Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

In der Wohnungseigentumslage gibt es 2 Wohnungseigentümer. Wohnungseigentümerin K ist Eigentümerin der Wohnungseigentumsrechte 1 und 2, bei denen das Sondereigentum im Gebäude Y gelegen ist, Wohnungseigentümerin B die Eigentümerin des Wohnungseigentumsrechts 3, bei dem das Sondereigentum im Gebäude Z gelegen ist. Mit notariellem Vertrag ändern K und B die Teilungserklärung, ...mehr

Die Wohnungseigentümer beantragen, eine Veräußerungsbeschränkung (§ 12 Abs. 1 WEG) zu löschen. Zum Nachweis des Beschlusses nach § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG legen sie eine Urkunde vor. Dort heißt es: "Auf der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ... wurde am 5.7.2022 nachstehender Beschluss gefasst: 1. In den bei dem AG Neukölln gebildeten Wohnungsgrundbüchern...mehr

Nach § 10 HeizKV dürfen die in §§ 7 und 8 HeizKV enthaltenen Höchstsätze der Verbrauchsanteile durch rechtsgeschäftliche Bestimmungen überschritten werden. Der Gebäudeeigentümer darf den Verbrauchsanteil sogar auf 100 % anheben. Dies hat zur Folge, dass keine Grundkosten verteilt werden. Ob mit einem höheren Verbrauchsanteil tatsächlich mehr Energie eingespart wird, erschein...mehr

Die Pflicht zur Verbrauchserfassung ist in § 4 HeizKV, die Pflicht zur Ausstattung mit Geräten zur Verbrauchserfassung in § 5 HeizKV festgelegt. Zur Umsetzung dieser Verpflichtungen verweist § 3 Satz 2 HeizKV insoweit auf die für die Verwaltung des Wohnungseigentums geltenden gesetzlichen Bestimmungen oder auf die durch Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern getroffen...mehr

Die HeizKV hat nicht nur Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen (§ 2 HeizKV), sondern auch vor gemeinschaftsvertraglichen Regelungen des Wohnungseigentumsrechts, zum Beispiel Teilungserklärung oder Beschlüssen.[1] Es bedarf auch keines Beschlusses oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer über die Anwendung der Bestimmungen der HeizKV. Die Regelungen gelten für d...mehr

Gemäß § 4 Abs. 3 Satz 1 HeizKV sind die Gemeinschaftsräume von der Ausstattungspflicht ausgenommen. Dazu gehören die Räume, die allen Nutzern gemeinsam zur Verfügung stehen, zum Beispiel Flure, Treppenhäuser, Trockenräume, Waschküchen, Fahrradkeller usw. Diese Räumlichkeiten haben keinen erhöhten Wärmebedarf. Der Energieverbrauch beträgt etwa 2 bis 3 % des Gesamtverbrauchs, ...mehr

Für die Wahl des Verteilerschlüssels sieht § 3 Satz 2 HeizKV vor, dass diejenigen Regelungen anzuwenden sind, die gesetzlich für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gelten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen wurden. Anderer Verteilerschlüssel als in Heizkostenverordnung vorgegeben Denkbar ist, dass die Kosten für die Versorgung mit Wärme und Wa...mehr

Der BGH hat erläutert, dass die Bestimmungen der HeizKV für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar Geltung haben und es eines Beschlusses für deren Anwendung nicht bedarf.[1] Im Hinblick auf die Erstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ergibt sich jedoch folgende Problematik: Der Verwalter hat gemäß § 28 Abs. 2 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Wohng...mehr

Die Klage hat Erfolg! Der Beschluss widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die WE Nr. 12 werde in der Teilungserklärung beschrieben als "Miteigentumsanteil zu 90,46/1.000stel, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Dachgeschoss gelegenen, im Aufteilungsplan mit Nr. 12 bezeichneten Wohnung samt dem darüber liegenden Speicher bzw. Spitzboden." Der Speiche...mehr

Hier müssen zunächst alle notwendigen Informationen erhoben werden, z. B. welche Verträge oder Teilungserklärungen/Beschlüsse es in einer WEG gibt. Dann gilt es, die hinter den Positionen tiefer liegenden Interessen der Parteien zu sehen und zentrale persönliche Anliegen zu formulieren. Der Mediator hört sich jede Seite an, bemüht sich bestmöglich, diese zu verstehen, ohne zu...mehr

