Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung / 1.2.2 Unabdingbare gesetzliche Bestimmungen

Keine Beschlusskompetenz besteht selbstverständlich in den Bereichen, in denen selbst durch Vereinbarung nicht von den Bestimmungen des WEG abgewichen werden kann. Als zwingende gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten nämlich insbesondere die unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst:

• § 5 Abs. 2 WEG (zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sondereigentum erklärt werden)

  Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, können selbst dann nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Gemeint sind hiermit insbesondere tragende Mauern und Geschossdecken. Auch kann an Anlagen und Einrichtungen kein Sondereigentum begründet werden, wenn diese dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Von Bedeutung sind hier insbesondere Treppen, Flure und die zentralen Versorgungseinrichtungen des Hauses sowie Telefonanschlüsse. Zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugehörige Bereiche der Wohnanlage, zu denen insbesondere auch die Fenster und Wohnungseingangstüren zählen, können auch nicht in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Derartige Regelungen sind unwirksam.^[1]

  Allerdings hat das WEMoG mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 die Möglichkeit eröffnet, auch an Außenstellplätzen Sondereigentum zu begründen.^[2] Ebenfalls kann sich das Sondereigentum an einer Raumeinheit nach der Bestimmung des § 3 Abs. 2 WEG auch auf Außenflächen erstrecken, wenn die Räume die wirtschaftliche Hauptsache darstellen.

• § 6 WEG (kein isoliertes Sondereigentum)

  Es ist nicht möglich, Sondereigentum ohne den Miteigentumsanteil am Grundstück zu erwerben.^[3] Gleichermaßen ist es nicht möglich, das Sondereigentum allein zu veräußern, zu belasten, zu pfän...