Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Trotz insoweit eindeutiger Rechtsprechung des BGH[1] fanden sich auf Grundlage der vormals geltenden Rechtslage immer wieder Tendenzen in der Rechtsprechung, die allein eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in die Nähe konkludenter Verwalterentlastung rückten. So war es nach Ansicht des LG München I[2] eine Frage der Beschlussauslegung, ob eine konkrete Beschlussfa...mehr

In der Praxis scheitern Entlastungsbeschlüsse häufig daran, dass dem Verwalter zwar keinerlei Fehlverhalten zum Nachteil der Wohnungseigentümer zum Vorwurf zu machen ist und auch seine Amtsführung in jeder Hinsicht vorbildlich war, er jedoch eine fehlerhafte Jahresabrechnung erstellt hat und der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge gegenüber ...mehr

Der Beschluss über die Entlastung des Verwalters kann wie jeder andere Wohnungseigentümerbeschluss angefochten werden. Bei kombinierter Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung einerseits und die Verwalterentlastung andererseits, kann der Beschluss insoweit angefochten werden, als er die Entlastung des Ve...mehr

Ausgeschiedener Verwalter Auch ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem ausgeschiedenen Verwalter Entlastung erteilt wird, steht im Grundsatz nicht in Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung.[1] Jahresabrechnung, fehlerhafte Die Entlastung des Verwalters widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kom...mehr

Ob die Wiederbestellung des Verwalters die Wirkung einer Entlastung für die Vergangenheit entfaltet, ist nicht abschließend geklärt. Dies wurde einerseits verneint.[1] Wurde etwa die Jahresabrechnung vom Verwalter fehlerhaft erstellt und daraufhin der Genehmigungsbeschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge angefochten, stellt dies für sich zum einen...mehr

Soweit nicht die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder eine anderweitige Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt, beschließen die Wohnungseigentümer über die Entlastung des Verwalters im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung. Praxis-Tipp Empfehlenswerter Versammlungsablauf Konkret sollte der Verwalter im Laufe der Wohnungseigentümerversammlung ...mehr

Das Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Geltendmachung eines Protokollberichtigungsanspruchs ist nur gegeben, wenn sich die Rechtsposition des klagenden Wohnungseigentümers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde. Das Rechtsschutzinteresse ist aber nicht schon dann gegeben, wenn das Protokoll unrichtige oder unvollstän...mehr

Gesetzlich hat der Verwalter keinen Anspruch auf Entlastung. Ein Anspruch auf Entlastung kann sich allerdings aus einer entsprechenden Regelung im Verwaltervertrag oder in der Gemeinschaftsordnung ergeben.[1] Musterklausel: Regelung über die Entlastung des Verwalters im Verwaltervertrag "Nach Erstattung des Jahresberichts durch den Verwalter und des Prüfberichts des Verwaltun...mehr

Mit der Entlastung billigen die Wohnungseigentümer die zurückliegende Amtsführung des Verwalters für den jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend. Gleichzeitig sprechen die Wohnungseigentümer dem Verwalter auf diese Weise für die künftige Verwaltertätigkeit ihr Vertrauen aus.[1] Dabei hat die Entlastu...mehr

Das nachfolgende Muster eines Versammlungsprotokolls enthält zwar die Beschlussfassung über eine allzustimmungspflichtige bauliche Veränderung mit entsprechendem Bedenkenhinweis. Angesichts aber der Tatsache, dass vereinzelt dem Verwalter trotz Äußerung eines Bedenkenhinweises die Kosten eines Anfechtungsverfahrens auferlegt wurden, wird diesseits empfohlen, bei fehlender Al...mehr

Nach § 29 Abs. 3 WEG soll u. a. die Jahresabrechnung vor ihrer Genehmigungsbeschlussfassung vom Verwaltungsbeirat geprüft werden. Demgegenüber scheiden bei erteilter Verwalterentlastung Ansprüche gegen den Verwalter aus, die bei zumutbarer Prüfung erkennbar gewesen waren. Praxis-Beispiel Die Fehlbuchung Im Beispiel oben war es aufgrund der Unachtsamkeit einer Mitarbeiterin des...mehr

Der Ersteller der Niederschrift kann zusammen mit den weiteren Unterzeichnern jederzeit eine fehlerhafte Niederschrift korrigieren.[1] Freilich sind die Wohnungseigentümer hiervon in Kenntnis zu setzen. Ist der Verwalter zur Übersendung der Niederschrift verpflichtet, hat er die korrigierte Fassung der Niederschrift den Wohnungseigentümern zu übersenden. Ist eine Übersendung...mehr

