Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Andere Grundsätze gelten dann, wenn bereits die Öffnungsklausel selbst die Möglichkeit einer nachträglichen Verpflichtung von Sondernutzungsberechtigten ermöglicht. Musterklausel: Öffnungsklausel zur beschlussweisen Begründung von Erhaltungspflichten eines Sondernutzungsberechtigten "Sollten zugunsten einzelner Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung oder in dieser Gemein...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum kann grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden.[1] Dies gilt auch für längerfristige Mietverhältnisse.[2] Auch die Verpachtung von Gemeinschaftseigentum kann mehrheitlich beschlossen werden.[3] Die Vermietung bzw. Verpachtung von Gemeinschaftseigentum stellt auch keinen Gebrauchsentzug der übrigen Wohnungseigentümer dar, ...mehr

Wesen einer allgemeinen Öffnungsklausel ist, dass sie im Bereich der durch Vereinbarung abdingbaren Regelungen des Gesetzes uneingeschränkt eine von Gesetz und Gemeinschaftsordnung abweichende Beschlussfassung zulässt. Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel "Die Wohnungseigentümer können, soweit zulässig, vom Gesetz und dieser Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen du...mehr

Das Recht des Sondernutzungsberechtigten unterliegt immanenten Schranken, die sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ergeben und die für das Gemeinschaftseigentum aus anderen Gründen, insbesondere aufgrund des Rechts zum Mitgebrauch, bestehen.[1] So ist ein Eigentümer mit einem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche verpflichtet, dem benachbarten Mitei...mehr

Eine schuldrechtliche Vereinbarung bedarf grundsätzlich keiner bestimmten Form. Wesentlich ist, dass sämtliche Wohnungseigentümer dem Vereinbarungsgegenstand zustimmen. Wirkung gegenüber Sondernachfolgern belasteter Wohnungseigentümer Die schuldrechtliche Vereinbarung wirkt lediglich unter den aktuellen Wohnungseigentümern. Sie wirkt zwar auch gegenüber Gesamtrechtsnachfolgern...mehr

Begriff Eine majorisierende Stimmenmehrheit liegt dann vor, wenn ein einzelner Eigentümer die Mehrheit aller berechtigten Stimmen auf sich vereinigt. Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 25 Abs. 2 WEG eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungen oder Miteigentumsanteile er hat. Unter diesen Umständen kann es zu einer Majorisierung der Stimmen durch den Eigentümer, der...mehr

Das LG sieht das anders! Er hält den Beschluss für zu unbestimmt. Lese ein Dritter den Beschluss, so müsse er zu der Einsicht gelangen, dass mehrere Verträge gekündigt worden seien. Dass es nur einen Vertrag gibt, könne man nur anhand aller seit der Teilungserklärung im Jahr 1999 geschlossenen Verträge ermitteln, da die Beschluss-Sammlung nicht vollständig sein müsse und im ...mehr

Bei der Umsetzung einer Teilungserklärung durch das Grundbuchamt ist streitig, ob der aufteilende Eigentümer einer Genehmigung nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgrund der Berliner Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gem. § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten vom 3....mehr

Der Auffassung, die Vereinbarung von Mahngebühren sei unzulässig, weil die Anforderung von Beiträgen gemäß § 27 Abs. 1 WEG zu der typischen Verwaltertätigkeit gehöre, lässt sich entgegenhalten, dass sich die Verwaltergrundgebühr erhöht, wenn der Verwalter gehalten ist, seine betriebswirtschaftlichen Kosten für das Mahnwesen in die Grundgebühr einzukalkulieren. Der Eigentümer...mehr

Was die Zulässigkeit der Montage von Markisen angeht, sind selbstverständlich zunächst die Bestimmungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu beachten. Hier können Markisen ausdrücklich gestattet und bestimmte Vorgaben im Hinblick auf Größe, Art und farbliche Gestaltung enthalten sein. Hinweis Grundsätzliches Markisenverbot? Denkbar ist auch ein grundsätzliches Verb...mehr

Dachböden oder Speicher dürfen regelmäßig nicht für Wohnzwecke genutzt werden.[1] Die Umwandlung eines Speicherraums stellt eine bauliche Veränderung sowie eine Änderung der nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgegebenen Zweckbestimmung dar. Der Ausbau in einen Wohnraum bedarf bezüglich des Elements der baulichen Veränderung zwar nur eines mehrheitlichen Gestat...mehr

Begriff Das Dach ist zwingend Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für den isolierenden Dachbelag. Regelmäßig ist auch die Dachterrasse Gemeinschaftseigentum, kann aber durch Teilungserklärung grundsätzlich dem Sondereigentum zugeordnet werden. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Das Dach ist konstruktiver Bestandteil der Wohnanlage und gehört zwingend zum Gemeinschaftse...mehr

