Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Die Begründung von Sondernutzungsrechten kann auch in der Form erfolgen, dass dem Verwalter vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung zur Zuordnung von Sondernutzungsrechten an bestimmten Gemeinschaftsflächen Vollmacht erteilt wird. Der aufschiebend bedingte Ausschluss der übrigen Miteigentümer an der Nutzung von Gemeinschaftseigentum erlangt mit der Eintragung der B...mehr

Wird dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer nicht die Pflicht zur Erhaltung auferlegt, dürfte es jedenfalls im wohlverstandenen Interesse der Wohnungseigentümer liegen, ihn zumindest mit den entsprechenden Kosten zu belasten. Musterklausel: Kostentragungspflicht des Sondernutzungsberechtigten "Die Wohnungseigentümer sind sich darüber einig, dass zugunsten des jewei...mehr

Durch Vereinbarung kann den Wohnungseigentümern grundsätzlich die Verpflichtung zur Erhaltung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums auferlegt werden. Auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel ist dies bei einer allgemeinen Öffnungsklausel nur mit Zustimmung der entsprechend belasteten Wohnungseigentümer möglich. Bei einer entsprechend spezifizierten Öffnungsk...mehr

Werden Sondernutzungsrechte begründet und einer Sondereigentumseinheit direkt zugewiesen, erfolgt dies regelmäßig bereits in der Teilungserklärung. Dies ist insbesondere im Hinblick auf Kfz-Stellplätze oder gemeinschaftliche Gartenflächen der Fall. Musterklausel: Zuweisung von Sondernutzungsrecht "Das Sondernutzungsrecht an dem mit der Nr. 222 im Aufteilungsplan bezeichneten ...mehr

Ist die Öffnungsklausel bereits derart qualifiziert, dass sie die Begründung von Sondernutzungsrechten an in der Öffnungsklausel selbst konkretisierten bestimmten Teilflächen des Gemeinschaftseigentums ausdrücklich zulässt, genügt das in der Öffnungsklausel festgelegte Mehrheitsquorum. Musterklausel: Konkrete Öffnungsklausel hinsichtlich der Begründung von Sondernutzungsrech...mehr

Andere Grundsätze gelten dann, wenn bereits die Öffnungsklausel selbst die Möglichkeit einer nachträglichen Verpflichtung von Sondernutzungsberechtigten ermöglicht. Musterklausel: Öffnungsklausel zur beschlussweisen Begründung von Erhaltungspflichten eines Sondernutzungsberechtigten "Sollten zugunsten einzelner Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung oder in dieser Gemein...mehr

Nach der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer die Benutzung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss regeln, wenn keine entsprechende Vereinbarung entgegensteht. Man könnte nun der Auffassung sein, bei der Begründung von Sondernutzungsrechten handele es sich um eine derartige Nutzungsregelung. Dem ist aber nicht so. Wesen des ...mehr

Sondernutzungsrechte werden in aller Regel einer Sondereigentumseinheit zugewiesen. Praxis-Beispiel Wird einem Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt, auf einer Fläche, die im gemeinschaftlichen Eigentum steht, einen Holzschuppen aufzubauen, liegt bereits darin ein Sondernutzungsrecht.[1] Sind Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder durch ...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum kann grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden.[1] Dies gilt auch für längerfristige Mietverhältnisse.[2] Auch die Verpachtung von Gemeinschaftseigentum kann mehrheitlich beschlossen werden.[3] Die Vermietung bzw. Verpachtung von Gemeinschaftseigentum stellt auch keinen Gebrauchsentzug der übrigen Wohnungseigentümer dar, ...mehr

Eine schuldrechtliche Vereinbarung bedarf grundsätzlich keiner bestimmten Form. Wesentlich ist, dass sämtliche Wohnungseigentümer dem Vereinbarungsgegenstand zustimmen. Wirkung gegenüber Sondernachfolgern belasteter Wohnungseigentümer Die schuldrechtliche Vereinbarung wirkt lediglich unter den aktuellen Wohnungseigentümern. Sie wirkt zwar auch gegenüber Gesamtrechtsnachfolgern...mehr