Rn. 1499 Stand: EL 134 – ET: 02/2019 Abbaurecht s Rn 1405ff Abbruchkosten s § 6 Rn 591ff (Dräger/Dorn/Hoffmann) Abbruchverpflichtung s Rn 885 Abfallentsorgung s Rn 884ff Abfindung Beispiele aus der BFH-Rspr zur Behandlung beim Leistenden:mehr

Rn. 2105 Stand: EL 140 – ET: 12/2019 Aufzeichnen heißt, schriftlich festhalten, verbuchen; es gelten insoweit die allg Grundsätze bzgl der Aufzeichnungen. Das Ablegen von Belegen ist grundsätzlich kein Aufzeichnen (BFH BStBl II 1988, 613; BFH/NV 2004, 1402). Dies gilt auch dann, wenn die Belegsammlung geordnet ist (BFH BStBl II 1988, 611; BFH/NV 2004, 1402; BStBl II 2004, 109...mehr

Rn. 32 Stand: EL 150 – ET: 04/2021 Eine weitere Begrenzung aller in § 35a EStG geregelten Steuerermäßigungen ergibt sich aus der durch das JStG 2010 erfolgten Neuformulierung des § 35a Abs 5 S 1 EStG. Danach sind haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse bzw Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen ausgeschlossen, wenn sie BA, WK oder SA darstellen. Des Weiteren dürfen sie n...mehr

Abberufung bei verweigerter Einsicht Verweigert der Verwalter den Wohnungseigentümern die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, stellt dies einen wichtigen Grund zu dessen Abberufung dar.[1] Anmerkung: Der Verwalter kann jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Allerdings endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG erst spätestens 6 Monate nach der Abber...mehr

Gesetzlicher Regelfall der Beschlussfassung ist gemäß § 23 Abs. 1 WEG eine solche in der Eigentümerversammlung. Wichtig Versammlung muss an dem Ort durchgeführt werden, der im Ladungsschreiben benannt ist Ein Einberufungsmangel und somit ein Anfechtungsgrund ist auch gegeben, wenn die Eigentümerversammlung nicht an dem Versammlungsort durchgeführt wurde, den die Wohnungseigent...mehr

Unabdingbare Voraussetzung für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist, dass ihnen die Kompetenz eingeräumt ist, eine Angelegenheit durch Beschluss regeln zu können. Ein mangels Beschlusskompetenz gefasster und verkündeter Beschluss ist per se nichtig.[1] Praxis-Beispiel Keine Umzugspauschalen mehr möglich Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Gesetz die...mehr

Nichtig ist ein Beschluss dann, wenn den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt[1], er widersprüchlich oder unbestimmt ist. Wichtig Bewusste Nichteinladung von Wohnungseigentümern Die bewusste Nichteinladung von Wohnungseigentümern zur Eigentümerversammlung oder deren vorsätzlicher unberechtigter Ausschluss aus einer Versammlung führt zur Nichtigkeit sämtlicher Versamm...mehr

Im Fall der Amtsbeendigung – aus welchem Grund auch immer – hat der Verwalter sämtliche Verwaltungsunterlagen herauszugeben. Er hat diejenigen Unterlagen herauszugeben, die er aufgrund eigener Verwaltertätigkeit erlangt hat[1], die aus der Geschäftsbesorgung resultieren[2] und die er von seinem Amtsvorgänger erhalten hat.[3] Zu übergeben sind stets die Originalunterlagen. Die Üb...mehr

Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen. Die Befugnis dazu ergibt sich aus der autonomen Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft. Dabei ist unerheblich, aus welchen Gründen die Wohnungseigentümer eine erneute Beschlussfassung für angebracht halten.[1] Grundsätzlich zulässig ist...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 18 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen.[1] Da die Einsichtnahme auch der Überprüfung der Verwaltertätigkeit dient, besteht das Einsichtsrecht nach der bestandskräftigen Genehmigung der auf Grundlage der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festgesetzen Nachschüsse bzw. Anpassungs...mehr

Allgemein setzt das Missbrauchs- und Schikaneverbot dem Einsichtsbegehren der Wohnungseigentümer Grenzen. Ob diese Grenzen überschritten sind, richtet sich maßgeblich nach den Umständen des konkreten Einzelfalls. Zu beachten ist jedenfalls grundsätzlich, dass der Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nicht auf eine nur einmalige Einsichtnahme beschränkt ist.[1] ...mehr

Wichtige Verwaltungsunterlagen Die nachfolgenden Verwaltungsunterlagen stellen die elementaren Unterlagen dar, wobei die Aufzählung nicht abschließend ist[1]: Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung, vollständige Auflistung aller Eigentümer mit Namen und ggf. Anschriften, vollständige Übersicht über offene Forderungen und Verbindlichke...mehr

Vom Recht der Einsicht des Wohnungseigentümers in die Verwaltungsunterlagen ist sein Recht auf Auskunft gegenüber dem Verwalter abzugrenzen. Anders als beim Einsichtsrecht handelt es sich dabei in erster Linie nicht um einen individuellen Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern um einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch. Allerdings wird...mehr

