Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Aufwendungen für die Heizung und die Nebenkosten werden oft über Abschläge entrichtet. In einer Jahresschlussabrechnung macht der Vermieter seine endgültige Forderung geltend. Guthaben oder Erstattungen mindern in diesem Falle die künftigen Aufwendungen, führen also zu einer Kürzung im Monat nach der Erstattung oder Gutschrift.[1] Fallen die Aufwendungen hierfür höher aus, h...mehr

Abmahnungsbeschluss, Entziehungsklage Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Beschlussanfechtungsklage gegen einen Abmahnungsbeschluss gemäß § 17 Abs. 2 WEG fehlt nicht deshalb, weil die Abmahnung auch durch den Verwalter oder durch einen einzelnen Wohnungseigentümer hätte ausgesprochen werden können und eine solche Abmahnung nicht anfechtbar wäre. Im Rahmen einer gegen einen Abm...mehr

Grundsätzlich ist der Verwalter verpflichtet, auch angefochtene Beschlüsse auszuführen.[1] Ist der angefochtene Beschluss allerdings offensichtlich nichtig, ist er auch nicht auszuführen. Im Übrigen hat der Verwalter kein Ausführungsermessen. Auch wenn der Beschluss aus Sicht des Verwalters fehlerhaft ist, kann er nicht für die Wohnungseigentümer entscheiden, ihn nicht auszu...mehr

Die Anfechtungsklage kann auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses beschränkt werden.[1] Das gilt auch für den Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung. Auch ein derartiger Beschluss kann teilweise angefochten bzw. für ungültig erklärt werden. Voraussetzung ist, dass die Abrechnungs...mehr

Freilich stellt sich für den Verwalter die vordringliche Frage, nach welchem Verteilungsschlüssel die jeweiligen Vorschüsse zu erheben sind. Bei einer Finanzierung der Verteidigung in Anfechtungsverfahren ist in Ermangelung abweichender Vereinbarung oder eines abweichenden Beschlusses der für die Verwaltungskosten geltende Kostenverteilungsschlüssel heranzuziehen. Kostenvert...mehr

Stets sollte der Verwalter bei Ankündigung einer Anfechtungsklage seitens eines Wohnungseigentümers den entsprechenden Beschluss nochmals auf seine formelle und materielle Rechtmäßigkeit überprüfen. Er sollte in formeller Hinsicht insbesondere prüfen, ob dem Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer im Vorfeld der Beschlussfassung ausreichend Rechnung getragen wurde. Steht...mehr

Das entsprechende Gestaltungsurteil ist zwar vom Verwalter aufgrund seiner Inter-Omnes-Wirkung insoweit zu beachten, als etwa der für ungültig oder nichtig erklärte Beschluss nicht zur Durchführung kommen darf. Allerdings entfaltet es im Übrigen keinerlei Bindungswirkung gegenüber dem Verwalter. Dies ist insbesondere für die Fälle von Bedeutung, in denen vom Verwalter versch...mehr

Gerichtsverfahren kosten Geld und können auch in Beschlussanfechtungsverfahren teuer werden.[1] Musterabrechnung: Gebühren des Rechtsanwalts auf Beklagtenseite im Beschlussanfechtungsverfahren Ein Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage gegen die Genehmigungsbeschlüsse über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Der Streitwert beträgt 20.000 EUR. Der vom Verwalter mit der V...mehr

• 2023 Besteuerung von Entlastungen nach dem EWSG / Verfassungsmäßigkeit / § 123ff. EStG Entlastungen nach dem EWSG unterliegen unter bestimmten Voraussetzungen der Besteuerung. Es stellt sich die Frage, ob dies verfassungsgemäß ist. Dies dürfte zu bejahen sein. Zwar ist eine Besteuerung der Entlastungen nach dem EWSG aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht zwingend geboten....mehr

Verwaltungsmitarbeiter sind unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut, die die Vor- und Nachschüsse durch Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vorbereiten, in Kontakt mit den Wohnungseigentümern oder Verwaltungsbeiräten stehen und dabei Entscheidungen treffen oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Seiten der Verwaltung repräsentieren.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wer i. S. v. § 8 ZertVerwV unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut ist. Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut Welche Mitarbeiter unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, ist streitig. Nach einer Ansicht sind dies die Mitarbeiter, die Eigentümerversamm...mehr

Das AG teilt die Ansicht des klagenden Wohnungseigentümers! Als zertifizierter Verwalter dürfe sich nur bezeichnen, wer durch eine Prüfung vor einer IHK nachgewiesen habe, dass er über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfüge (§ 26a Abs. 1 WEG). Nach § 8 ZertVerwV dürften sich juristische Personen wie die A-GmbH als zertifizierter Verwal...mehr

