Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Leitsatz Die Errichtung von Windschutz auf den Balkonen (hier: Glaselemente) stellt eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Normenkette § 22 Abs. 1 WEG Das Problem Das Sondereigentum von Wohnungseigentümer B liegt im Hochparterre, das Sondereigentum von Wohnungseigentümer K im ersten Stock und auf der anderen Seite des Gebäudes. Beide Einheiten verfügen...mehr

Ebenso wie eine noch zu vermessende Teilfläche vermacht werden kann, ist es auch möglich, noch zu bildendes Wohnungseigentum zu vermachen. Hierbei besteht besonderer Regelungsbedarf im Hinblick darauf, dass in der Teilungserklärung regelmäßig viele verschiedene Gesichtspunkte geregelt werden müssen (Kostenverteilung, Instandhaltung, Instandsetzung, Abgrenzung von Sonder- und...mehr

Leitsatz Eine Abrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Sie besteht zwingend aus 2 Teilen: Die Gesamtabrechnung listet die gesamten Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres auf, während sich aus der Einzelabrechnung für jeden Wohnungseigentümer d...mehr

Leitsatz Wird bei der Unterteilung eines Sondereigentums ein zugehöriger Raum keinem der neu entstandenen Miteigentumsteile als Sondereigentum zugeordnet, sondern ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer "zur Gemeinschaftsbenutzung" ausgewiesen, so entsteht unzulässiges isoliertes Sondereigentum und ist die Eintragung der Unterteilung im Grundbuch inhaltlich unzulässig...mehr

Leitsatz Prozesskosten einzelner Wohnungseigentümer dürfen nicht dauerhaft aus gemeinschaftlichen Mitteln entnommen werden, insbesondere nicht aus der Instandhaltungsrückstellung. Normenkette §§ 16 Abs. 8, 21 Abs. 4, 28 Abs. 3, 29 WEG Das Problem In der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentumsanlage mit 18 Wohnungseigentumsrechten heißt es unter anderem wie folgt: Die Wohnu...mehr

Leitsatz Bedarf ein Wohnungseigentümer für eine Gebrauchsänderung einer Einwilligung, liegt hierin keine versteckte Veräußerungsbeschränkung Normenkette §§ 10 Abs. 2 Satz 2, 15 Abs. 1 WEG Das Problem Eine Wohnungseigentumsanlage besteht aus 2 getrennten Gebäuden. Die Räume der Gebäude bilden jeweils eine Einheit und stehen als solche im Sondereigentum eines Arztes (Gebäude 1) ...mehr

Leitsatz Das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB entsteht grundsätzlich nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG begründen. Das gilt in der Regel auch dann, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen, es sich also um ei...mehr

Leitsatz Kellerausgangstüren, Nebenausgangstüren und Fenster stehen im gemeinschaftlichen Eigentum Normenkette §§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 1, Abs. 2 WEG Das Problem Nach der Gemeinschaftsordnung hat jeder Eigentümer die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die sich entweder in seinem Sondereigentum oder als gemeinschaftliches Eigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, au...mehr

Leitsatz Allein die nicht ordnungsgemäße Führung der Beschluss-Sammlung rechtfertigt die Abberufung Normenkette §§ 24 Abs. 7 und Abs. 8, 26 Abs. 1 Satz 4 WEG; §§ 314, 626 BGB Das Problem Die Wohnungseigentümer berufen in einer außerordentlichen Versammlung den Verwalter ab. Gegen diesen Beschluss geht der Verwalter vor. Er hält die genannten Gründe nicht für ausreichend und fü...mehr

Leitsatz Es ist mit § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, Satz 3 MaBV unvereinbar, die Verpflichtung der kreditgebenden Bank zur Pfandfreistellung an die Bedingung zu knüpfen, den Auftraggeber dürfe hinsichtlich der Nichtvollendung des Bauvorhabens kein Verschulden treffen. Enthält die Pfandfreistellungsverpflichtungserklärung eine solche Bedingung, muss dies nicht zwingend zu ihrer Unwi...mehr

Leitsatz Dem Ersteher eines Wohnungseigentumsrechts steht das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist Normenkette § 57a ZVG Das Problem B mietet von T eine Wohnun...mehr