Das Recht des Sondernutzungsberechtigten unterliegt immanenten Schranken, die sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ergeben und die für das Gemeinschaftseigentum aus anderen Gründen, insbesondere aufgrund des Rechts zum Mitgebrauch, bestehen.[1] So ist ein Eigentümer mit einem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche verpflichtet, dem benachbarten Mitei...mehr

Wesen einer allgemeinen Öffnungsklausel ist, dass sie im Bereich der durch Vereinbarung abdingbaren Regelungen des Gesetzes uneingeschränkt eine von Gesetz und Gemeinschaftsordnung abweichende Beschlussfassung zulässt. Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel "Die Wohnungseigentümer können, soweit zulässig, vom Gesetz und dieser Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen du...mehr

Der Eigentümer eines Grundstücks kann gem. § 8 WEG durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile teilen, und zwar so, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist...mehr

Begriff Wohnungseigentum kann auf 2 Arten begründet werden: entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung. Andere Formen der Begründung gibt es nicht. Grundsätzlich kann Wohnungseigentum gemäß § 1 Abs. 4 WEG lediglich an einem Grundstück und nicht an mehreren rechtlich selbstständigen Grundstücken gebildet werden. Konsequenz: Soll sich das W...mehr

Das Dach gehört als konstruktiver für den Bestand und die Sicherheit der Wohnanlage erforderlicher Gebäudebestandteil mit gleichzeitiger Schutzfunktion und als architektonisches Gestaltungselement zwingend zum Gemeinschaftseigentum.[1] Auch das Glasdach eines Hofraums ist als konstruktiver Bestandteil zwingend Gemeinschaftseigentum. Weist also etwa die Teilungserklärung ein...mehr

Dachböden oder Speicher dürfen regelmäßig nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.[1] Die Umwandlung eines Speicherraums stellt eine bauliche Veränderung sowie eine Änderung der nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgegebenen Zweckbestimmung dar. Der Ausbau in einen Wohnraum bedarf bezüglich des Elements der baulichen Veränderung zwar nur eines mehrheitlichen Gesta...mehr

Begriff Das Dach ist nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, da es für den Bestand des Gebäudes erforderlich ist. Gleiches gilt für den isolierenden Dachbelag. Regelmäßig ist auch die Dachterrasse Gemeinschaftseigentum, kann aber in der Teilungserklärung grundsätzlich dem Sondereigentum zugeordnet werden. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Das Dach ist konst...mehr

Die Dachterrasse ist grundsätzlich Gemeinschaftseigentum, kann aber durch Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt werden. Praxis-Beispiel Abgrenzung Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum Das Sondereigentum an einer Dachterrasse erstreckt sich jedoch allenfalls auf den Bodenbelag und die Innenseiten der Brüstungen; die darunterliegenden Schichten der Abdichtung und Isoli...mehr

Wird ein Dach so ausgebaut, dass ein Gästezimmer z. B. um ein WC erweitert wird, so handelt es sich immer um einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum. Deshalb liegt eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG vor, die mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann. Gleiches gilt für den Ausbau zu einer Wohnung oder den Einbau einer Küche in einen Speicher. Sieht die Teilun...mehr

Obwohl auch die Tierhaltung als durchaus sozial adäquat anzusehen und Ausfluss des Persönlichkeitsrechts ist, soll die Tierhaltung jedenfalls in der Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung oder einer nachfolgenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer auch gänzlich ausgeschlossen werden können, da die Tierhaltung nicht zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehört. Hiermit ...mehr

Die Ausübung der Prostitution stellt weder eine Straftat dar noch ist sie sittenwidrig. Allerdings ist sie auch bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr von der Zweckbestimmung einer Wohnnutzung umfasst und beeinträchtigt die anderen Wohnungseigentümer über das in § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus. In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass die A...mehr