Hemmung der Verjährung bedeutet, dass der Zeitraum, in dem die Verjährung gehemmt ist, nicht auf die Verjährungsfrist angerechnet wird. Eine Hemmung der Verjährung tritt in den im BGB bestimmten Fällen ein. Danach ist die Verjährung gehemmt, solange zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger Verhandlungen über den Anspruch oder diesen Anspruch begründenden Umstände schweben. W...mehr

Begriff Die Verjährung bewirkt, dass der Schuldner berechtigt ist, die Leistung zu verweigern. Die Verjährung schafft ein dauerndes Leistungsverweigerungsrecht. Zu beachten ist, dass der Eintritt der Verjährung nicht von Amts wegen, also vom Gericht geprüft wird. Der Schuldner muss sich vielmehr immer selbst darauf berufen. U. a. bei Gewährleistungsansprüchen aus einem Kauf-...mehr

Zu beachten ist, dass die Verjährung einer Leistungspflicht nicht gleichzeitig dazu führt, dass die für sie bestellten Grundpfandrechte ihre Sicherheit verlieren. Auch nach Verjährung des der Bestellung zugrunde liegenden Anspruchs kann der Gläubiger seine Befriedigung aus dem Grundpfandrecht betreiben. Grundsätzlich unterliegen sämtliche Ansprüche der Verjährung. Lediglich d...mehr

Rz. 40 Stand: 6. A. – ET: 06/2026 Abrechnungen der Gemeinschaft an Mitglieder müssen – soweit zur Steuerpflicht der Umsätze optiert wurde – als Rechnungen den Anforderungen des § 14 UStG genügen und insbesondere die Umsatzsteuer je Leistung unter Angabe des Steuersatzes und -betrages ausweisen. Wie eine derartige Abrechnung aussehen kann, zeigt folgendes Abrechnungsmuster: Rz...mehr

Rz. 44 Stand: 6. A. – ET: 06/2026 EU-Recht: Wohnungseigentümergemeinschaften nicht umsatzsteuerfrei! Die Lieferung von Wärme durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft an die Eigentümer, die Mitglieder dieser Gemeinschaft sind, unterliegt der Mehrwertsteuer. Eine solche Wirtschaftstätigkeit fällt nicht unter die in der Mehrwertsteuerrichtlinie vorgesehene Befreiung für die Verm...mehr

Grundsätzlich kann eine Kostenverteilungsänderung lediglich mit Wirkung für die Zukunft beschlossen werden.[1] In aller Regel ist es auch nicht zulässig, Kostenverteilungsschlüssel mit Blick auf die Erstellung der Jahresabrechnung abweichend vom Wirtschaftsplan festzulegen. Praxis-Beispiel Weisung für die Erstellung der Jahresabrechnung In der Wohnungseigentümerversammlung vom...mehr

Für sämtliche Gestattungsmaßnahmen ordnet § 21 Abs. 1 WEG die alleinige Kostentragungspflicht des oder derjenigen Wohnungseigentümer an, denen die bauliche Veränderung gestattet wurde. Allein sie sind auch nur zur Nutzung der Einrichtung berechtigt. Praxis-Beispiel Der Treppenlift – Teil 1 In der aus 15 Wohnungseigentümern bestehenden Wohnanlage leben 3 bereits hochbetagte und...mehr

Selbstverständlich hat der Verwalter eine Kostenverteilungsänderung zu beachten und bei der Erstellung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan zu berücksichtigen. Auch wenn ein Beschluss ggf. aus dem ein oder anderen Grund anfechtbar gewesen wäre und mangels entsprechender Beschlussanfechtungsklage bestandskräftig geworden ist, bindet er den Verwalter. Missachtet der Verwal...mehr

Von den Kosten des Betriebs der Zentralheizungsanlage sind gemäß § 7 Abs. 1 der HeizkostenV mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Stets ist hinsichtlich des Grundkostenanteils auf die beheizte Wohn- oder Nutzfläche (bzw. den um...mehr

Grundsätzlich verleiht § 10 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung, wenn schwerwiegende Gründe dies rechtfertigen. Das Festhalten an einer Regelung muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere im Hinblick auf die Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer unbillig erscheinen. Die Eingriffsschwelle ist demnach erheblich...mehr

