WOHNUNGSVERKAUF - Keine nachträgliche Nutzungsänderung

Leitsatz

Verändert der Verkäufer zwischen Gefahrübergang und Übereignung eigenmächtig und schuldhaft die Kaufsache, so haftet er wegen einer Vertragsverletzung. Dasselbe gilt in dem Fall, in dem der Werkunternehmer den Besteller in einer Weise schädigt, die nicht mit der mangelhaften Erstellung der Werkleistung zusammenhängt.

Fakten:

Die klagenden Wohnungseigentümer erwarben vom Bauträger eine Eigentumswohnung in einer noch zu errichtenden Anlage. Die Teilungserklärung weist für das gesamte Objekt nur Wohnungseigentum und keine Teileigentumseinheiten aus. Kurz nach Vertragsschluss beantragte der Bauträger bei der Baubehörde eine Nutzungsänderung der Erdgeschosseinheiten zur Büronutzung, die auch erteilt wurde. Daraufhin änderte der Bauträger die Teilungserklärung dahingehend ab, dass die Erdgeschosseinheiten nunmehr als Teileigentum ausgewiesen wurden. Schuldrechtlich war der Bauträger gegenüber den Erwerbern jedoch nicht zu der Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum berechtigt. Es fehlte an der nach dem Abschluss des Kaufvertrags dazu notwendigen Zustimmung der Käufer. Durch diese schuldhafte Pflichtverletzung ist den Erwerbern ein Schaden entstanden. Sie haben eine Eigentumswohnung in einer reinen Wohnanlage erworben, können jedoch wegen der späteren Änderung der Teilungserklärung lediglich das Eigentum an einer Wohnung in einer Anlage erhalten, in der sich außer Wohnungseigentumseinheiten auch eine Teileigentumseinheit befindet. Das mindert jedoch den Wert ihrer Wohnung erheblich. Denn die Bezeichnung "Teileigentum" lässt jede gewerbliche Nutzung zu.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 17.06.2005, V ZR 328/03

Fazit:

In diesen Fällen sind geschlossene Kaufverträge rückabzuwickeln.