Leitsatz Wohnungseingangstüren stehen – gesetzlich zwingend – im Gemeinschaftseigentum Damit ungültige Zuordnungsvereinbarung zu Sondereigentum gemäß Teilungserklärung Normenkette § 5 Abs. 2 WEG Kommentar In der Wohnungseigentumsanlage erfolgte Zutritt zu den einzelnen Wohnungen über Laubengänge, zugänglich über das Treppenhaus. In einer Eigentümerversammlung erfolgte mehrheitl...mehr

Leitsatz Schallschutzmaßnahmen bei Umbau innerhalb eines Sondereigentums Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG; DIN 4109 Kommentar Der Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den Schutzwerten, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten. Zum Zeitpunkt von Umbaumaßnahmen bzw. sonstigen Veränderungen im Sondereigentum geltende Schutzwerte finden nur dann Anwendung...mehr

Leitsatz Abnahme des Gemeinschaftseigentums kann in formelhaften Erwerbsverträgen nicht in der Weise geregelt werden, diese durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter zu ermöglichen Normenkette § 9 AGBG und neuerlich § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB Kommentar Vorliegend war formelhaft übereinstimmend in den notariellen Erwerbsverträgen zur "Abnahme des Gemeinschaftseigentums"...mehr

Leitsatz Die Versammlung der Eigentümer kann zwar Nutzungsregelungen hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums aufstellen, nicht aber in das Sondereigentum eingreifen Normenkette § 21 Abs. 3 WEG Das Problem Ein Bauträger behält sich vor, die Gemeinschaftsordnung dahin gehend zu ändern, dass die Sondernutzungsrechte an den ober- und unterirdischen Pkw-Abstellplätzen bestimm...mehr

Leitsatz Auslegung einer Kostenverteilungsvereinbarung in der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich "gesonderter Veranlagung von Betriebskosten" Normenkette §§ 10, 16, 21 Abs. 3 und 4 WEG Kommentar In der Teilungserklärung war vereinbart: "Die Wohnungseigentümer müssen alle Betriebskosten wie Wassergeld, Grundsteuer, öffentliche Abgaben, Versicherungskosten usw. – soweit nicht ein...mehr

Leitsatz Vereinbarung einer qualifizierten Protokollierungsklausel als Beschlussgültigkeitsvoraussetzung Das Protokoll unterzeichnende Wohnungseigentümer müssen bei der Eigentümerversammlung anwesend sein Nachträgliche Ersetzung verweigerter Unterschriften durch solche anderer Eigentümer ist unzulässig Normenkette §§ 23, 24 Abs. 6 Satz 2 WEG Kommentar Die Anfechtung eines Abrech...mehr

Leitsatz Auslegungsbedürftige Vereinbarungsklausel zum Gebot schriftlicher Zustimmung des Verwalters im Fall einer grundsätzlich zulässigen Unterteilung und Zusammenlegung von Wohnungs- und Teileigentum Anwendbarkeit des § 12 WEG auch zur Unterteilung von Wohnungseigentum muss im Vereinbarungsfall wegen des Ausnahmecharakters deutlich zum Ausdruck kommen Normenkette §§ 8, 12, ...mehr

Leitsatz Ergibt sich unter Heranziehung der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung, dass Sondereigentum im Wohnungsgrundbuch offensichtlich falsch als "Sondernutzungsrecht" bezeichnet ist, kann dieses in "Sondereigentum" berichtigt werden Normenkette § 7 Abs. 3 WEG; § 71 Abs. 1 GBO; § 3 Abs. 2 WGV; §§ 133, 157 BGB Zum Sachverhalt In einer Wohnanlage wurde Wohnungseigentum ...mehr

Leitsatz Vereinbarte Unterteilung von Wohnungseigentum bei gleichzeitiger Umwandlung von Teileigentum (Speicher) in Wohnungseigentum Die nach Vereinbarung noch einzuholende Baugenehmigung ist keine Einschränkung der vorweggenommenen Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung Normenkette §§ 1, 8, 10 Abs. 2 WEG; § 19 GBO Kommentar In der Gemeinschaftsordnung war vereinbart, da...mehr

Leitsatz Nach Veräußerung letzter Miteigentumsanteile kann ein teilender Alleineigentümer nicht mehr ein zuvor verkauftes Stellplatz-Sondernutzungsrecht im Rahmen vorbehaltener Vereinbarung in der Teilungserklärung einseitig bewilligend zum Grundbuchvollzug bringen Normenkette §§ 8, 10 Abs. 3, 15 WEG; §§ 19, 29 GBO; § 891 BGB Kommentar In der Teilungserklärung nach § 8 WEG hat...mehr

