Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

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OLG Düsseldorf, Beschluss v. 25.5.2022, I-3 Wx 59/22mehr

Der aufteilende Eigentümer legt dem Grundbuchamt im Jahr 1991 seine Teilungserklärung und seine Gemeinschaftsordnung vor. In der Gemeinschaftsordnung finden sich Sondernutzungsrechte. Das Grundbuchamt legt zur Umsetzung der Teilungserklärung Wohnungsgrundbücher an. In Bezug auf den Gegenstand und den Inhalt des Sondereigentums wird dort auf die Eintragungsbewilligung Bezug g...mehr

Ohne Erfolg! Die Eintragung der Sondernutzungsrechte sei zulässig, das Grundbuch richtig. Die Eintragung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch richte sich nach den § 7 Abs. 3 WEG, § 3 Abs. 2 WGV. Danach könne zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Das gelte auch für Umfang und Inhalt ...mehr

Problemüberblick B darf nach den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer seine Räume weder zu Wohnzwecken selbst gebrauchen noch nutzen, mithin vermieten. Gegen diese Verpflichtung verstößt B, da er die Räume offensichtlich nicht im Sinne des WEG gewerblich benutzt, sondern Mietern tage- oder wochenweise zu Wohnzwecken zur Verfügung stellt. Dadurch verstößt B gegenüber der Geme...mehr

Soll ein Grundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt werden, muss der Notar eine Teilungserklärung des oder der Eigentümer protokollieren und beurkunden. Vor der Beurkundung muss der Notar prüfen, ob die Wohnungen abgeschlossen sind.[1] Hinweis Abgeschlossenheitsbescheinigung Hierzu muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde, oder falls von der Landes...mehr

Ist die Teilung im Grundbuch vollzogen und demnach die Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden, kann die Teilungserklärung nur noch mit – notariell beurkundeter – Zustimmung aller werdenden Wohnungseigentümer geändert werden.[1] Regelmäßig erteilt der Erwerber dem Verkäufer in dem notariellen Kaufvertrag eine Vollmacht zur Abänderung der Teilungserklärung nebst Gemeinschaf...mehr

Der Notar erhält für seine Tätigkeit Gebühren[1], da er kein besoldeter Beamter ist, sondern bezüglich seiner Bezüge den freien Berufen nahesteht. Diese bestimmen sich nicht mehr nach der Kostenordnung (KostO), sondern grundsätzlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.[2] Sie werden regelmäßig wie bisher als Geschäftsgebühr nach dem Gegenstandswert, dem Bewertungsmaßsta...mehr

Begriff Der Notar ist eine öffentliche vom Staat ernannte Amtsperson. Als vom Staat und vom Auftraggeber unabhängiger Jurist wird er aufgrund von Erfahrung, Qualifikation und Neutralität für bestimmte bedeutsame Geschäfte hinzugezogen. Die häufigsten Fallen Keine Identität zwischen dem Aufteilungsplan und dem Aufteilungsvertrag bzw. der Teilungserklärung Prüfen bzw. klären mus...mehr

Wurden die Vertragsparteien richtig bezeichnet? Liegt die Zustimmung aller Berechtigten vor? Wurde der Vertragsgegenstand, insbesondere die Grundbuchbezeichnung, richtig und vollständig wiedergegeben? Wurden die Eintragungen im Grundbuch vollständig aufgeführt? Wurde auf vorangegangene Erklärungen formell und inhaltlich Bezug genommen? Stimmen Teilungserklärung und Aufteilungspla...mehr

Prüfen bzw. klären muss der Notar, ob zwischen dem Aufteilungsplan und dem Aufteilungsvertrag[1] bzw. der Teilungserklärung [2] eine Identität besteht. Deshalb wird in den Verträgen jeweils auf die Nummer des Sondereigentums in den Aufteilungsplänen Bezug genommen. Praxis-Beispiel Bezug auf Nr. des Sondereigentums 91,67/1.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum ...mehr