Informationen zu den für die Steuererklärung benötigten Angaben finden Sie abhängig von dem Land, in dem das Grundstück belegen ist, an folgenden Stellen: Berlin Allgemeine Informationen: Grundsteuer Berlin: Informationen für Grundstücke in Berlin Hier finden Sie benötigte Angaben: Angaben zum Bodenrichtwert Grundsteuer Berlin: BORIS-Portal Angaben zu Ihrem Grundstück: Grundsteue...mehr

In einem Fall, für den noch § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F. gilt, heißt es in der Teilungserklärung für 18 Tiefgaragenstellplätze für die betroffenen 18 Wohnungseigentumsrechte stets wie folgt: "… verbunden mit dem Sondereigentum an dem Kfz-Einstellplatz Nr. XX, gelegen in der Tiefgarage". Die Stellplätze sind auf einem auf Laufschienen gelagerten, horizontal verschiebbaren Pale...mehr

Problemüberblick Im Fall ist vor allem zu fragen, wann die Verwaltung für eine Erhaltungsmaßnahme mehrere Angebote einholen muss. Mehrere Angebote und Bagatellgrenze Das AG meint, mehrere Angebote seien bei "geringfügigen" Instandsetzungsarbeiten unnötig. Dies entspricht einem allgemeinen Denken. Die Einholung (oder der Versuch einer Einholung) von Angeboten ist danach unnötig,...mehr

Eine Dachterrasse steht im gemeinschaftlichen Eigentum. Sie befindet sich auf dem Dach eines Anbaus, der bereits vor der Teilungserklärung bestand. Für den Anbau und damit auch für die Dachterrasse gab es nie eine Baugenehmigung. Wohnungseigentümer K, der sie gebraucht, beantragt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Dachterrasse eine Baugenehmigung beantragt...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Schnittstelle zwischen Wohnungseigentums- und öffentlichem Recht. Nach dem Sachverhalt gab es für die Errichtung einer Dachterrasse keine Baugenehmigung. Dies ist ein schriftlicher Bescheid (= Verwaltungsakt) der zuständigen Baubehörde, dass dem Bauvorhaben nach öffentlichem Recht keine Hindernisse entgegenstehen. Der Bescheid kann vor ...mehr

Bereits seit Langem anerkannt und absolut herrschende Meinung ist, dass Fensterscheiben sowie Außenverkleidungen zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Gleiches gilt für die Rahmen der Fenster.[1] Des Weiteren stehen auch die Fensterscharniere zwingend im Gemeinschaftseigentum. Bei doppelverglasten Fenstern in einheitlichem Rahmen gehört auch die Verglasung zum...mehr

Da Fenster zwingendes Gemeinschaftseigentum darstellen, sind die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen als Kosten des Gemeinschaftseigentums von sämtlichen Wohnungseigentümern nach dem für Erhaltungsmaßnahmen geltenden Kostenverteilungsschlüssel zu tragen. Sind die Fenster in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet, ist eine derartige Eigentumszuordnung, wie bereits erw...mehr

Begriff Fenster spielen als fassadengestaltendes Element eine große Rolle in der Verwaltungspraxis und im Wohnungseigentumsrecht. Häufiger Streitpunkt und Gegenstand des Themas "bauliche Veränderung" waren dabei optisch sichtbare Veränderungen der Fenster und in diesem Zusammenhang stets auch die Montage von Außenjalousien oder Fenstergittern durch einzelne Wohnungseigentüme...mehr

Nach alter Rechtslage stellte das Montieren von Fenstergittern insbesondere zur Einbruchssicherung der Erdgeschosseinheiten eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung dar. Selbst bei einer generellen Einbruchsgefahr bestand kein Anspruch auf Zustimmung zur Montage von Fenstergittern.[1] Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 verleiht die Bestimmung des § 20 Abs. 2 Sa...mehr