Einsichtsberechtigt ist zunächst jeder Wohnungseigentümer. Neben dem Wohnungseigentümer haben der Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter und der Testamentsvollstrecker ein eigenständiges Einsichtsrecht. Auch der Vorverwalter hat ein Einsichtsrecht. Dem Verwalter wird durch das Ausscheiden aus dem Amt die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr nicht unmög...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Regelung über die Aufbewahrungsfristen von Verwaltungsunterlagen. Allgemein anerkannt – wenn auch dogmatisch nicht gesichert – ist, dass insoweit bezüglich der Verwaltungsunterlagen die in § 257 HGB und 147 AO geregelten Fristen entsprechend anwendbar sind.[1] Beide Vorschriften regeln für bestimmte Unterlagen eine Aufbewahrungsfrist...mehr

Verweigert der Verwalter zu Unrecht die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, kann er vom Einsicht begehrenden Wohnungseigentümer nicht direkt gerichtlich in Anspruch genommen werden. Der Einsicht begehrende Wohnungseigentümer muss vielmehr die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechend in Anspruch nehmen. Beim Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers handelt es sich im...mehr

Da die Verwaltungsunterlagen zum Gemeinschaftsvermögen nach § 9a Abs. 3 WEG gehören und Inhaberin des Gemeinschaftsvermögens die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, gehört die Aufbewahrung der Verwaltungsunterlagen zu den ureigensten Amtspflichten des amtierenden Verwalters. Gesetzliche Regelungen darüber, wo, in welcher Art und Weise und wie lange Verwaltungsunterlagen...mehr

Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG unterstützt und überwacht der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll er den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen (bevor die Wohnungseigentümerversammlung über die Vorschüsse bzw. Nachschüsse beschließt) und mit einer Stellungnahme versehen. Unterstützung des Verwalters Der V...mehr

In vielen Fällen wird in der Praxis durch eine entsprechende Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch Rechnung getragen, dass haus- bzw. gebäudebezogen Untergemeinschaften gebildet werden, die auch mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet sind. Praxis-Beispiel Weitest mögliche getrennte Verwaltung "Die einzelnen ...mehr

Die Verwaltung des Sondereigentums obliegt allein dem Eigentümer. Freilich kann dieser einen Verwalter mit der Verwaltung seiner Einheit beauftragen, also einen Sondereigentumsverwalter. Hierbei kann es sich durchaus auch um den Wohnungseigentumsverwalter handeln. Die übrigen Wohnungseigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft haben keinerlei Verwaltungskompetenzen, was Sonder...mehr

Da es sich bei der Tiefgarage um eine Sondereigentumseinheit handelt, ist der Wohnungseigentumsverwalter nicht Verwalter der Tiefgaragengemeinschaft. Allerdings bedarf es der Verwaltung auch der Tiefgarageneigentumseinheit, insbesondere ist die Erhaltung zu koordinieren und es sind die auf die Tiefgarageneigentümer entfallenden Kosten unter diesen zu verteilen. Der Verwalter...mehr

Das Gemeinschaftsvermögen ist gemäß § 9a Abs. 3 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet. Es besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Zum Gemeinschaftsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und Befu...mehr

Wegen seiner überragenden Bedeutung gerade mit Blick auf die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums kann die Bestellung eines Verwalters gemäß § 26 Abs. 5 WEG auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer ausgeschlossen werden. Weiter zu beachten ist, dass es stets nur einen Verwalter geben kann und auch die Bestellung eines Stellvertreters des Verwalters nicht möglich...mehr

Rz. 3 § 24 setzt die neue Systematik der Grundsicherung bzw. Sozialhilfe (SGB XII) um. Grundsätzlich deckt die Leistung für den Regelbedarf den Bedarf auch für einmalige Leistungen; dementsprechend ist sie gegenüber dem früheren Eckregelsatz der Sozialhilfe etwas (sozusagen pauschal für die Aufwendungen zur Deckung einmaliger Bedarfe) erhöht worden. Von den Leistungsberechti...mehr

Der Auskunftsanspruch erlischt, sobald er seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfüllt ist. Mit dem Hinweis hierauf kann der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft also wiederholte Auskunftsansprüche, welche die gleiche Frage zum Gegenstand haben, zurückweisen. Hinweis Keine Auskunftspflicht nach Entlastung Die vor Inkrafttreten des WEMoG vertretene Auffassung, de...mehr