Der Notar handelt im Rahmen seiner Tätigkeit ausschließlich als Träger eines öffentlichen Amts auf dem Gebiet der vorsorgenden Rechtspflege.[1] Die Rechtsuchenden und der Notar sind somit keine Vertragspartner, sondern Beteiligte in einem öffentlich-rechtlichen Verfahren. Eine vertragliche Haftung des Notars für im Rahmen der Amtstätigkeit verursachte Schäden gibt es nicht.[...mehr

Gesetzlich vorgesehen ist für die Begründung von Wohnungseigentum die vertragliche Aufteilung unter den Miteigentümern nach § 3 WEG und die einseitige Teilungserklärung nach § 8 WEG, die zum Regelfall geworden ist. Beide Regelungen müssen notariell beurkundet werden. 4.1.1 Aufteilungsvertrag Vom Notar zu prüfende Voraussetzung für eine vertragliche Begründung von Wohnungseigen...mehr

Nach dem von der Notarkammer dargestellten Berufsbild nehmen Notare als unparteiische Urkundsperson Aufgaben wahr, die für ein rechtsstaatliches Funktionieren des Gemeinwesens unverzichtbar sind. Um dies zu gewährleisten, sind sämtliche Befugnisse und Handlungen gesetzlich in der Bundesnotarordnung, dem Beurkundungsgesetz und anderen Bestimmungen reglementiert. So werden Not...mehr

Bei Veräußerung und Erwerb einer Immobilie treffen den Notar eine solche Vielzahl von Pflichten, dass sie nicht im Einzelnen alle aufgeführt werden können. Beispielhaft sei deshalb nur auf einzelne Fälle hingewiesen. So muss der Notar bei der Beurkundung einer Teilungserklärung über die rechtliche Tragweite des Erfordernisses der Abgeschlossenheit der Wohnungen belehren. Beso...mehr

Rz. 1 § 556a gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnraum (§ 549 Abs. 3). § 556a gilt auch fü...mehr

Rz. 55 In vielen Teilungserklärungen ("Altvereinbarungen") gibt es Regelungen zu den Formalia der Eigentümerversammlung, die vom geltenden Recht abweichen. Gem. § 47 WEG geht das aktuelle Recht vor, sofern sich "aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt". Weiter heißt es: "Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen." Meistens wiederholt eine Teilungserklär...mehr

Rz. 91 In vielen (vor allem älteren) Teilungserklärungen werden bestimmte Gebäudeteile im räumlichen Bereich einer Wohnung dem Sondereigentum zugewiesen. Diese Sondereigentumszuweisungen sind nichtig (→ § 1 Rdn 38). Um ihrem erkennbaren Zweck gerecht zu werden, kommt aber eine Umdeutung gem. § 140 BGB in eine Instandhaltungs- oder Kostentragungsregelung in Betracht. Wenn man...mehr

I. Grundlagen Rz. 98 Auch im Wohnungseigentumsrecht gilt der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz. Daraus ergibt sich, dass die Grenzen des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums klar abgesteckt sein müssen. Diesen Zweck erfüllt der Aufteilungsplan (→ § 1 Rdn 3), aus dem "die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sonderei...mehr

Rz. 83 Es ist im Allgemeinen sinnvoll, die "Verantwortung" für Gebäudeteile, die dem alleinigen Gebrauch eines Sondereigentümers unterliegen und die sich nur in dessen Verantwortungsbereich befinden (z.B. Fenster und Verglasungen, Außentüren, Balkone und Terrassen oder deren Beläge), ungeachtet ihrer Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum dem betreffenden Sondereigentümer z...mehr

Rz. 1 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Sondereigentum kann nicht nur an Wohnräumen bestehen, sondern auch an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, bspw. Büro- oder Gewerbeflächen. In diesen Fällen spricht das Gesetz von Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG). Für das Teileigentum gelten ...mehr

Rz. 98 Auch im Wohnungseigentumsrecht gilt der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz. Daraus ergibt sich, dass die Grenzen des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums klar abgesteckt sein müssen. Diesen Zweck erfüllt der Aufteilungsplan (→ § 1 Rdn 3), aus dem "die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und de...mehr