Rz. 112 Sie erfolgt zusammen mit der Begründung von Sondereigentum entweder nach § 3 oder § 8 WEG und Eintragung im Grundbuch. Die nachträgliche Begründung erfordert eine einstimmige Vereinbarung der Miteigentümer und wegen § 876 BGB auch die Zustimmung der an jedem WE dinglich Berechtigten (§ 5 Abs. 4 S. 2 WEG).[498] Das gilt auch dann, wenn ein Sondernutzungsrecht zunächst...mehr

Rz. 119 Die Eintragung in das Grundbuch setzt das Vorliegen einer Eintragungsbewilligung und der Anlagen, bestehend in Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie etwa erforderlicher Genehmigungen voraus.[536] Im Zeitpunkt des Eingangs beim Grundbuchamt brauchen die Beteiligten nach § 3 WEG noch nicht Miteigentümer des Grundstücks zu sein. Es genügt, wenn sich ...mehr

Rz. 59 Erklärungen, die den Inhalt eines begründeten Rechts konkretisieren,[151] z.B. nach § 33 Abs. 3 WEG Vereinbarungen zum Inhalt des Dauerwohnrechts. Die Ansicht, dass eine normale Eintragungsbewilligung des Eigentümers genügt,[152] übersieht, dass hier das Gesetz ausnahmsweise die Prüfung der Vereinbarungen dem GBA auferlegt. Daher sind Eintragungsbewilligungen aller Pa...mehr

Rz. 7 Muster 16.1: Kaufvertrag über zu errichtendes Wohnungs-/Teileigentum Muster 16.1: Kaufvertrag über zu errichtendes Wohnungs-/Teileigentum Verhandelt zu _________________________ am _________________________ Vor mir, dem unterzeichnenden Notar _________________________ mit dem Amtssitz in _________________________ erschienen heute 1. Herr/Frau _________________________ (Na...mehr

Rz. 54 Materiell-rechtlich erfolgt die Begründung durch und in jedem Fall In der Grundbuchpraxis erfolgt meistens Teilung nach § 8 WEG, die materiell-rechtlich keiner, verfahrensrechtlich der Form des § 29 Abs. 1 ...mehr

Rz. 34 Muster 16.2: Kaufvertrag über zu sanierendes Wohnungs-/Teileigentum Muster 16.2: Kaufvertrag über zu sanierendes Wohnungs-/Teileigentum Verhandelt zu _________________________ am _________________________ Vor mir, dem unterzeichnenden Notar _________________________ mit dem Amtssitz in _________________________ erschienen heute 1. Herr/Frau _________________________ (Nam...mehr

Rz. 166 Die Begründung von Wohnungseigentum kann zum Zweck des Erhalts einer bestimmten Bevölkerungsstruktur im Bereich sog. Erhaltungssatzungen (§ 172 BauGB) von einer Genehmigung durch die Gemeinde (§ 173 Abs. 1 S. 1 BauGB) abhängig gemacht werden. Im zivilrechtlichen Sinn handelt es sich um ein relatives Veräußerungsverbot im Sinne des § 135 BGB, vgl. § 172 Abs. 1 S. 5 Ba...mehr

Rz. 70 Hier ist zu unterscheiden: Ein Sondereigentumsraum wird Gemeinschaftseigentum: Nötig sind Vereinbarungen des betroffenen Wohnungseigentümer einerseits mit allen WEer andererseits in Auflassungsform und Grundbucheintragung,[283] auch wenn dies nur für einen Teil der Räume zutrifft.[284] Die Zustimmung der dinglich Berechtigten an dem betroffenen WE ist erforderlich,[285]...mehr

Rz. 39 Sie ist nur dann möglich, wenn der Erbbauberechtigte mehrere Bauwerke auf dem belasteten Grundstück haben darf und auch hat und wenn nach der Teilung auf jedem neuen Grundstück ein selbstständiges Bauwerk besteht.[55] Ein Ausschluss der Teilung kann mit dinglicher Wirkung nicht vereinbart werden, auch eine Bindung an die Zustimmung des Eigentümers (§ 5 ErbbauRG) ist ni...mehr

Rz. 61 Das Grundstück muss nach § 28 GBO bezeichnet und ein Grundstück im Rechtssinne sein (§ 1 Abs. 4 WEG). Alle Miteigentumsanteile müssen nach Bruchteilen bestimmt sein (§ 1008 BGB) und zusammen ein Ganzes ergeben (z.B. 1000/1000stel).[245] Mit jedem Miteigentumsanteil muss Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen v...mehr

