Etagenheizungen (GEG) / 3.4.7 Behandlung des Ausgleichsbetrags

Den nach § 71n Abs. 7 Satz 3 GEG in den Konstellationen

• "Bisher teilweise dezentrale Versorgung wird parallel mit Anschluss weiterer WE an eine bestehende Zentralheizung fortgeführt" (Kap. 3.4.4) und
• "Bisher teilweise dezentrale Versorgung wird parallel mit Anschluss weiterer WE an eine neue Heizungsanlage fortgeführt" (Kap. 3.4.5)

von den Wohnungseigentümern durch Beschluss festgesetzten Ausgleichsbetrag für das Profitieren bereits vorhandener Infrastruktur, haben die betreffenden Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu leisten. Die Ausschüttung dieser Einnahmen unter den ursprünglich finanzierenden Wohnungseigentümern erfolgt über die Jahresabrechnung.^[1]

Ursprünglichen Kostenverteilungsschlüssel verwenden

Im Rahmen der Gutschrift der anteilig über die Jahresabrechnung auszuschüttenden Ausgleichsbeträge ist darauf zu achten, dass derselbe Verteilungsschlüssel zur Anwendung kommt, der für die ursprüngliche Verteilung der Kosten zur Schaffung der Infrastruktur sowie für zwischenzeitlich erforderliche und durchgeführte Erhaltungsmaßnahmen gegolten hatte. Wird dies missachtet und ein anderer Verteilungsschlüssel angewendet, kann dies zur Anfechtbarkeit des Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG auf Grundlage der Jahresabrechnung führen.

Praxis-Beispiel

Ursprüngliche Kostenverteilung nach Anzahl der Heizungen

In der Eigentümergemeinschaft werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt. Im Rahmen einer im Jahr 2021 vorgenommenen Teilzentralisierung wurde beschlossen, die entsprechend entstehenden Kosten unter den insoweit betroffenen Wohnungseigentümern nach der Anzahl der Heizkörper in ihren Sondereigentumseinheiten zu verteilen. Der nunmehr von den neu "zentralisierten" Wohnungseigentümern zu leistende Ausgleichsbetrag ist unter den bereits ursprünglich "zentralisierten" Wohnungseigentümern nicht nach Miteigentumsanteilen zu verteilen, sondern nach der Anzahl der Heizkörper in ihren Sondereigentumseinheiten.

Zur Sicherheit sollte bereits im Beschluss über die Festsetzung des Ausgleichsbetrags ausdrücklich geregelt werden, dass der Ausgleichsbetrag nach dem Verteilungsschlüssel unter den bereits "zentralisierten" Wohnungseigentümern verteilt wird, der auch bei Schaffung der erfolgten (Teil)Zentralisierung zur Anwendung gekommen ist.

[1] BT-Drs. 20/6875, S. 154.