Rz. 119 Solange der Bauträger noch Alleineigentümer ist und keine Vormerkungen für Erwerber eingetragen sind, kann er die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung durch einseitige Erklärung in der Form des § 29 GBO und entsprechende Grundbucheintragung ändern. Erst mit der Eintragung der ersten Auflassungsvormerkung für einen Erwerber verliert er die Befugnis zur einseitigen Ä...mehr

Rz. 81 Der teilende Eigentümer (Bauträger) kann im Begründungsstadium allein über die Erstbestellung eines Verwalters beschließen (→ § 1 Rdn 14). Vor diesem Hintergrund besteht die bis zur WEG-Reform 2020 anerkannte Möglichkeit, den Erstverwalter in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu bestellen,[135] jetzt nicht mehr (str.).[136] Jedenfalls ist die Verwalterbestell...mehr

Rz. 106 Beispiel Eine Mehrhausanlage wird als Einfamilienhaus und Doppelhaus geplant. Laut Teilungserklärung und Aufteilungsplan sollen die Häuser, an denen Sondereigentum begründet wird, wie real geteilte Grundstücke behandelt werden; jeder kann sein Sondereigentum nach Belieben umbauen. Das im Sondereigentum des A stehende Einfamilienhaus wird planmäßig gebaut. Das Eigentu...mehr

Rz. 70 Die HeizKV gibt kein festes Abrechnungssystem, sondern einen Rahmen vor, der von der Eigentümergemeinschaft (und nicht vom Verwalter) durch Beschluss ausgefüllt werden muss, soweit nicht schon die Teilungserklärung Vorgaben macht. Welche Entscheidungen getroffen werden müssen, wird nachfolgend erörtert. Rz. 71 Zunächst muss festgelegt werden, zu welchem Anteil die Gesa...mehr

Rz. 85 Die Änderung der Gemeinschaftsordnung erfordert im Ausgangspunkt eine Vereinbarung aller Miteigentümer. Beschlüsse zur Änderung der Gemeinschaftsordnung sind nur möglich, soweit das Gesetz dafür eine Beschlusskompetenz vorsieht oder eine Öffnungsklausel besteht. Schweigen bedeutet keine Zustimmung zu einer Vereinbarung, sondern ist grundsätzlich rechtlich unerheblich....mehr

Rz. 2 Weil die Nutzung des Sondereigentums gem. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG unter Beachtung der für die Gemeinschaft geltenden Vereinbarungen erfolgen muss, ist insbesondere der Rahmen der Zweckbestimmung zu wahren. Ihre Zweckbestimmung wird den zum Sondereigentum gehörenden Räumen und Flächen in der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung zugewiesen. Beispiele: Zweckbe...mehr

Rz. 124 Ob der Bauträger zu nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung oder der Bauausführung befugt ist, richtet sich im Verhältnis zu den Käufern nur nach dem Inhalt des Bauträgervertrags. Wie oben schon erwähnt, ist diese Frage unabhängig davon zu beurteilen, ob die entsprechende Änderungsvollmacht im Außenverhältnis (zum Grundbuchamt) wirksam ist; das Grundbuchamt p...mehr

Rz. 144 Mitunter stammt eine bauliche Abweichung vom Sollzustand des Gebäudes schon vom teilenden Eigentümer, so dass der teilungserklärungswidrige Zustand von Anfang an besteht. Beispiel Auf Wunsch des Erwerbers A baut der Bauträger noch vor dem Bezug des Hauses entgegen der Teilungserklärung den zum Sondereigentum der Wohnung des A gehörenden Dachboden zum Wohnraum aus (Ins...mehr

Rz. 86 Der erste Verwalter wird normalerweise vom teilenden Eigentümer (Bauträger) bestellt, der in diesem Zuge auch einen Verwaltervertrag abschließen kann (Muster (→ § 1 Rdn 14).[142] Und da er ggf. sich selbst zum Verwalter bestellen kann (→ § 10 Rdn 82), kann er auch mit sich selbst einen Verwaltervertrag abschließen. Das Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 4 WEG gilt insowe...mehr