Das Dach gehört als konstruktiver für den Bestand und die Sicherheit der Wohnanlage erforderlicher Gebäudebestandteil mit gleichzeitiger Schutzfunktion und als architektonisches Gestaltungselement zwingend zum Gemeinschaftseigentum.[1] Auch das Glasdach eines Hofraums ist als konstruktiver Bestandteil zwingend Gemeinschaftseigentum. Weist also etwa die Teilungserklärung eine...mehr

Die Dachterrasse ist grundsätzlich Gemeinschaftseigentum, kann aber durch Teilungserklärung grundsätzlich zu Sondereigentum erklärt werden. Praxis-Beispiel Abgrenzung Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum Das Sondereigentum an einer Dachterrasse erstreckt sich grundsätzlich jedoch allenfalls auf den Bodenbelag; die darunterliegenden Schichten der Abdichtung und Isolierung s...mehr

Wird ein Dach so ausgebaut, dass ein Gästezimmer z. B. um ein WC erweitert wird, so handelt es sich immer um einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum. Deshalb liegt eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG vor, die mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann. Gleiches gilt für den Einbau einer Wohnung oder einer Küche in einen Speicher. Sieht die Teilungserklärung de...mehr

Die Verpflichtung zur Hausgeldzahlung entsteht mit ihrer Fälligkeit. Die Fälligkeit der Hausgelder können die Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG durch Beschluss regeln. Unterbleibt eine entsprechende Beschlussfassung, kann der Gläubiger, also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nach § 271 BGB ihre sofortige Zahlung verlangen. Fälligkeit tritt in diesen...mehr

Begriff Die Wohnungseigentümer haben die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese werden durch Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans für die entsprechende Wirtschaftsperiode festgelegt und nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Der nach dem Gesamt- und den Einzelwirtschaftsplänen a...mehr

Wie der Wohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Entrichtung des Hausgelds nachkommt, obliegt zunächst seiner Entscheidung. Sieht jedoch die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung eine besondere Zahlungsweise vor, so ist der Wohnungseigentümer hieran gebunden. Sind demnach die Hausgelder im Lastschriftverfahren zu entrichten, so ist der einzelne Eigentümer an die...mehr

Begriff Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe von § 14 WEG berechtigt. Der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums vollzieht sich durch Mitbesitz und Mitbenutzung. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Gesetzliche Regelungen finden sich in § 14 WEG und 16 Abs. 1 Satz 2 WEG. Jeder Wohnung...mehr

Begriff Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft, die mit Stimmenmehrheit Beschlüsse auch gegen den Willen des Einzelnen fassen und durchsetzen kann. Die Auflösung der Gemeinschaft kann nicht verlangt werden. Mindestens einmal im Jahr muss eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen werden. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Ges...mehr

I. Muster Rz. 1 Muster 11.1: Teilungserklärung Muster 11.1: Teilungserklärung § 1 Grundbuchstand 1. A ist Inhaber des _________________________ belegenen, im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ verzeichneten Erbbaurechtes, (siehe Rdn 2) Flurstück _________________________ mit einer Größe von __...mehr

Rz. 7 Sondernutzungsrechte werden oft bereits in der ursprünglichen Teilungserklärung begründet. Auch wenn es sich um eine einseitige Teilungserklärung nach § 8 WEG handelt, steht die Einräumung des Sondernutzungsrechtes einer Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern gleich, und zwar ab dem Zeitpunkt, ab dem eine einseitige Änderung durch den teilenden Eigentümer nicht ...mehr

Rz. 59 Der Alleineigentümer[112] eines Grundstücks kann durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile teilen und mit jedem Anteil Sondereigentum verbinden. Materiell-rechtlich ist diese Teilung nach wie vor formfrei, da § 8 Abs. 2 WEG nur auf § 4 Abs. 2 S. 2 WEG verweist und hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse keine Veränderung ...mehr

Rz. 17 Teilungsvertrag bzw. Teilungserklärung sind von der Gemeinschaftsordnung zu un­terscheiden. Gem. § 10 Abs. 1 WEG gelten für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gesetzlichen Vorschriften. Nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer aber von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarung...mehr

Rz. 88 "Missratene" Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen sind leider relativ häufig. Schon bei erster Lektüre einer aus dem Grundbucharchiv besorgten alten Teilungserklärung ergibt sich oft der Schluss: Hier hat jemand nicht aufgepasst. Mal der für der Pläne verantwortliche Architekt, die Baubehörde, der aufteilende Eigentümer, der Notar, das Grundbuchamt, der Verw...mehr

