Widersprüchliche Erklärungsinhalte in Teilungserklärung und Aufteilungsplan

Leitsatz

(hier: zur Zuordnung eines Speicherraumes zu einem bestimmten Wohnungseigentum)

Normenkette

§ 7 Abs. 1, 3, 4 Nr. 1 WEG, § 8 Abs. 2 WEG

Kommentar

1.Im vorliegenden Fall wurde in der Teilungserklärung ein "Speicher" im Dachgeschoss nicht ausdrücklich erwähnt und auch nicht einem bestimmten Wohnungseigentum ebenfalls im DG zugeordnet; hingegen war der Speicherraum im Aufteilungsplan mit der gleichen Nummer der Dachgeschosswohnung gekennzeichnet. Der betreffende Wohnungseigentümer hatte den Speicherraum als zu seinem Sondereigentum gehörend in Besitz genommen. Die restlichen Eigentümer forderten von ihm u.a. Räumung des Speicherraumes und Wiederzuführung des Raumes zum Gemeinschaftseigentum.

Während das Amtsgericht die Auffassung vertrat, dass aufgrund des Widerspruches zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan Sondereigentum nicht entstanden sei und eine vorrangige Geltung des Aufteilungsplanes auch nicht aus außerhalb der Teilungserklärung und des Aufteilungsplanes liegenden Umständen herzuleiten sei, so dass die Vermutung zu gelten habe, dass der "Speicher" zum gemeinschaftlichen Eigentum gehöre, gingen Landgericht und Oberlandesgericht bei diesem Speicherraum von entstandenem Sondereigentum aus.

2.Zunächst ist festzuhalten, dass bei Diskrepanzen zwischen der wörtlichen Beschreibung des Gegenstandes von Sondereigentum im Text der Teilungserklärung und den Angaben im Aufteilungsplan grundsätzlich keiner der einander widersprechenden Erklärungsinhalte vorrangig ist. Für die Auslegung der Eintragung über den Gegenstand des Sondereigentums sind grundsätzlich die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan heranzuziehen, welcher der Eintragungsbewilligung gem. § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG beizufügen ist. Damit soll sichergestellt werden, dass dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung getragen wird; auf diese Weise wird verdeutlicht, welche Räume nach der Teilungserklärung zu welchem Sondereigentum gehören und wo die Grenzen der im Sondereigentum stehenden Räume untereinander sowie gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum verlaufen. Der Gegenstand des Sondereigentums wird im Grundbuch nach § 7 Abs. 1, 3 WEG jedoch nicht vorrangig durch eine Bezugnahme auf den Aufteilungsplan benannt, sondern durch den Inhalt des Eintragungsvermerks und der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ( §§ 7 Abs. 3, 8 Abs. 2 WEG). Hierin kommt deutlich zum Ausdruck, dass der Aufteilungsplan nicht den Inhalt der Teilungserklärung verdrängt. Stimmen die wörtliche Beschreibung des Gegenstandes von Sondereigentum im Text der Teilungserklärung und die Angaben im Aufteilungsplan nicht überein, ist deswegen grundsätzlich keiner der sich widersprechenden Erklärungsinhalte vorrangig (vgl. BGH, NJW 1995, 2852, 2853).

3.Im vorliegenden Fall der Eintragung ist gleichwohl nicht von einem im Wege der Auslegung nicht ausräumbaren Widerspruch auszugehen. Denn die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Bestimmungen der Teilungserklärungen sind wie Grundbucheintragungen allgemein nach Wortlaut und Sinn auszulegen, wie er sich als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen (oder in Bezug genommenen) für einen unbefangenen Betrachter darstellt. Grundlage für die Auslegung der jeweiligen Einzelregelung ist hierbei der gesamte Inhalt der Teilungserklärung einschl. Aufteilungsplan und sonstigen Anlagen (vgl. bereits OLG Düsseldorf, NJW-RR 96, 1229). Darüber hinaus sind für die Auslegung einer Teilungserklärung auch außerhalb derjenigen Urkunden, die zum Grundbuchinhalt geworden sind, solche Umstände nicht ohne Bedeutung, die für jedermann ohne weiteres erkennbar waren (vgl. BGH, NJW 85, 385). Die Auslegung des LG steht im Einklang mit diesen vorgenannten Auslegungsgrundsätzen und ist auch i.Ü. zutreffend.

Die Zuordnung des Speicherraumes zur Wohnungseigentumseinheit des betreffenden DG-Wohnungseigentümers fand sich hier nicht nur in der zeichnerischen Darstellung des Aufteilungsplanes, sondern auch in der gleichfalls in der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt in Bezug genommenen textlichen "Aufteilungsplanung", in der der betreffenden DG-Wohnung neben einer Empore, einer Garage und einem Kellerraum auch der entsprechende "Speicher" zugeordnet wurde. Weiterhin sei der zeichnerischen Darstellung im betreffenden Aufteilungsplan "Dachgeschoss/Empore" unmittelbar zu entnehmen, dass der fragliche Speicherraum ausschließlich über den unzweifelhaft im Sondereigentum stehenden Wohnungs-Raum "Empore" aus zugänglich sein solle. Danach spreche nichts dafür, dass der "Speicher" im Gemeinschaftseigentum stehen sollte. Schließlich könne dem weiteren Aufteilungsplan zum Kellergeschoss entnommen werden, dass dort nicht nur jede Wohnungseigentumseinheit über eine gesonderte Räumlichkeit verfüge, sondern auch weitere Räume für "Heizung", "Waschen und Trocknen" und "Allgemeiner Abstellraum" vorgesehen seien, womit wesentliche und typische Funktionen eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Speicherraumes schon anderweitig...