2. Rettungsweg Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs, ent...mehr

Eine Verteilung der Verwaltungskosten nach Sondereigentumseinheiten, also nach Objekten, entspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung, denn der Aufwand für den Verwalter ist nicht abhängig von der Größe oder Wertigkeit des einzelnen Objekts. Vielmehr hat er für jede Einheit einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung zu erstellen. Er hat jeden Wohnungseigentümer zur Versa...mehr

Was eine Änderung der Verteilung der Heizkosten betrifft, ist stets im Hinterkopf zu behalten, dass die Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) zwingend auch für den Bereich des Wohnungseigentums gelten. Nach § 3 Satz 1 HeizkostenV sind die Vorschriften der HeizkostenV auf Wohnungseigentum unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder...mehr

Ausdrückliche Beschlussfassung Eine Kostenverteilungsänderung kann nicht lediglich auf Grundlage des Beschlusses über die Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans oder die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung herbeigeführt werden, der ein geänderter Kostenverteilungsschlüssel zugrunde liegt. Stets bedarf es...mehr

Bis zur Abnahme der Werkleistung können Mängelrechte nicht verjähren. Hier bildet gerade die Abnahme eine wichtige Zäsur. Nach der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für die Mängelrechte des Auftraggebers gemäß § 634a BGB. Nach § 634a Abs. 1 BGB verjähren die Mängelansprüche bei einem Bauwerk in 5 Jahren. Achtung Verjährung beginnt mit Abnahme! Bei Ansprüchen, die innerhalb ...mehr

Bekanntlich sind im Bereich des Wohnungseigentums auch Mehrhausanlagen verbreitet, sei es in Form eines aufstehenden Gebäudes und der darunter liegenden Tiefgarage, sei es an baugleichen Häusern, solchen in Form von Reihen- oder auch Doppelhäusern. In der Gemeinschaftsordnung kann dem Charakter der Mehrhausanlage jeweils durch Kostentragungsregelungen Rechnung getragen werde...mehr

Zunächst und grundsätzlich richtet sich die Verteilung der Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem gesetzlichen oder einem abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Grundsätzlich ist bei der Verteilung der Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung zunächst § 21 Abs. 3 WEG zu beachten. Hiernach sind sämtli...mehr

Die Wohnungseigentümer können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit einfacher Mehrheit nicht nur Einzelfallregelungen beschließen, sondern dauerhaft beschließen, dass die Kosten z. B. für die Reparaturen ihrer Fenster oder eines Fensteraustauschs oder auch entsprechender Maßnahmen wie an den Wohnungseingangstüren bzw. den Zugangstüren zum Sondereigentum, allein von de...mehr

In aller Regel erfolgt die Kostenverteilung in den Gemeinschaften nach Miteigentumsanteilen. Ggf. werden auch einzelne Kosten nach einem abweichenden Maßstab umgelegt, was insbesondere bei den Verwalterhonoraren der Fall ist, die vielfach nach Objekten bzw. Sondereigentumseinheiten verteilt werden. Möglich ist jedoch auch ein anderer Verteilungsmaßstab, soweit dieser den Gru...mehr

Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Inhalt der Bezeichnung ist abhängig von der Bedeutung des Beschlussgegenstands.[1] Zwar genügt grundsätzlich die schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstands. Je bedeutsamer der Gegenstand der Beschlussfassung f...mehr

Rz. 234 Leistungen für den Bedarf zu den Kosten für die Heizung sind sozusagen untrennbar mit den Leistungen für Unterkunftskosten verbunden; gegen eine Bewilligung kann im gerichtlichen Verfahren nicht getrennt vorgegangen werden (BSG, Urteil v. 7.11.2006, B 7b AS 8/06 R). Leistungen für Heizung orientieren sich an den tatsächlichen Aufwendungen und der Angemessenheit diese...mehr

Rz. 89 Bei Mietverhältnissen ist dem Unterkunftsbedarf regelmäßig der Mietzins zugrunde zu legen, der der Zahlungsverpflichtung des Leistungsberechtigten entspricht. Als solcher gelten auch andere Aufwendungen, mit denen dasselbe Ziel verfolgt wird wie mit einer Mietzinszahlung, etwa Nutzungsentschädigungen oder Genossenschaftsbeiträge. Die Aufwendungen können aus dem Mietve...mehr

1 Leitsatz Der ausgeschiedene Wohnungseigentümer kann gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rückzahlungsansprüche jenseits der Jahresabrechnung geltend machen. 2 Normenkette § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG 3 Das Problem Der ehemalige Wohnungseigentümer K verlangt von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B, ihm seinen Anteil an einer "Sonderumlage" zurückzuzahlen, nachdem der en...mehr