Rz. 70 Muster 3.3: Endaufteilung Neubau Muster 3.3: Endaufteilung Neubau Verhandelt zu (siehe Rdn 71) _________________________ am _________________________ (siehe Rdn 72) erschien: Herr A, (siehe Rdn 73) handelnd a) für sich persönlich b) für sämtliche Auflassungsvormerkungsberechtigten der Wohnungseigentumsanlage "XY-Straße", vorgetragen in den Wohnungsgrundbüchern von _________...mehr

Rz. 1 Muster 3.1: Teilungserklärung gem. § 8 WEG Muster 3.1: Teilungserklärung gem. § 8 WEG Teil I Begründung von Wohnungseigentum § 1 Grundstück 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________ belegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ verzeichneten Grundbesitzes, Fl...mehr

Rz. 4 Es handelt sich bei dem Kurzmuster um eine rein dingliche Teilung gemäß § 8 WEG. Vorratsaufteilungen haben außerordentlich zugenommen. Die Gründe hierfür sind und waren insbesondere die immer größere Verbreitung Sozialer Erhaltungsverordnungen und jüngst der Erlass des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz)[14] mit weitreichenden Beschränku...mehr

Rz. 107 Bei jeder Teilungserklärung ist das Bestandsinteresse der gegenwärtigen oder zukünftigen Eigentümer gegen die erforderliche Zukunftsoffenheit abzuwägen. Handelt es sich um eine reine Vorratsteilung im eigenen Bestand, genügt zwar der Hinweis auf notwendige Anpassungen im Falle zukünftiger Veräußerungen. Sinnvoll ist es aber auch hier, anhand der Pläne und Gegebenheit...mehr

Rz. 3 Aufteilungsvertrag bzw. Teilungserklärung unterscheiden sich rechtstechnisch nicht von der gewöhnlichen Aufteilung. Insofern genügt es in der Regel, die üblichen Muster hinsichtlich der Formulierung "…Eigentum" durch "...Erbbaurecht" zu ersetzen.mehr

Rz. 6 Muster 11.2: Vereinigung mit dem Stammgrundbuch Muster 11.2: Vereinigung mit dem Stammgrundbuch I. Vorbemerkung Wir sind eingetragene Miteigentümer des in _________________________, _________________________ belegenen Grundbesitzes, eingetragen in dem Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________. In Abt...mehr

Rz. 97 Bis in die 1970er Jahre wurden Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen überwiegend von einem juristisch nicht geschulten Mitarbeiter des aufteilenden Eigentümers konzipiert und anschließend (§ 8 WEG) vom Notar lediglich beglaubigt. Auch heute noch sind von Fachanwälten begleitete Entwürfe für Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen die absolute Ausnahme....mehr

Rz. 1 Muster 11.1: Teilungserklärung Muster 11.1: Teilungserklärung § 1 Grundbuchstand 1. A ist Inhaber des _________________________ belegenen, im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ verzeichneten Erbbaurechtes, (siehe Rdn 2) Flurstück _________________________ mit einer Größe von ___________...mehr

Rz. 10 Sowohl bei Neu- als auch Altbauten besteht oft der Bedarf nach einer möglichst flexiblen und zukunftsoffenen Sondernutzungsrechtszuweisung, insbesondere von Stellplätzen und Kellerräumen. Dadurch kann ein aufteilender Eigentümer oder Bauträger auf Erwerberwünsche, z.B. hinsichtlich der Auswahl des Stellplatzes, oder auf veränderte Gegebenheiten reagieren. Nachträglich...mehr

Rz. 16 Die Frage nach der zulässigen Nutzung von Sondereigentumseinheiten ist ein Problem, zu dem wohl die meisten Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht ergangen sind und weiterhin ergehen. Inwieweit Nutzungsangaben in der rein dinglichen Teilung (Festlegung als Wohn- oder Teileigentum), in der Gemeinschaftsordnung oder auch lediglich in den Aufteilungsplänen bindende Ver...mehr

Rz. 62 Muster 3.2: Neubau Wohnungsanlage Muster 3.2: Neubau Wohnungsanlage § 1 Grundstück und Bebauung 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________ belegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ verzeichneten Grundbesitzes, Flurstück _________________________ mit eine...mehr

Rz. 99 Geschätzte 80–90 % aller Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen werden gemäß § 8 WEG durch den Aufteiler zu einem Zeitpunkt beurkundet, zu dem die ersten Erwerbsinteressenten noch gar nicht feststehen. Der Bundesgerichtshof hat bisher offengelassen, ob in solchen Fällen eine AGB-Inhaltskontrolle einschlägig ist und sich (vorerst) nur auf § 242 BGB gestützt.[17...mehr

