles oder teilserielles Bauen, Nachverdichtung und Umnutzung gezielt einzusetzen, um Angebot und Preispunkte in den angespannten Teilmärkten zu erweitern.

"Die neue Wohnwetterkarte zeigt das Comeback der Großstädte. Die Nachfrage konzentriert sich wieder stärker auf die Zentren – und genau dort fehlen die Wohnungen am meisten. Wir brauchen Tempo beim Planen und Bauen sowie Angebote, die sich breite Einkommensgruppen leisten können. Nur so wird der Markt spürbar entlastet“, sagt Alexander Heinzmann, CEO von BPD in Deutschland.

Zur interaktiven Wohnwetterkarte von BPD und Bulwiengesa

Wohnwetterkarte: Methodik

Mit der Wohnwetterkarte stellen BPD und Bulwiengesa anhand eines Temperaturgefälles das Verhältnis von Angebot und Nachfrage von Wohnungen dar – dabei werden 25 Farbtöne von der kältesten bis zur wärmsten Kommune vergeben. Je heißer eine Gemeinde, desto größer ist der Bedarf bei zu geringer Bautätigkeit.

Ausgangspunkt der Berechnungen ist die Wohnungsbedarfsprognose von Bulwiengesa für alle Landkreise und kreisfreien Städte. Dabei wird unterschieden zwischen Ersatzbedarf (wegen des Abrisses von Gebäuden), Zusatzbedarf (durch Haushaltswachstum) und Nachholbedarf (durch unterversorgte Haushalte oder verzögerte Haushaltsneugründungen).

Die errechneten Komponenten aus Ersatz- und Zusatzbedarf 2024 bis 2028 pro Jahr sowie Nachholbedarf 2024 bis 2041 pro Jahr wurden ins Verhältnis zum Wohnungsbestand und zur Prognose der Bautätigkeit 2024 bis 2028 pro Jahr gesetzt.

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