Umgestaltung einer Abwasserentsorgungsanlage durch den Verwalter; Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung

Leitsatz

1. Eigenmächtige Umgestaltung einer Abwasserentsorgungsanlage durch den Verwalter im Anschluss an eine Forderung der Stadt auf Herstellung eines Kanalanschlusses
2. Ansprüche des Verwalters gegen die Eigentümer aus ungerechtfertigter Bereicherung (bereits dem Grunde nach rechtskräftig bestätigt durch BayObLG v. 17.4.2003, 2Z BR 20/03, ZMR 2003, 759)
3. Keine Gesamtschuldhaftung mehrerer Grundstückseigentümer und auch gemeinschaftsintern Haftung der Eigentümer grds. nur nach der Größe der Miteigentumsanteile

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG; §§ 420, 426, 812 Abs. 1 BGB

Kommentar

1. Veranlasst der Verwalter ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer und gegen deren Willen im eigenen Namen die von der Stadt verlangte Umgestaltung der Abwasserentsorgungsanlage durch Herstellung eines Kanalanschlusses und die Beauftragung entsprechender Handwerksfirmen, können sich Ansprüche für ihn aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen die Wohnungseigentümer ergeben (vgl. bereits BayObLG v. 17.4.2003, 2Z BR 20/03, ZMR 2003, 759 dem Grunde nach rechtskräftig festgestellt). Aufwendungsersatzansprüche aus dem Verwaltervertrag, etwa unter dem Gesichtspunkt einer Notmaßnahme, wurden allerdings nach genannter früherer Entscheidung des BayObLG als nicht in Betracht kommend abgelehnt.

2. Zur Höhe und Verteilung der Regressansprüche aus Grundsätzen ungerechtfertigter Bereicherung:

   1. Ein solcher Bereicherungsanspruch wird dadurch, dass die Abwasserentsorgungsanlage auch Nachbargrundstücke einbezieht, nicht ausgeschlossen, sondern nur der Höhe nach entsprechend begrenzt. Profitiert in diesem Fall jedes der angeschlossenen Grundstücke gleichermaßen von dem neuen Anschluss, kann je nach Zielrichtung der Leistung eine Aufteilung nach der Zahl der angeschlossenen Grundstücke sachgerecht sein. Eine gesamtschuldnerische Haftung sämtlicher Grundstückseigentümer kommt nicht in Betracht. Es handelt sich vielmehr um eine zwischen ihnen bestehende Teilschuld gem. § 420 BGB.
   2. Auch im Verhältnis der Wohnungseigentümer der hier verwalteten Gemeinschaft untereinander kann die durch die Errichtung der Abwasseranlage bewirkte jeweilige Bereicherung grds. nach der Größe der Miteigentumsanteile bemessen werden, sofern nicht eine auffallende Abweichung zwischen der Größe des Sondereigentums und des Anteils am Gemeinschaftseigentum besteht. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer untereinander für Bereicherungsschulden kommt insoweit nicht in Betracht, auch nicht im Hinblick auf die neue Rechtsprechung des BGH vom 2.6.2005 (BGH v. 2.6.2005, V ZB 32/05, NJW 2005, 2061), da die Forderung ohnehin nicht zu den Verwaltungsschulden gehört. Die Höhe der Bereicherung ist also im Verhältnis der einzelnen Eigentümer untereinander grds. nach den in der Teilungserklärung festgelegten Miteigentumsanteilen zu bestimmen, da sich daran i. d. R. auch maßgeblich der Wert des jeweiligen Wohnungseigentums orientiert, auch wenn die Miteigentumsanteile und das Sondereigentum nicht zwingend übereinstimmen müssen (h. R. M.). Dies deckt sich i. Ü. dann auch mit dem internen Kostenverteilungsschlüssel einer Gemeinschaft gem. § 16 Abs. 2 WEG.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 27.02.2006, 34 Wx 47/05OLG München v. 27.2.2006, 34 Wx 47/05, ZMR 8/2006, 639