Leitsatz Zwischen Auftrags- und Kostentragungspflicht ist zu unterscheiden (hier: in Auslegung getroffener Vereinbarung zu gestattetem Dachgeschossausbau) Bei ausschließlich vereinbarter Kostenfreistellung der Wohnungseigentümergemeinschaft ändert dies nichts am Grundsatz gemeinschaftlicher Instandsetzungspflicht Normenkette §§ 10, 16 WEG Kommentar Zunächst entspricht es h.M., ...mehr

Die Grunderwerbsteuer entsteht grundsätzlich bereits in dem Zeitpunkt, in welchem die Rechtsgeschäfte abgeschlossen werden, die den Anspruch auf Übereignung begründen. Daraus ergibt sich, dass die Grunderwerbsteuer bereits anfallen kann, ohne dass das Eigentum übergegangen ist. Bei Fusionen entsteht die Grunderwerbsteuer erst mit Eintragung der Fusion in das Handels- bzw. Gen...mehr

Leitsatz In der Teilungserklärung vereinbarte Qualifizierung einer jeglichen Beschlussfassung (3/4-Mehrheit aller Eigentümerstimmen als Voraussetzung eines jeden Beschlusses) Verneinter Klageantrag auf ersatzlose Streichung dieser Vereinbarung in langjährig zerstrittener Gemeinschaft, in der stets entsprechende Beschlussfassungen von 2 "gleichgewichtigen" Eigentümergruppen we...mehr

Leitsatz Jedenfalls in einer nur aus 2 Parteien bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft können Versorgungsanschlüsse (etwa für Gas und Wasser) sowie entsprechende Zählereinrichtungen in einem im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers stehenden Kellerraum untergebracht werden, solange nur dem anderen Wohnungseigentümer ein Zugangsrecht eingeräumt ist. Die Sondereigentumsf...mehr

Leitsatz Bei gravierenden Mängeln der Bausubstanz entspricht nur eine dem Stand der Technik und den Regeln der Baukunst entsprechende Sanierung ordnungsgemäßer Verwaltung. Solche Sanierungen sind grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen. Sachverhalt Die Mitglieder einer WEG streiten darüber, in welcher Form eine Sanierung ausgeführt werden muss. Im 5. Geschoss befindet sich die ...mehr

Leitsatz Nichtige Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, dass Kosten "nach jeweiliger Wohnfläche" zu verteilen und abzurechnen sind, wenn hier von ca.-Angaben ohne jegliche Eingrenzung die Rede ist und überdies eine Gesamtfläche benannt wird, die sich rechnerisch nicht mit der Addition der erwähnten Einzelflächen deckt Normenkette §§ 10 Abs. 3, 16 Abs. 1, 2, 3 WEG Kommenta...mehr

Leitsatz Vorbefassung der Gemeinschaft zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums nach Feuchtigkeitserscheinungen im Sondereigentum Beschlussunfähigkeit als Beschlussnichtigkeitsgrund und damit unbegründeter Sanierungsverpflichtungsantrag Normenkette §§ 21 Abs. 1 und 8, 23 Abs. 4 WEG 1. Zum Sachverhalt: In einer Wohnung kam es zu Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelflecken an ...mehr

Leitsatz Nutzung eines Laden-Teileigentums als Weinlokal bzw. Wein-Bar Normenkette §§ 10, 15 WEG Kommentar Ist eine Teileigentumseinheit kraft Teilungserklärung als "Laden" zweckbestimmt, muss nicht per se etwaige Nutzung als Weinlokal bzw. Wein-Bar unzulässig sein und Unterlassungsansprüche rechtfertigen. Der Beschrieb eines Teileigentums als Laden unterliegt insoweit einem B...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift übernimmt die Regelung der bundeseinheitlichen Kündigungssperrfrist von zunächst drei Jahren für Eigenbedarfskündigungen aufgrund des bisherigen § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 und erstreckt sie auf Kündigungen zum Zwecke angemessener wirtschaftlicher Verwertung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 (bisher § 564b Abs. 2 Nr. 3). Durch die Formulierung "ein (Erwerber)" ...mehr