In den Fällen der Betriebskostenvollumlage ist die Minderung nach der Rechtsprechung des BGH aus der Bruttomiete zu berechnen.[1] Hierunter ist die "Miete einschließlich aller Nebenkosten" zu verstehen. Deshalb gilt: Im Fall eines Mangels ist die Gesamtmiete gemindert. Da sich die Gesamtmiete aus der Grundmiete einschließlich aller Nebenkosten zusammensetzt, kann bei einer be...mehr

Die Möglichkeit der Aufrechnung einer Forderung mit der Forderung eines anderen, regeln die §§ 387 ff. BGB. Voraussetzung einer Aufrechnung ist stets, dass die eigene Forderung wirksam und fällig ist und die einander geschuldeten Leistungen gleichartig sind. Hinweis Aufrechnung gegen Hausgeldzahlung nur eingeschränkt zulässig Um eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht zu gefährde...mehr

Begriff Die Möglichkeit der Aufrechnung spielt im Wohnungseigentumsrecht nur eine untergeordnete Rolle, da diese, ebenso wie die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts, auf wenige Fälle beschränkt und ansonsten ausgeschlossen ist. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist auf die Zahlung der Hausgelder dringend angewiesen. Deshalb kann ausschließlich mit anerkannten bzw. rech...mehr

Begriff Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich.[1] Die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung hat zur Folge, dass nur berechtigte Personen an der Versammlung teilnehmen dürfen. Nach dem Gesetz zählen hierzu in erster Linie die Wohnungseigentümer, denn für sie ist die Versammlung als Forum der Entscheidungsfindung gemäß §§ 24, 25 WEG vorgesehen. Ferner ist tei...mehr

Nicht unter die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung fallen solche, die ausschließlich Einzelinteressen dienen oder überwiegend Fremdinteressen berücksichtigen oder auch Entscheidungen der Wohnungseigentümer, in denen Grundlagen für eine Ermessensentscheidung nicht vorlagen oder das Ermessen überschritten wurde. Ob im Übrigen ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspric...mehr

Begriff Der Begriff der "ordnungsmäßigen Verwaltung" ist gesetzlich nicht bestimmt. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem WEG nur teilweise entnommen werden. Ordnungsmäßig ist nach § 18 Abs. 2 WEG, was dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ferner können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen E...mehr

Der vermietende Wohnungseigentümer und der Mieter können nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten ist dann vom vermietenden Wohnungseigentümer nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Hs. 1 BGB jährlich abzurechnen (Betriebskostenabrechnung). Die Frage, ob – und gegebenenfalls wann – eine Jahresabrechn...mehr

Diejenigen Wohnungseigentümer, die einer gemeinschaftlich durchgeführten Maßnahme nicht zugestimmt oder sich enthalten haben, waren in die ursprüngliche Kostenverteilung nicht mit einzubeziehen. Diesen Wohnungseigentümern verleiht allerdings § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, dass ihnen Nutzungen gestattet werden, wenn dies billigem Ermessen entspricht und diese Wohnungs...mehr

Grundsätzlich kommt auch die Finanzierung einer Baumaßnahme durch Kreditaufnahme infrage. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder solchen, deren Kosten sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren und somit eine Kostentragungsverpflichtung unter allen Wohnungseigentümern die Folge ist, steht jedenfalls eine Finanzierung durch Kreditaufnahme im Raum. Ve...mehr

Auch wenn der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht, erfolgt eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nur dann, wenn die Kosten der Maßnahme nicht unverhältnismäßig sind. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. 8 von ihnen beschließen den Umbau mehrere...mehr

Verständlicherweise bestehen bei den Eigentümern unterschiedliche Interessen bei der Nutzung, insbesondere der Bewirtschaftung und den Kosten. Hinweis Wohnungseigentumsgesetz maßgebend Solange es sich bei der Eigentümergemeinschaft um Gebäude gleicher oder verschiedenartiger Bebauungsarten und/oder -abschnitte handelt, ist das Wohnungseigentumsgesetz mit allen Konsequenzen anz...mehr

Selbst wenn die Wohnanlage der Eigentümergemeinschaft aus verschiedenen Gebäuden oder Bauabschnitten besteht, bleibt sie eine Gemeinschaft und führt Gesamt-Eigentümerversammlungen durch.[1] An dieser Versammlung sind auch die Eigentümer der Häuser zu beteiligen, die gar nicht von der zu entscheidenden Maßnahme betroffen sind. Die Versammlungen sind im Übrigen stets beschlussf...mehr

Grundsätzlich gilt (sofern in der Gemeinschaftsordnung keine andere Bestimmung zu finden ist) auch für eine Mehrhausanlage die Stimmrechtsregelung nach § 25 Abs. 2 WEG. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (Kopfprinzip), ganz gleich, ob Wohnung, Laden oder Garage und in welchem Bauabschnitt. Hinweis Gemeinschaftsordnungen beachten Als vorrangiges Recht sind besondere Stimmr...mehr