Außenanlage (WEG) / 1 Begründung von Sondereigentum

Alexander C. Blankenstein

Seit dem Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann sich das Sondereigentum gemäß § 3 Abs. 2 WEG auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Dies allerdings unter der Bedingung, dass kein isoliertes Sondereigentum an Außenflächen begründet werden kann. Stets muss es sich bei dem Sondereigentum an der Außenfläche um einen Annex eines Sondereigentums an einer Raumeinheit handeln. Von Bedeutung ist die Neuregelung für künftig zu errichtende Wohnanlagen bzw. aufzuteilende Gebäude. Insbesondere an Terrassen und Gartenflächen kann dann Sondereigentum anstatt eines Sondernutzungsrechts begründet werden. Allerdings bleibt weiterhin die Möglichkeit erhalten, auch Sondernutzungsrechte zu begründen.

Wichtig

Bestehende Sondernutzungsrechte bleiben Sondernutzungsrechte

Auch wenn das Gesetz nunmehr die Möglichkeit einräumt, Sondereigentum auch an Bereichen der Außenanlagen zu begründen, wandeln sich bereits begründete Sondernutzungsrechte nunmehr nicht automatisch in Sondereigentum um. Bereits existierende Sondernutzungsrechte bleiben Sondernutzungsrechte. Sollen Sondernutzungsrechte in Sondereigentum umgewandelt werden, kann dies weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung erfolgen, da das sachenrechtliche Grundverhältnis geändert wird. In derartigen Fällen bedarf es der Bewilligung sämtlicher Wohnungseigentümer in der für die Auflassung erforderlichen Form, also notarieller Beurkundung.

Räume als wirtschaftliche Hauptsache

Sondereigentum an Außenflächen kann nur dann begründet werden, wenn die im Sondereigentum stehenden Räume wirtschaftlich als Hauptsache anzusehen sind.^{^[1]} Der Begriff der "wirtschaftlichen Hauptsache" findet sich zum einen in § 1...

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