Nachfrageüberhang, steigende Spitzenmieten und Grundstückspreise – etwa laut Germany Property Partners kommt der Logistikmarkt im Vergleich zu anderen Assetklassen gut durch die Konjunkturkrise. Das soll auch zumindest in den ersten Monaten des neuen Jahres so bleiben.
Der Logistikmarkt an den "Top 7"-Standorten Deutschlands erweist sich im derzeitigen schwierigen wirtschaftlichen Umfeld als resilient. Das Angebot kommt der Nachfrage nicht hinterher – der entsprechende Flächenmangel lässt Spitzenmieten und Grundstückspreise in die Höhe schießen. Zu dieser Erkenntnis kommen die Unternehmen Anteon Immobilien, E & G Real Estate, Greif & Contzen Immobilien und Grossmann & Berger aus dem Netzwerk von German Property Partners (GPP).
Diese Entwicklung sei insofern unerwartet, als die Assetklasse noch vor wenigen Jahren unter vielen Investoren als diejenige galt, die von einem Konjunkturrückgang am stärksten betroffen sein würde, erinnert sich GPP-Sprecher Andreas Rehberg. Die Marktindikatoren seien aber in den wesentlichen Bereichen positiv.
Spitzenmieten steigen um bis zu 34 Prozent
Verantwortlich für die steigende Nachfrage entgegen der konjunkturellen Entwicklung seien verschiedene Faktoren – darunter die Lagerhaltung aufgrund gestörter Lieferketten sowie weitere Umstrukturierungen in der Industrie, so Rehberg weiter. Auch wenn die Investoren zurückhaltender und selektiver bei der Objektauswahl vorgingen, bleibe die Assetklasse angesichts steigender Mieten bei wenig Leerstand gefragt.
Dem Branchenreport zufolge liegen die monatlichen Spitzenmieten sämtlicher "Top 7"-Kernstadtgebiete inzwischen bei mehr als sieben Euro pro Quadratmeter. Köln verzeichnete mit plus 34 Prozent auf acht Euro pro Quadratmeter gegenüber dem Vorjahr den höchsten Anstieg. Dahinter folgen Hamburg (plus 15 Prozent auf 7,50 pro Quadratmeter) und Düsseldorf (plus 14 Prozent auf 7,30 Euro pro Quadratmeter). Die höchsten monatlichen Spitzenmieten werden in München mit aktuell bis zu 8,60 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.
Im Umland sei der Anstieg der monatlichen Spitzenmieten in Hamburg (plus 18 Prozent auf 6,50 Euro Quadratmeter) am deutlichsten ausgefallen. Die höchste Miete außerhalb des Stadtgebiets werde mit 8,20 Euro pro Quadratmeter in der Region Stuttgart realisiert – gegenüber dem Vorjahr ein Anstieg um 15 Prozent.
Ausblick: Renditen und Grundstückspreise steigen weiter
Die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien in sieben Metropolen sind im Mittel um 0,51 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahreswert gestiegen. Frankfurt am Main fällt mit plus 0,70 Prozentpunkten auf 3,90 Prozent Spitzenrendite besonders auf, in Düsseldorf war der Anstieg dem Report zufolge ähnlich stark (plus 0,65 Prozentpunkte auf 4,10 Prozent).
Gewerbebauland ist im Untersuchungszeitraum ebenfalls teurer geworden: In und um Düsseldorf ist der Preisanstieg gegenüber dem Vorjahreswert mit bis zu 67 Prozent am stärksten. Allerdings müssen laut GPP-Bericht auch in den Großräumen Hamburg (bis zu plus 25 Prozent) und Berlin (bis zu plus 20 Prozent) deutlich höhere Preise für Gewerbegrundstücke als im Vorjahr gezahlt werden.
Mit Blick auf die ersten Monate 2023 gehen die Studienautoren davon aus, dass die Spitzenmieten, Renditen und Grundstückspreise wegen des Konkurrenzdrucks um die wenigen verfügbaren Flächen weiter steigen werden.
JLL und Garbe: NRW für Ansiedlung und Entwicklung prädestiniert
Dass die Mieten, Grundstückspreise und Renditen in Köln und Düsseldorf teilweise die höchsten Anstiege verzeichnen, ist kein Zufall. Schließlich gilt Nordrhein-Westfalen (NRW) seit Jahren als führender Logistikstandort Deutschlands.
Laut einem Fokusbericht von JLL und Garbe Industrial Real Estate ist der Nachfrageüberhang in Deutschlands größtem Bundesland eklatant: Die Flächenbestände der Logistikimmobilien würden nur rund ein Drittel (34 Prozent) des tatsächlichen Bedarfs abdecken. Mit zahlreichen Brachflächen biete NRW aber hohes Potenzial für Brownfield- und somit auch für Neuentwicklungen von Logistikflächen. Um die Nachfrage langfristig abdecken zu können, müssten auch Bestandsflächen revitalisiert werden.
Helge Scheunemann, Head of Research bei JLL Deutschland, fasst zusammen: "Die Analyse zeigt, dass eine Kombination aus kompletten Neubauten, Bestands- und Brownfield-Entwicklungen das Flächenproblem für Logistik- und Produktionsflächen nachhaltig lösen könnte, bei gleichzeitig niedrigem Energieverbrauch durch den Einsatz moderner Technologien. Dazu müssen Verwaltungen überzeugt werden und gleichzeitig von deren Seite neue Ansätze bei der Planung eingeführt werden."
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