Rz. 70 Geständniserklärungen gehören hierher, z.B., dass eine Vollmacht erteilt worden ist[190] oder dass bei einer Zwei-Mann-OHG das Geschäft durch einen Gesellschafter mit allen Aktiven und Passiven übernommen worden ist;[191] die Bescheinigung des Notars, dass eine Vermögensübertragung von einer Handelsgesellschaft auf die andere im Handelsregister eingetragen wurde.[192]...mehr

Rz. 37 An Garagenstellplätzen in Gebäuden können die gleichen Eigentumsverhältnisse begründet werden wie an Einzelgaragen.[150] Ratsam ist in jedem Fall die Bestimmung eines jeden Garagenstellplatzes zu einem eigenen TE. Der Garagenstellplatz muss im Aufteilungsplan klar bestimmt sein. Sollen Garagen dennoch gemeinschaftliches Eigentum sein, so genügen für den Aufteilungspla...mehr

Rz. 63 Die Rechtsbeschwerde kann infolge von Ereignissen, die nach ihrer Einlegung eingetreten sind, gegenstandslos und damit unzulässig werden. Allgemein tritt die in Grundbuchsachen in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen zu beachtende Erledigung der Hauptsache ein, wenn der Verfahrensgegenstand durch eine Änderung in der Sach- und Rechtslage fortgefallen und die Forts...mehr

Rz. 170 Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an bestimmten Bestandsbauten, von Wohnungs- und Teilerbbaurechten und von Bruchteilsgemeinschaften mit § 1010-BGB-Regelung und auch die Veräußerung von Wohnungs- oder Teileigentum kann zum Erhalt der Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen im Bereich von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 201a Bau...mehr

Rz. 15 Nach § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MaBV muss als allgemeine Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit eine Eigentumsvormerkung an vereinbarter Rangstelle in das Grundbuch eingetragen worden sein. Diese Vormerkung sichert den Anspruch des Erwerbers auf Übertragung des Eigentums. Nachträgliche Verfügungen des Bauträgers, die in das Grundbuch eingetragen werden und der Vormerkung im...mehr

Rz. 99 Die Gemeinschaftsordnung beinhaltet alle für das Verhältnis der WEer untereinander (Innenverhältnis) verbindlichen Regelungen für und gegen jeden WEer und Sondernachfolger. Sie wirken kraft Gesetzes, auch wenn ein Miteigentümer sie nicht kennt, an ihnen nicht mitgewirkt, gegen sie gestimmt, sich ihnen nicht rechtsgeschäftlich unterworfen hat oder diese Wirkungen gar n...mehr

Rz. 49 Soweit es sich um einen Fall der notwendigen Teilung handelt, wird sie von Amts wegen vollzogen (siehe oben Rdn 3). Im Übrigen bedarf es einer auf Teilung gerichteten Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt und der Eintragung in das Grundbuch. Eine Zustimmung der dinglich Berechtigten ist nicht erforderlich. Der Eintragungsantrag kann gem. § 13 Abs. 1 S. 2 ...mehr

Rz. 52 Führen auch die Auslegung bzw. Umdeutung der Eintragung (vgl. Rdn 9 ff.) nicht zu einer eindeutigen Feststellung des Inhalts und Umfangs des Rechts, so ist sie inhaltlich unzulässig.[193] Soweit der Eintragungsinhalt jedoch bestimmbar ist, ist keine Löschung durchzuführen, sinnvoll ist jedoch zur Vermeidung von Zweifeln die Anbringung eines Klarstellungsvermerks.[194]...mehr

Rz. 12 Zum Ort der Aufbewahrung der Urkunden siehe § 24 GBV Rdn 1 ff. Betrifft die Urkunde mehrere Eintragungen in verschiedenen Grundbüchern, wird sie regelmäßig bei dem Grundbuchblatt mit der niedrigsten Ordnungsnummer aufbewahrt; in den übrigen Grundakten wird hierauf verwiesen (§ 24 Abs. 2 GBV mit § 21 Abs. 1 S. 5, 6 AktO). Bedeutsam ist dies vor allem für die Aufbewahru...mehr

