Teilungültiger Jahresabrechnungsbeschluss

Leitsatz

1. Teilungültiger Jahresabrechnungsbeschluss
2. Auswirkungen einer teilungültigen Abrechnung auf andere Rechnungspositionen
3. Keine Verwendung ungeeichter Zähler für die Wasser- und Abwasserkosten

Normenkette

§ 28 WEG; § 12 FGG; §§ 7 und 8 Heizkostenverordnung; Eichgesetz

Kommentar

1. Wird ein Abrechnungsgenehmigungsbeschluss insgesamt angefochten, kann das Gericht den Beschluss auch nur hinsichtlich einzelner mangelhafter Positionen für ungültig erklären (BayObLG v. 28.10.1998, 2Z BR 116/98, ZMR 1999, 185 und v. 10.4.2002, 2Z BR 70/01, NZM 2002, 531; OLG Frankfurt v. 12.3.2003, 20 W 283/01, ZMR 2003, 769). Eine Ungültigerklärung des Gesamtbeschlusses wird aber in der Regel dann zu erfolgen haben, wenn die Abrechnung insgesamt so große Fehler und Lücken aufweist, dass sie zur Gänze als solche unbrauchbar ist (BayObLG v. 17.9.2003, 2Z BR 150/03, ZMR 2004, 50 und NJW-RR 2004, 1602).

   Vorliegend war insoweit die landgerichtliche Entscheidung zu ungenau, sodass die Sache zurückverwiesen werden musste.

2. Hinsichtlich der hier abgerechneten Heiz- und Warmwasserkosten ist noch zu prüfen, ob und welche Auswirkungen die Jahresabrechnung auf die übrigen Positionen hat. Nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung gehören zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage neben den Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung u.a. die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, ihrer regelmäßigen Prüfung und Reinigung sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz. Vorliegend waren in der Einzelabrechnung des Antragstellers neben den Heizkosten auch die Kosten für den Allgemeinstrom und für den Kaminkehrer gesondert ausgewiesen. Solche Kosten wären allerdings auch in eine Heizkostenabrechnung mit einzubeziehen. Zu klären ist auch, ob beim Abrechnungsposten "Heizkosten" auch Kosten der Warmwasserversorgung betroffen sind (vgl. wiederum § 8 Abs. 2 der Heizkostenverordnung).
3. Was die Kosten für Wasser/Abwasser betrifft, war eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich, da der Eichzeitraum der Kaltwasserzähler abgelaufen war. Eine verbindliche Verbrauchserfassung kann nicht durch Verwendung ungeeichter Zähler erfolgen. Nach § 25 Abs. 1 Nr. 1a Eichgesetz dürfen ungeeichte Zähler im geschäftlichen Verkehr, wozu auch die Berechnung des Energie- oder Wasserverbrauchs innerhalb einer Wohnanlage gehört (BayObLG v. 26.3.1998, 2Z BR 154/97, BayObLGZ 1998, 97/99), nicht verwendet werden; Zuwiderhandlungen können als Ordnungswidrigkeiten geahndet werden (§ 19 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 4 Eichgesetz). Somit war vorliegend gemäß Vereinbarung in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung diese Kostenposition nach Miteigentumsanteilen abzurechnen. Die Situation bei ungeeichten Zählern ist vergleichbar mit nicht vorhandenen Zähleinrichtungen.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 23.03.2005, 2Z BR 236/04BayObLG v. 23.3.2005, 2Z BR 236/04