Der ausgeschiedene Wohnungseigentümer kann gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rückzahlungsansprüche jenseits der Jahresabrechnung geltend machen.mehr

Das AG folgt dem K! Dieser könne Rückzahlung gem. §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 2 BGB verlangen. Die Zahlungspflicht sei weggefallen, als der Vorschussbeschluss für ungültig erklärt worden sei. Dem Anspruch des K stehe kein Vorrang des Innenausgleichs bzw. ein Vorrang der Jahresabrechnung entgegen. Verbreitet werde allerdings davon ausgegangen, dass dann, wenn Beschlüsse zur...mehr

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Der ehemalige Wohnungseigentümer K verlangt von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B, ihm seinen Anteil an einer "Sonderumlage" zurückzuzahlen, nachdem der entsprechende Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG für ungültig erklärt worden ist. B meint, aufgrund des Vorrangs des Innenausgleichs innerhalb der Gemeinschaft könne K lediglich die Aufnahme der zu erstattenden So...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein ehemaliger Wohnungseigentümer, der einen Vorschuss bezahlt hat, diesen zurückverlangen kann, wenn der Vorschussbeschluss für ungültig erklärt worden ist. Rückzahlungsansprüche Wird ein Vorschussbeschluss für ungültig erklärt, müssen die Wohnungseigentümer neu Beschluss fassen. Diesen Beschluss kann ein Wohnungseigentümer ver...mehr

Wird ein Abrechnungsbeschluss/Nachschussbeschluss (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG) mit dem Ziel angefochten, ihn vom Gericht insgesamt für ungültig erklären zu lassen, bemisst sich der Gebührenstreitwert grundsätzlich nach dem Nennbetrag der Jahresabrechnung. Das für die Berechnung der Grenzen des § 49 Satz 2 GKG maßgebliche Individualinteresse des Klägers entspricht seinem Anteil a...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich.[1] Voraussetzung ist, dass keinem der Wohnungseigentümer durch die Vermietung ein Nachteil erwächst. Nachteilig ist die Vermietung, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw....mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) ist für die Betriebskostenabrechnung auch der zwischen den Wohnungseigentümern geltende Kostenverteilungsschlüssel maßgeblich. Allerdings ist dies nur dann der Fall, wenn die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Sehen also Altverträge verbreitet noch eine Umlage nach Wohnfläche vor, gilt...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wie der Gebührenstreit festzusetzen ist, wenn ein Wohnungseigentümer gegen einen Abrechnungsbeschluss (Nachschussbeschluss) vorgeht. Abrechnungsbeschluss und Gebührenstreitwert Wird ein Abrechnungsbeschluss mit dem Ziel angefochten, ihn insgesamt für ungültig erklären zu lassen, soll sich das Interesse des Anfechtungsklägers nach h...mehr

Das LG meint, die Beschwer sei nicht erreicht und die Berufung daher unzulässig! Denn die Beschwer bemesse sich mit dem Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers an der Beibehaltung des bisherigen Umlageschlüssels. Ausgangspunkt sei die Mehrbelastung durch die Änderung. Um diese zu ermitteln, könne grundsätzlich auf die letzte Jahresabrechnung abgestellt werden. Der so ...mehr

Es ist grundsätzlich möglich, das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers durch eine Vereinbarung objektbezogen zu beschränken (im Fall: "Angelegenheiten der Tiefgarage"). Eine Vereinbarung, nach der bestimmte Wohnungs- bzw. Teileigentümer (hier: Stellplatzeigentümer) im Hinblick auf die Verwalterbestellung oder die auf Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bezogenen Beschlüsse ...mehr

Das LG sieht das anders! Die Frage der Streitwertbemessung sei geklärt: Werde ein Abrechnungsbeschluss gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG mit dem Ziel angefochten, den Beschluss insgesamt für ungültig erklären zu lassen, bemesse sich der Gebührenstreitwert nicht nur nach dem Betrag der angegriffenen Position(en), sondern grundsätzlich nach dem Nennbetrag der Jahresabrechnung. Das f...mehr

Mit Erfolg! Allerdings sei es möglich, das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers objektbezogen zu beschränken. Im Zusammenhang mit einer Mehrhausanlage habe es der Senat beispielsweise nicht beanstandet, wenn den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werde, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die ...mehr

Begriff So wie jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum oder Teile hiervon vermieten kann, ist es möglich, auch Teile des gemeinschaftlichen Eigentums an Dritte oder aber eines der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu vermieten. Grundsätzlich ist hierfür ein mehrheitlich gefasster Beschluss ausreichend. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Vermietung des Gemei...mehr