Rz. 40 Konstruktive Teile des Gebäudes, z.B. Fundamente, tragende Wände,[162] Außenwände, Decken,[163] Dächer, Schornsteine, Brandmauern,[164] Außenputz,[165] Isolierschicht am Flachdach,[166] schwimmender Estrich,[167] Schließanlagen[168] sind zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG), auch wenn mehrere selbstständige Gebäude auf dem gleichen Grundstück stehen, z.B. E...mehr

Rz. 56 Zur Einräumung von Sondereigentum und zur im Gesetz nicht geregelten Änderung des sachenrechtlichen Inhalts des WE sind Einigung durch vertragliche Vereinbarung aller Miteigentümer in Auflassungsform (§ 4 Abs. 2 WEG)[224] und Grundbucheintragung erforderlich (§ 4 Abs. 1 WEG). Formmängel des Gründungsaktes werden durch den gutgläubigen Erwerb eines Dritten geheilt.[225...mehr

Rz. 1 Je nachdem, ob sich das mit dem Miteigentumsanteil verbundene Sondereigentum auf eine Wohnung oder auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume bezieht, ist das Blatt in der Aufschrift als "Wohnungsgrundbuch" oder "Teileigentumsgrundbuch" zu bezeichnen. Sind mit dem Miteigentumsanteil Räumlichkeiten beider Art verbunden, so entscheidet diejenige Nutzungsart, die wirtschaftl...mehr

Rz. 29 Nicht eintragungsfähig sind z.B. Teilungsvereinbarungen,[57] Vereinbarungen gegen zwingendes Recht z.B. §§ 741, 747, 749 Abs. 2,[58] 751 S. 2 BGB, § 84 Abs. 2 InsO oder Regelungen, die nicht die Miteigentumsanteile betreffen, sondern ein daran eingetragenes dingliches Recht.mehr

Rz. 50 Nach Abs. 3 GBO i.V.m. §§ 74 Abs. 3 S. 4 FamFG, 559 Abs. 1 ZPO unterliegt der Beurteilung des Gerichts der Rechtsbeschwerde nur dasjenige Parteivorbringen, das aus der Beschwerdeentscheidung oder dem Sitzungsprotokoll ersichtlich ist. Ist die Sachverhaltsschilderung unklar und unbestimmt, dann darf das Rechtsbeschwerdegericht nicht von sich aus versuchen, die tatsächl...mehr

Rz. 125 Das Wohnungsgrundbuch als besonderes Grundbuchblatt für das einzelne WE- oder TE-Recht bildet die Grundlage für die rechtliche Selbstständigkeit des WE-Rechts und macht durch den der Bewilligung als Anlage beigefügten Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 WEG) die Aufteilung des Gebäudes und die Lage und Größe der im Sonder- und Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile für...mehr

Rz. 67 Die Unterteilung eines WE-Rechtes in zwei oder mehrere in sich wiederum abgeschlossene, rechtlich selbstständige Raumeinheiten ohne Veräußerung von WE durch Teilungserklärung (§ 8 WEG) und Grundbucheintragung ist zulässig,[266] wenn alle im Sondereigentum stehenden Räume mit einem Miteigentumsanteil verbunden werden (Gebot der Komplettaufteilung).[267] Anderenfalls is...mehr

Rz. 27 Muster 6.3: Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Aufwendungsersatz und Schadensersatz wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum Muster 6.3: Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Aufwendungsersatz und Schadensersatz wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum Landgericht _________________________ _________________________ Im Namen und mit Vollmacht der Wohnungseigen...mehr

Rz. 18 Eine wichtige Auswirkung dieser hohen Anforderungen an die Qualität der elektronischen Register- und inzwischen auch Aktenführung sei hier bereits erwähnt, auch wenn sie sich erst mit der elektronischen Grundakte entfaltet hat.[17] Sie hat aber hier, in der Qualität der elektronischen Sicherung ihren Ursprung. Während das Urkundenarchiv der Bundesnotarkammer erst die ...mehr

Rz. 31 Muster 6.4: Klage des Verwalters eines sanierten Altbaus auf Vorschuss wegen Mängeln an der Altbausubstanz des Gemeinschaftseigentums Muster 6.4: Klage des Verwalters eines sanierten Altbaus auf Vorschuss wegen Mängeln an der Altbausubstanz des Gemeinschaftseigentums Landgericht _________________________ _________________________ Im Namen und mit Vollmacht der ___________...mehr

