BayObLG Beschluss vom 28.10.1998 - 2Z BR 116/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung und die Verwalterentlastung

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 14 T 4352/97)

AG Nürnberg (Aktenzeichen 1 UR II 152/96)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 13. Mai 1998 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der Eigentümerbeschluß vom 24. April 1996 zu Tagesordnungspunkt 1 nur hinsichtlich der Einzelabrechnungen über den Abrechnungsposten „Heizung-WW-Kaltwasser-Kanal” sowie insoweit für ungültig erklärt wird, als der Verwalterin Entlastung erteilt wurde.

II. Der Antragsteller hat 4/5 der Gerichtskosten des Verfahrens vor dem Amtsgericht und 3/4 der Gerichtskosten des Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Die übrigen Gerichtskosten haben die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind in keinem Rechtszug zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 10.000 DM festgesetzt und der für das Verfahren vor dem Amtsgericht auf 19.000 DM.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Nach der Gemeinschaftsordnung bemißt sich das Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile.

Am 24.4.1996 genehmigten die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt (TOP) 1 die Jahresabrechnung 1995 einschließlich der Einzelabrechnungen und erteilten der Verwalterin Entlastung.

Der Antragsteller hat beantragt, unter anderem diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag am 4.7.1997 abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 13.5.1998 den Eigentümerbeschluß zu TOP 1 für ungültig erklärt. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II.

Das Rechtsmittel hat teilweise Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Jahresabrechnung sei für ungültig zu erklären, weil ein Hobbyraum im Dachgeschoß bei der Heizkosten- und Warmwasserabrechnung nicht berücksichtigt worden sei, obwohl der Raum an die Wärme- und Warmwasserversorgung angeschlossen sei. Die Beschwerde habe auf diesen neuen Sachvortrag gestützt werden können. Soweit der Antragsteller rüge, die Anfangsbestände der Gemeinschaftskonten seien in der Abrechnung nicht angegeben, bestehe nur ein Anspruch auf Ergänzung; für ungültig könne die Jahresabrechnung deshalb nicht erklärt werden.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in vollem Umfang stand.

a) Die in der Rechtsbeschwerdeinstanz vorgebrachten Bedenken des Antragstellers, ob die Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner von diesen durch die Verwalterin wirksam beauftragt wurden, sind nicht begründet. Die Verwalterin ist gemäß § 10 Abs. 2 Buchst. c ff der Gemeinschaftsordnung als ermächtigt anzusehen, bei der Beschlußanfechtung, die ihr als Zustellungsvertreterin der übrigen Wohnungseigentümer zugeleitet wurde, einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Wohnungseigentümer zu beauftragen.

b) Ein Eigentümerbeschluß kommt dann zustande, wenn mehr Wohnungseigentümer für als gegen den Beschlußantrag stimmen (BGHZ 106, 179). Zu Recht sind die Vorinstanzen zu dem Ergebnis gelangt, daß die Abstimmung in der Eigentümerversammlung vom 24.4.1996 nach dem Kopfprinzip statt wie in der Gemeinschaftsordnung vorgeschrieben nach Miteigentumsanteilen eine Ungültigerklärung der in der Versammlung gefaßten Eigentümerbeschlüsse und damit auch des Eigentümerbeschlusses zu TOP 1 über die Jahresabrechnung und die Entlastung der Verwalterin nicht rechtfertigt. Denn auch bei Zugrundelegung der Miteigentumsanteile haben nach den Feststellungen des Amtsgerichts, die der Antragsteller nicht angreift, mehr Wohnungseigentümer für als gegen den Beschlußantrag gestimmt. Dies gilt auch dann, wenn man die Stimmen des Wohnungseigentümers unberücksichtigt läßt, in dessen Vollmacht die Verwalterin für die Genehmigung der Jahresabrechnung und ihre Entlastung gestimmt hat.

c) Die Jahresabrechnung muß eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Sie ist keine Gewinn- und Verlustrechnung und keine Bilanz, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat. Zu einer ordnungsmäßigen (vollständigen) Jahresabrechnung gehört ein Eigentümerbeschluß über die Jahresgesamtabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen. Eine vollständige Jahresgesamtabrechnung muß ferner den Stand der gemeinschaftlichen Konten zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraums ausweisen (ständige Rechtsprechung des Senats, z.B. BayObLG NJW-RR 1989, 1163 f. m.w.N.).

d) Diesen Grundsätzen entspricht der angefochtene Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung für das Jahr 1995 nicht in allen Punkten.

(1) Unstreitig wurde ein Raum, in dem sich ein Heizkörper und Anschlüsse für Kalt- und Warmwasser befinden, bei der Umlegung ...