Rz. 63 Kaum ein Neubau wird heute noch nach Maßgabe der ursprünglichen Planung realisiert. Die Ersterwerber wünschen häufig interne Grundrissänderungen, Änderungen des äußeren Zuschnitts der Wohnung oder es ergibt sich aus bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Gründen die Notwendigkeit der Änderung einer Planung. Um vor Erteilung der endgültigen Baugenehmigung Veräußerunge...mehr

Rz. 4 Dinglich wird der Erbbaurechtsvertrag durch die Begründung von Wohnungserbbaurechten nicht verändert.[3] Sämtliche Beschränkungen gelten auch für die Wohnungserbbauberechtigten, sofern nicht im Einzelfall eine abweichende Vereinbarung mit dem Erbbaurechtsausgeber getroffen wird. Problematisch ist dies insbesondere für Heimfallansprüche (§ 2 Nr. 4 ErbbauG), da der Heimf...mehr

Rz. 2 Nach § 30 Abs. 1 und 2 WEG kann an einem Erbbaurecht durch Teilungsvertrag oder durch Teilungserklärung Wohnungserbbaurecht begründet werden. Für Wohnungserbbaurechte geltend sodann die Vorschriften über das Wohnungs- bzw. Teileigentum entsprechend (§ 30 Abs. 3 WEG). Fast alle Muster können daher mit wenigen redaktionellen Anpassungen (statt "Eigentümer", "Erbbauberech...mehr

Rz. 112 Es ist sinnvoll, sich vor der Konzeption einer Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung mit dem aktuellen Grundbuchstand zu befassen. Selbstverständlich können Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung beurkundet werden, bevor der Beteiligte im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Als erstes ist aber zu klären, ob es sich um ein Grundstück im Rechtssinn hande...mehr

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Rz. 35 In der Konsequenz der Annäherung an die Rechtsstellung eines Alleineigentümers liegt die weitgehende Einräumung der Befugnis zur Vornahme baulicher Veränderungen. Bauliche Veränderungen, insbesondere im Hinblick auf Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge, barrierefreie Aus- und Umbauten, Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss sind nach der WEG-Refo...mehr

Rz. 93 Auch die Novellierung des Wohnungseigentumsrechts im Jahre 2007 wurde sehr kontrovers beurteilt. Möglicherweise hatte sie mehr Zweifelsfragen hervorgerufen als gelöst. Zumindest in zwei Bereichen hatte die Reform allerdings zu einer deutlichen Problementschärfung für den Rechtsgestalter geführt. Gestritten wird meist über bauliche Veränderungen und Kostenverteilung. H...mehr

Rz. 6 Nach ganz h.M.[5] ist daneben eine dingliche Unterstellung unter die bisherige Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung erforderlich und ausreichend. Damit wird das Zuflurstück gewissermaßen nachträglich gem. § 4 bzw. § 8 WEG dinglich geteilt und umgewandelt. Eine einfache Erklärung im Rahmen des Erwerbsaktes genügt.[6] Eine Aufhebung der ursprünglichen Teilungserk...mehr

Rz. 19 Muster 7.4: Sonstige Änderungen Muster 7.4: Sonstige Änderungen Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 20) I. Vorbemerkung Wir sind die sämtlichen Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage XY-Straße, 22222 Hamburg, vorgetragen in den Grundbüchern des Amtsgerichts Hamburg von Altona Blätter 2223–2248. Wir nehmen Bezug auf die ursprüngliche Teilungserklärung nebst Ge...mehr

Rz. 94 Wesentliche Ursachen für "missratene" Gemeinschaftsordnungen sind der schlichte Zeitablauf und technische sowie kulturelle Veränderungen. Manche Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung aus den 50er oder 60er Jahren des vergangenen Jahrhunderts wirken aus heutiger Sicht rührend, wenn nicht komisch. In einer Gemeinschaftsordnung aus dem Jahre 1953 fand sich folgender...mehr

Rz. 70 Eine reine sachenrechtliche Teilung ("Teilungserklärung") ist zulässig und wirksam (vgl. oben Rdn 3, Muster 1.1.).[128] Die Kombination mit einer mehr oder minder ausführlichen Gemeinschaftsordnung ist allgemein üblich und sinnvoll, auch wenn es sich um eine Vorratsteilung handelt (siehe Rdn 4). Das Gesetz überschreibt seinen 4. Abschnitt (§§ 10–29 WEG) nunmehr mit dem...mehr

Rz. 78 Gem. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG sieht vor, dass die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kost...mehr

Rz. 10 Ob es zulässig ist, eine solche Gesamtgemeinschaft unmittelbar unter sinngemäßem Fortbestand ihrer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu "spalten", wird, soweit ersichtlich, nicht ausführlich thematisiert.[3] Dies wäre ein einfacher Weg unter Fortbestand aller bisherigen Grundbücher (Kürzung aller Bruchteilsnenner unter Fortfall derjenigen der anderen Einheiten, Z...mehr