Erstellung aufteilungsplanwidriger Räume führt zu Gemeinschaftseigentum

Leitsatz

1. Erstellung aufteilungsplanwidriger Räume führt zu Gemeinschaftseigentum
2. Änderungsanspruch nur im Fall eines dringenden Gebots

Normenkette

§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 und 3, 10 Abs. 2 und 15 WEG

Kommentar

1. Unter einer Sondernutzungsfläche einer Doppelhaushälfte (als Wohnungseigentum) wurden abweichend vom Aufteilungsplan zusätzliche Kellerräume errichtet. Bei einer solchen – vom Aufteilungsplan abweichenden – Raumerstellung befinden sich diese im Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrechte wurden vorliegend nicht begründet, obwohl für dessen Entstehung eine formlose Einigung zwischen beiden Wohnungseigentümern möglich und ausreichend gewesen wäre.
2. Ein Anspruch auf Abänderung bzw. Anpassung der Teilungserklärung besteht allerdings nur, wenn eine solche Änderung dringend geboten ist und die Beibehaltung der geltenden Regelungen gegen Treu und Glauben verstößt (vorliegend abgelehnt).

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 27.06.2005, 34 Wx 038/05OLG München v. 27.6.2005, 34 Wx 038/05, MietRB 12/2005, 320

Anmerkung

Die Entscheidung entspricht h.R.M. Kann unter Berücksichtigung der sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsätze eine Identifizierung der einzelnen Einheiten mit dem bestätigten Aufteilungsplan gemäß tatsächlicher Bauausführung nicht mehr erfolgen, so ist Sondereigentum nicht entstanden (vgl. auch BGH v. 5.12.2003, V ZR 447/01, MietRB 2004, 107 = NJW 2004, 1798; Hügel in Hügel/Stehl, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, Rz. 110 m.w.N.). Hügel empfiehlt zu Recht, dass sinnvollerweise nach Abschluss der Bauarbeiten bei jedem Bauträgerobjekt eine Endkontrolle im Hinblick auf eine notwendige Änderung der Teilungserklärung erfolgen sollte, zumal hier Änderungen oftmals von Erwerbern über Sonderwunschabsprachen mit dem Bauträgerverkäufer erfolgten, ohne gleichzeitig die rechtliche Änderungsproblematik mit berücksichtigt zu haben.