Haben die Wohnungseigentümer ursprünglich bestandskräftige gesetzes- oder vereinbarungsändernde Beschlüsse gefasst, so hat das Interesse an der Feststellung der Nichtigkeit eines vereinbarungsändernden Erstbeschlusses hinter dem Interesse an der Feststellung der Gültigkeit eines Zweitbeschlusses zurückzutreten, wenn damit die Rückkehr zur Teilungserklärung bzw. Gemeinschafts...mehr

Grundsätzlich soll jeder vor Gericht Rechtsschutz erhalten, der schutzwürdige eigene Interessen verfolgt. Liegt hingegen ein solches Rechtsschutzbedürfnis nicht vor, darf ein Gericht nicht in Anspruch genommen werden. Letztlich soll nur derjenige einen Anspruch auf gerichtliche Sachentscheidung haben, der mit dem von ihm angestrengten Gerichtsverfahren ein rechtsschutzwürdig...mehr

Bezüglich des Umfangs einer erteilten Vollmacht kommt es grundsätzlich darauf an, was der Vollmachtgeber festgelegt hat. Ausnahmen bestehen aber bei Vollmachten des Handelsrechts, deren Umfang gesetzlich festgelegt ist: Prokura (§§ 49 ff. HGB) Sie umfasst alle Arten von Geschäften und Rechtshandlungen, die der Betrieb eines Handelsgewerbes mit sich bringt; aber nicht: Veräußer...mehr

Begriff Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe von § 14 WEG berechtigt. Der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums vollzieht sich durch Mitbesitz und Mitbenutzung. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Gesetzliche Regelungen finden sich in § 14 WEG und 16 Abs. 1 Satz 3 WEG. Jeder Wohnung...mehr

Rollladengurte sind Sondereigentum. Die Gurtscheibe eines Rollladens ist der Zugvorrichtung zuzuordnen und steht, soweit anderes nicht vereinbart ist, ebenfalls im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.[1] Das Anbringen von Außenjalousien ist grundsätzlich eine bauliche Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 WEG und bedarf eines Gestattungsbeschlusses der Wohnungseigentüme...mehr

Sofern Bäume, Sträucher oder andere Anpflanzungen widerrechtlich, das heißt ohne Beschluss oder aufgrund eines ungültigen Beschlusses entfernt werden, stellt diese Maßnahme einen widerrechtlichen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum dar. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat nach § 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf Wiederherstellung des ...mehr

Rz. 11 Den Grundstücken in grunderwerbsteuerrechtlicher Hinsicht gleichgestellt ist nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG das Erbbaurecht sowie auch das Untererbbaurecht.[20] Das Erbbaurecht umfasst nicht nur die Berechtigung, das Grundstück während der Erbbauzeit zu nutzen sondern auch ein auf dem Erbbaugrundstück errichtetes Bauwerk (§ 95 Abs. 1 S. 2 BGB), das nach § 12 Abs. 1 S. 1...mehr

Beurkundet der Notar eine Teilungserklärung und holt er zwecks Begründung von Wohnungs- und Teileigentum auftragsgemäß die Abgeschlossenheitsbescheinigung ein, fällt hierfür eine 0,3 Vollzugsgebühr gemäß Nr. 22111 KV GNotKG an. Wird vom Notar auftragsgemäß die Abgeschlossenheitsbescheinigung eingeholt, übt er hierbei eine Tätigkeit aus, die nicht schon aufgrund der Beurkundu...mehr

Wanddurchbrüche zwischen 2 Wohnungen, die zum Verlust der Abgeschlossenheit oder auch einem der Teilungserklärung widersprechenden Zustand führen, stellen nicht bereits aus diesen Gründen einen für die anderen Wohnungseigentümer nicht hinnehmbaren Nachteil dar. In diesem Zusammenhang ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass bereits nach den Bestimmungen des WEG nicht jede ...mehr

Voraussetzung für die Eintragung in das Grundbuch ist der Nachweis der Abgeschlossenheit mithilfe der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Der Inhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung ergibt sich dabei aus der AVA. Achtung Keine Aussage über baurechtlich zulässige Nutzung Die Abgeschlossenheitsbescheinigung trifft nach § 4 Abs. 2 AVA keinerlei Aussagen über eine baurechtlich zul...mehr