Rz. 111 Im Normalfall werden Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung begründet. Die Regelung bzw. die Begründung des Sondernutzungsrechtes gehört sachlich in die Gemeinschaftsordnung. In der Praxis findet sie sich aber trotzdem oft im sachenrechtlichen Teil der Teilungserklärung. Ein entsprechender Text ist zwingend. Zur Begründung eines Sondernutzungsrechtes genügt es...mehr

Rz. 122 Inhalt und Umfang der Rechte und Pflichten des Sondernutzungsberechtigten können sich aus der zugrunde liegenden Vereinbarung, im Normalfall (dingliches Sondernutzungsrecht) also aus der Teilungserklärung bzw. der entsprechenden Grundbucheintragung, ergeben. Ist dort nichts geregelt, gilt als Grundsatz, dass der Sondernutzungsberechtigte dieselben Rechte wie ein Sond...mehr

Rz. 117 Ein Bauträgervertrag beschreibt die verkaufte Wohnung und das Gemeinschaftseigentum, indem auf die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung verwiesen wird. Regelmäßig möchte der Bauträger aber später die der Teilungserklärung zugrunde liegende Planung modifizieren, insbesondere, um den Wünschen späterer Erwerber Rechnung tragen zu können. Dabei kann es darum gehe...mehr

Rz. 64 Der Ausbau von Dachgeschossen betrifft normalerweise nicht nur das Sonder-, sondern auch das Gemeinschaftseigentum. Es handelt sich somit genau genommen nicht (nur) um eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum, sondern um bauliche Maßnahmen "im räumlichen Bereich des Sondereigentums". Das Thema wird hier aber wegen des Sachzusammenhangs im Abschnitt über "bauliche Maßn...mehr

Rz. 35 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Nach der gesetzlichen Grundstruktur steht das gesamte Objekt (Grundstück und Gebäude) im Gemeinschaftseigentum; Sondereigentum ist nur, was ausdrücklich und wirksam als solches bestimmt wurde. In der Teilungserklärung werden bestimmte "Räu...mehr

Rz. 105 Ausgebautes Dachgeschoss. Beispiel A verkauft seine Wohnung nach Durchführung einer Besichtigung unter Ausschluss der Gewährleistung an B. Das Dachgeschoss ist als Wohnraum ausgebaut; nach der Teilungserklärung handelt es sich um aber um eine "Bühne". Als B den Widerspruch zur Teilungserklärung bemerkt, verlangt er Schadensersatz und die Rückabwicklung des Kaufvertrag...mehr

Rz. 75 Durch eine Vereinbarung regeln die Wohnungseigentümer "ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften des Gesetzes" (§ 10 Abs. 3 S. 1 WEG). Ihrer Rechtsnatur nach ist die Vereinbarung ein Vertrag aller Miteigentümer, ihrem Zweck nach ist sie darauf gerichtet, die Innenbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander zu regeln und ähnlich ei...mehr

Rz. 80 Jeder Miteigentümer kann sich durch eine beliebige Person[95] (oder mehrere[96]) bei der Teilnahme an der Versammlung und bei Abstimmungen (ganz oder teilweise) vertreten lassen. Durch die Teilnahme eines Vertreters wird nicht gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen; der Vertretene darf daneben aber nicht auch noch selber an der Versammlung teilnehmen.[9...mehr

Rz. 42 Abwasserleitung. → Leitungen. Rz. 43 Anbau. Nachträgliche Anbauten (z.B. Wintergarten, Balkonverglasung, Balkon, Schuppen und andere fest mit dem Gebäude oder Grundstück verbundene Baulichkeiten) stehen auch dann im Gemeinschaftseigentum, wenn sie von einem Miteigentümer allein gebaut und finanziert wurden.[52] Im Prinzip obliegt die Erhaltungslast deshalb der Gemeinsc...mehr