Leitsatz Mitwirkung aller Eigentümer zur nachträglichen Eintragung eines bisher nur schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts Normenkette §§ 10 Abs. 3, 15 Abs. 1 WEG; §§ 19, 29 GBO Kommentar Zur nachträglichen Eintragung eines bisher nicht gebuchten (schuldrechtlichen) Sondernutzungsrechts (hier: an einem PKW-Stellplatz) ist grundsätzlich die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer n...mehr

Leitsatz Wer die Auflösung einer Grundstücksgemeinschaft durch Verkauf des gemeinschaftlichen, bislang vermieteten Grundstücks im Wege der Teilungsversteigerung beantragt, kann die Prozess- und Anwaltskosten nicht deshalb als Werbungskosten absetzen, weil er rein hypothetisch die Möglichkeit hat, das Grundstück im Wege der Versteigerung selbst zu erwerben. Ein Abzug als auße...mehr

Leitsatz Änderung der Kostenverteilung durch Beschluss zu den Verwaltungskosten (einschließlich Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung) Vorliegend kein Verstoß gegen das Willkürverbot Kein rückwirkender Eingriff in abgeschlossene Abrechnungszeiträume Kein schutzwürdiges Vertrauen des Eigentümers auf vereinbarte Kostenverteilung, die von Beginn an nicht angewendet wurde No...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft kann die Geltendmachung von Mängelgewährleistungsansprüchen durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen, auch wenn der Anspruch nur (noch) einem einzigen Eigentümer zustehen sollte Sind hier Ansprüche auf den Verband übertragen worden, entfällt für den einzelnen Eigentümer grundsätzlich das Recht, solche Ansprüche individuell verfolgen zu können Sind in e...mehr

Leitsatz Beispielhafte Nutzungsvorschläge im Aufteilungsplan stellen mangels ausdrücklicher Vereinbarung in der Teilungserklärung keinerlei rechtswirksame Nutzungsbeschränkungen dar (hier: von begründetem Teileigentum) Normenkette §§ 7 Abs. 4 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG; § 1004 BGB Kommentar Allein im Aufteilungsplan gab es zu 3 Teileigentumseinheiten zweimal die Bezeichnung "Laden" ...mehr

Leitsatz Kraft Gemeinschaftsordnung zu gewerblichen Zwecken nutzbares Teileigentum kann auch als muslimisch-religiöses Gemeindezentrum genutzt werden Inhaltsgleicher Zweitbeschluss zur Abrechnungsgenehmigung (ohne willentliche Aufhebung einer Erstbeschlussfassung) Normenkette §§ 10, 14 Nr. 1, 15 Abs. 1 und 3, 23, 28 Abs. 3 WEG; §§ 133, 157, 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Werden in d...mehr

Leitsatz Durch die Teilungserklärung kann nicht Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes begründet werden Eine Verschiebung der Grenze zwischen gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum nach Teilungserklärungsvereinbarung ist nur zugunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums möglich (vgl. auch § 5 Abs. 3 WEG) Versorgungsleitungen (hi...mehr

Leitsatz Gläubigerin des Anspruchs auf Zahlung von Hausgeld-Nachforderungen aus Abrechnungen ist die insoweit rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft Die Gemeinschaft hat zu entscheiden, wann und inwieweit der Verwalter solche Forderungen geltend machen soll Anspruch eines einzelnen Eigentümers nur auf Erstellung der Jahresabrechnung Normenkette § 28 Abs. 3 WEG; § 91a ZPO K...mehr

Leitsatz Grundsätzlich keine Prüfungsverpflichtung des Versammlungsleiters über die Ermächtigung der Stimmabgabe durch einen Mitberechtigten eines Wohnungseigentums Qualifizierungsberechnung im Fall des § 16 Abs. 4 WEG (hier: zur Sanierung von Balkon-Gemeinschaftseigentum) vorrangig nach dem Stimmrechts-Kopfprinzip einer Gemeinschaft Normenkette §§ 16 Abs. 4, 21 Abs. 8, 25 Abs...mehr

Leitsatz Die Zulagenberechtigung für nachträgliche Herstellungsarbeiten gem. § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 InvZulG 1999 setzt nicht voraus, dass der Investor zivilrechtlicher oder wirtschaftlicher Eigentümer des Gebäudes ist. Erforderlich und genügend ist vielmehr, dass der Betreffende die Sanierung als Bauherr auf eigene Rechnung und Gefahr durchführt. Dies ist der Fall, wenn er ...mehr