Problemüberblick Im Fall beschließen die Wohnungseigentümer, 2 Vereinbarungen zu ändern. Dies ist nur möglich, wenn das Gesetz, beispielsweise § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, oder eine Vereinbarung ("Öffnungsklausel") den Wohnungseigentümern für eine Änderung eine Beschlusskompetenz einräumt. Fehlt es an einer Beschlusskompetenz, ist ein Beschluss, der eine Vereinbarung dauerhaft änd...mehr

Begriff Die Unterteilung von Sondereigentum ist gesetzlich nicht geregelt, erfolgt allerdings entsprechend § 8 WEG durch ideelle Teilung des bisherigen Miteigentumsanteils am gemeinschaftlichen Grundstück und reale Aufteilung des Sondereigentums sowie Anlegung neuer Wohnungsgrundbücher für die neu geschaffenen Wohnungseigentumsrechte. Die Unterteilung von Wohnungseigentum ka...mehr

Die Unterteilung des Wohnungseigentums darf nicht zu einer Mehrung der Stimmrechte führen. Praxis-Beispiel Unterteilung und Veräußerung Wohnungseigentümer W unterteilt seine Wohnung und veräußert die neu entstandene Einheit an den Erwerber E. Kopfprinzip Nach der Bestimmung des § 25 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, und zwar unabhängig davon, wie viele Einheit...mehr

Begriff Eine majorisierende Stimmenmehrheit liegt dann vor, wenn ein einzelner Eigentümer die Mehrheit aller berechtigten Stimmen auf sich vereinigt und dies ausnutzt, um gegen den Willen der Minderheit bestimmte Verwaltungsmaßnahmen in seinem eigenen Interesse durchzusetzen. Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 25 Abs. 2 WEG eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnung...mehr

Einzelnen Wohnungen können Gartenflächen als Sondernutzungsrecht zugewiesen werden. Ist den Wohnungseigentümern in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Befugnis eingeräumt, über die Gartengestaltung der ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gemeinschaftsflächen frei entscheiden zu können, umfasst dies auch die Befugnis, dort befindliche Bäume zu fällen.[1] Ist zu...mehr

Begriff Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen gem. § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück, sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Somit obliegen Pflege und Erhaltung der Außenanlage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Durch Beschluss können den Wohnungseigentümern insoweit keine Pflichten auferlegt werden. Er w...mehr

Seit dem Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann sich das Sondereigentum gemäß § 3 Abs. 2 WEG auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Dies allerdings unter der Bedingung, dass kein isoliertes Sondereigentum an Außenflächen begründ...mehr

Die Mehrhausanlage zeichnet sich dadurch aus, dass sie aus mehreren Gebäuden auf einem gemeinsamen Grundstück besteht. Hier sind verschiedene Kombinationen denkbar, wie beispielsweise 2- oder Mehrhausanlagen in gleicher Bauform, Mehrparteienhaus und Einfamilienhaus, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Wohngebäude und Tiefgarage. Auf Mehrhausanlagen finden die Vorschriften des Wohnungseige...mehr

Beschlussmuster: Durchführung von energetischen Maßnahmen und deren Finanzierung, insbesondere Aufnahme eines KfW-Förderdarlehens TOP XY Durchführung energetischer Maßnahmen, Finanzierung und Abschluss eines KfW-Förderdarlehens Die Wohnungseigentümer haben in der Wohnungseigentümerversammlung vom ______ zu TOP XX die Durchführung energetischer Maßnahmen beschlossen. Hierzu w...mehr

In vielen Fällen wird in der Praxis durch eine entsprechende Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch Rechnung getragen, dass haus- bzw. gebäudebezogen Untergemeinschaften gebildet werden, die auch mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet sind. Praxis-Beispiel Weitestmöglich getrennte Verwaltung "Die einzelnen Hä...mehr