Rz. 105 Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (bis zur WEG-Reform 2020 "Instandhaltungsrückstellung") gehört gem. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Die in der Praxis übliche Kurzbezeichnung lautet seit eh und je "Rücklage". Der Zweck der Erhaltungsrücklage ist...mehr

Rz. 104 Beispiel Die im Aufteilungsplan vorgesehene Trennwand zwischen den Wohnungen von A und B wird vom (zwischenzeitlich aufgelösten) Bauträger um einige Meter versetzt gebaut, so dass die Wohnung des B entsprechend kleiner ausfällt. – Das Sondereigentum entsteht in den Grenzen des Aufteilungsplans, nicht entsprechend der tatsächlichen Bauausführung. Die rechtliche Grenze...mehr

Rz. 95 In (nur) drei Fällen können Regelungen der Gemeinschaftsordnung aufgrund einer gesetzlichen Beschlusskompetenz dauerhaft durch Beschluss geändert werden. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG ermöglicht die Änderung von Kostenverteilerschlüsseln; § 28 Abs. 3 WEG ermöglicht Beschlüsse in Geldangelegenheiten. Diese beiden Beschlusskompetenzen werden im jeweils dazugehörigen Zusammenhang...mehr

Rz. 1 Für die Willensbildung der Gemeinschaft stehen nur zwei Regelungsinstrumente zur Verfügung: Beschluss und Vereinbarung. Der Beschluss entspricht grundsätzlich dem Mehrheitsprinzip und ist, vereinfacht gesagt, das Mittel der Entscheidungsfindung im "laufenden Geschäft". Die Vereinbarung entspricht dem Einstimmigkeitsprinzip und dient, wiederum vereinfacht gesagt, der Fe...mehr

Rz. 45 Für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten i.S.v. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG auf die Miteigentümer gilt allgemein Folgendes:mehr

Rz. 1 Im alten Recht (bis zur WEG-Reform 2020) unterschied das Gesetz verschiedene Kategorien baulicher Maßnahmen mit unterschiedlichen Beschlussquoren. Erhaltungsmaßnahmen und Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung konnten mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, Modernisierungsmaßnahmen mit qualifizierter Mehrheit. Bauliche Veränderungen (sämtliche anderen baulich...mehr

Rz. 18 Die Ein-Personen-Gemeinschaft ("Alleinherrschaft" des Bauträgers) endet mit der Übergabe der ersten Wohnung an einen Käufer, wie sich aus § 8 Abs. 3 WEG ergibt: "Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den ande...mehr

1. Abweichungen innerhalb von Wohnungen, Übertragung von Nebenräumen Rz. 102 Eine vom Aufteilungsplan abweichende Bauausführung hat keine Konsequenzen, wenn die "Außengrenzen" der Wohnungen nicht betroffen sind, also insbesondere bei einer vom Aufteilungsplan abweichenden Raumaufteilung. Der Aufteilungsplan dient nur der Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum; in ih...mehr

Rz. 106 Eine Vereinbarung, die für eine Änderung der Gemeinschaftsordnung (vorbehaltlich einer Öffnungsklausel) erforderlich ist, kann grundsätzlich nur freiwillig zustande kommen. Als Vertrag beruht sie auf Privatautonomie, was mit einem Abschlusszwang nicht zu vereinbaren ist. Deshalb ist ein Miteigentümer nur ausnahmsweise verpflichtet, einer Änderung der Gemeinschaftsord...mehr

Rz. 114 Soll der formelle Teil der Teilungserklärung (das sachenrechtliche Grundverhältnis) geändert werden, ist gem. § 4 Abs. 1, 2 WEG grundsätzlich die Zustimmung (Auflassung) und Bewilligung aller Miteigentümer in der Form notarieller Beurkundung, die Grundbucheintragung (je nach Fall unter Vorlage neuer Abgeschlossenheitsbescheinigungen) sowie die Zustimmung der dinglich...mehr