Leitsatz Keine Nutzung eines Wohnungseigentums als Intensiv-Pflegestation Normenkette §§ 15, 21 Abs. 4 WEG Kommentar Die Nutzung eines Wohnungseigentums im Sinne eines Intensiv-Pflegedienstes mit bis zu 4 Patienten beeinträchtigt aufgrund der damit einhergehenden Einwirkungen (häufiges An- und Abfahren von Krankenwagen, Liefer- und Publikumsverkehr) die restlichen Eigentümer u...mehr

Leitsatz Hat ein im Grundbuch eingetragener Eigentümer (Bucheigentümer) das Wohnungseigentum nach materiellem Recht nicht wirksam erworben (vorliegend mangels vereinbarter Verwalterzustimmung), kann er keine Anfechtungsklage führen; nur der wahre Berechtigte ist Träger aller mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten Kann vereinbarungsgemäß eine Veräußerungszus...mehr

Leitsatz Ein die Zustimmung zur Veräußerung des Sondereigentums versagender Beschluss ist regelmäßig auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist. Fakten: Die Teilungserklärung enthält im vorliegenden Fall die Regelung, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der schriftlichen Zustimmung des Verwalters bedarf. Nach erfolgter Teilung ...mehr

Leitsatz Eine von der Eigentümergemeinschaft ungenehmigte Tagesmuttertätigkeit in einer Eigentumswohnung darf nicht fortgeführt werden, wenn die Eigentümer einen bestandskräftigen Untersagungsbeschluss gefasst haben. Sachverhalt Wohnungseigentümer stritten darüber, ob eine Tätigkeit als Tagesmutter in der Anlage zulässig ist. Die Wohnung der klagenden Eigentümerin befindet si...mehr

Leitsatz Die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu 5 Kleinkinder stellt die "Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung" im Sinne der Teilungserklärung dar. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 535 Kommentar Zwischen den Parteien besteht seit dem Jahr 2003 ein Mietverhältnis über eine 2001 errichtete Wohnung. Im Ja...mehr

Leitsatz Widersprechen sich Teilungserklärung und Aufteilungsplan hinsichtlich der Zugehörigkeit eines Raums zum Sondereigentum, so entsteht kein Sondereigentum an diesem Raum (hier: hinsichtlich einer gemeinschaftlichen Treppe zur Nutzung zweier Wohnungen in einem Haus) Wird ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehendes Treppenhaus als Sondereigentumsraum im Grundbuch ausgewi...mehr

Leitsatz Vereinbarte Zuweisung von Sondernutzungsrechten (hinsichtlich Außenstellplätzen sowie einer Garten- und Terrassenfläche) an einen Käufer über vereinbarte Änderungsvollmacht nach Teilungserklärung durch den Bauträgerverkäufer Normenkette §§ 10, 14, 15, 22 Abs. 1 WEG; § 1004 BGB Kommentar Nach Teilungserklärung hatte sich der Bauträgerverkäufer die Möglichkeit vorbehalt...mehr

Leitsatz Vereinbarte Kostenbefreiung für Speicher-Teileigentum bis zu etwaigem Ausbau kann nicht über Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG aufgehoben werden § 16 Abs. 3 WEG eröffnet nur die Möglichkeit, mit Beschlusskompetenz einen vereinbarten Verteilungsschlüssel der Betriebs- und Verwaltungskosten zu ändern Beschlussweise mögliche Verteilungsänderung setzt jedoch dem Grunde nach ...mehr

Leitsatz Gültige Teilungserklärungsvereinbarung zum Begründungs-, Zuweisungs- und Veräußerungsrecht des Bauträgers von Sondernutzungsrechten (hier an Parkplätzen im UG auf Verschiebeeinrichtung und verschiebbarer Tandemparkplatte) Gültige Zuweisungsvereinbarung auch für die Zeit nach Abveräußerung aller Einheiten Verneinter Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs im Grund...mehr

Leitsatz Ein Ersterwerber mit Auflassungsvormerkung ist auch dann als werdender Eigentümer anzusehen, wenn er den Besitz an der Wohnung erst nach Entstehen der Gemeinschaft erlangt Der noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Veräußerer haftet nicht gesamtschuldnerisch für die Kosten und Lasten der Wohnung, wenn der Erwerber bereits die Stellung als werdender Eigentümer ...mehr