Rz. 23 Der Bestimmtheitsgrundsatz zwingt zur genauen Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum und zwischen den Sondereigentumsbereichen der einzelnen Wohnungseigentümer. Sie erfolgt durch Gesetz (§§ 1 Abs. 5; 5 Abs. 1–3 WEG), den zum Grundbuchinhalt gemachten Vereinbarungen i.V.m. Aufteilungsplan (§§ 3; 7 Abs. 3; 4 Abs. 1 WEG), bauliche Abgeschlossenheit der Rau...mehr

Rz. 85 Eine Veräußerung des Miteigentumsanteils erstreckt sich auch auf das Sondereigentum (§ 6 Abs. 2 WEG), wirtschaftlich stellt das Sondereigentum den Hauptbestandteil des WE oder TE dar. Möglich ist die Veräußerung an mehrere Personen zu Bruchteilen[354] oder eines ideellen Bruchteils am WE, ferner, wenn das WE mehrere abgeschlossene Raumeinheiten umfasst, eines Bruchtei...mehr

Rz. 28 Das Grundstück selbst und Grundstücksflächen im Freien sind grundsätzlich gemeinschaftliches Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG). An Flächen im Freien, z.B. Hof und Garten, Lager- oder Kfz-Stellplätzen war bis 30.11.2020 auch bei dauerhafter Markierung kein Sondereigentum denkbar, sondern nur die Bestellung eines Sondernutzungsrechts als Gebrauchsregelung möglich (siehe Rdn 110...mehr

Rz. 33 Sondereigentum besteht an zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Sie sind dann Sondereigentum, wenn sie nach § 3 Abs. 1 oder § 8 WEG zum Sondereigentum bestimmt und nach Lage und Größe aus dem Aufteilungsplan ersichtlich und gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG genau bezeichnet sind. Zum Begriff der "Wohnung" und der "nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume" gil...mehr

Rz. 74 Steht einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Berichtigungsanspruch zu, so ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG beschwerdeberechtigt.[278] Hat das Grundbuchamt dagegen bei einem Wohnungseigentum einen Eigentumswechsel unter Verstoß gegen eine durch die Teilungserklärung begründete rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkung (§ 12 WEG) eingetragen, so ist die B...mehr

Rz. 107 Zwingendes Recht der Gemeinschaftsordnung sind insbes. folgende Tatbestände:[443]mehr

Rz. 22 Muster 6.2: Klage des Erwerbers auf Übertragung von Wohnungseigentum aufgrund der Tilgung des Kaufpreises durch Zahlung, Minderung und Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Verzugs Muster 6.2: Klage des Erwerbers auf Übertragung von Wohnungseigentum aufgrund der Tilgung des Kaufpreises durch Zahlung, Minderung und Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wege...mehr

Rz. 13 1. Recht. Gemeint sind Eigentum,[17] Rechte an einem Grundstück und Rechte an Grundstücksrechten. Sie können auch nur berichtigenden oder vorläufigen Charakter haben, wie Verfügungsbeschränkungen, Vormerkungen und Widersprüche.[18] Auch zwischen mehreren Auflassungen sind nach § 17 GBO aufzulösende Kollisionen denkbar: Wird ein Grundstück mehrfach hintereinander aufgel...mehr

Rz. 164 Die Bewilligung wird herbeigeführt durch das rechtskräftige[403] Urteil, durch das der Betroffene zur Abgabe der Bewilligung verurteilt ist, vgl. § 894 Abs. 1 S. 1 ZPO.[404] Klage und Urteil können im Zusammenhang mit dem Erwerb eines dinglichen Rechts gerichtet sein auf:mehr

Rz. 2 Spalte 1 des Bestandsverzeichnisses dient zur Angabe der laufenden Nr. der Eintragung; sie wird für die Eintragung des Wohnungs- oder Teileigentums, aber auch für die Eintragung des Herrschvermerks für ein subjektiv-dingliches Recht geführt. Rz. 3 Spalte 2 dient zur Angabe der bisherigen laufenden Nr. einer Eintragung, auf die sich eine unter einer neuen laufenden Nr. z...mehr

Rz. 18 Bei Verfügungen über einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück (siehe § 7 GBO Rdn 25 ff.; § 20 GBO Rdn 19), WE oder Bruchteil eines Rechts ist das Grundstück gem. S. 1 zu bezeichnen. Für die Bezeichnung des Miteigentumsanteils gilt (nur) der Rechtsgedanke des S. 1. Die Bezeichnung erfolgt am besten durch Angabe der Größe des Bruchteils (siehe § 47 GBO Rdn 9), kann ...mehr