Erhaltungsrücklage (WEMoG) / 1.2.2 Übernahme einer Bestandsgemeinschaft

Bei Übernahme einer bestehenden Eigentümergemeinschaft als Nachfolgeverwalter hat der übernehmende Verwalter die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der letzten Wirtschaftsperioden dahingehend zu überprüfen, ob und in welcher Höhe Beiträge zur Erhaltungsrücklage geleistet wurden. Allein den Bankkontenunterlagen des Vorverwalters wird er dies nur dann entnehmen können, wenn die Gelder der Erhaltungsrücklage getrennt vom gemeinschaftlichen Girokonto auf einem gesonderten Bankkonto angelegt sind.

Ist eine Erhaltungsrücklage entgegen entsprechender Vorgaben der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht gebildet, hat ein Verwalter einen entsprechenden Beschluss herbeizuführen. Insoweit bestehen keine Unterschiede zum Fall der Übernahme einer neu gebildeten Eigentümergemeinschaft. Sollten die Wohnungseigentümer unabhängig von etwaigen Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung beschlossen haben, eine Erhaltungsrücklage nicht zu bilden, ist dieser Beschluss unbeachtlich, da er mangels Beschlusskompetenz nichtig wäre. Sollte eine entsprechende Beschlussfassung erfolgt sein, hat der Verwalter die Wohnungseigentümer über die Nichtigkeit des Beschlusses aufzuklären und die Beschlussfassung über die Bildung einer Erhaltungsrücklage zu initiieren. Freilich kann der Verwalter die Wohnungseigentümer in derartigen Fällen nicht faktisch zwingen, einen Beschluss über die Bildung einer Erhaltungsrücklage zu fassen. Allerdings hat er einen entsprechenden Beschluss zumindest in seinem eigenen Interesse zu initiieren.

Wird die Bildung einer Erhaltungsrücklage nicht beschlossen, hat dem Verwalter bereits nach altem Recht das Rechtsschutzbedürfnis für die Erhebung einer Anfechtungsklage bezüglich des Negativbeschlusses gefehlt. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 hat der Verwalter ohnehin kein Anfechtungsrecht mehr.