Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Vielfach werden Sonderhonorare durch einzelne Wohnungseigentümer verursacht. Das ist insbesondere der Fall bei vereinbarter Veräußerungszustimmung, erforderlicher Mahnung, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, erforderlicher gerichtlicher Geltendmachung von Hausgeldrückständen. Schuldnerin der Verwaltervergütung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Vertragspartne...mehr

Verwalter führt Verfahren selbst Unproblematisch kann im Verwaltervertrag ein Sonderhonorar für das Führen sowohl von Aktivverfahren des Verwalters für die GdWE als auch in gegen die GdWE gerichteten Verfahren geregelt werden, wenn dies im Verwaltervertrag transparent und ausdrücklich geregelt ist. Verwalter führt Verfahren selbst Für den Fall, dass ein Verwalter das Verfahren ...mehr

Ein systematisches Monitoring des tatsächlichen Energieverbrauchs nach Abschluss der energetischen Sanierung ist wichtig, um die Wirksamkeit der Maßnahmen zu prüfen und nachhaltige Energieeinsparungen zu erzielen. Das Monitoring wird als Kontrollinstrument eingesetzt, um festzustellen, ob die vorab prognostizierten Energieeinsparungen auch eingetreten sind. Sollte der tatsäc...mehr

Rn. 1499 Stand: EL 134 – ET: 02/2019 Abbaurecht s Rn 1405ff Abbruchkosten s § 6 Rn 591ff (Dräger/Dorn/Hoffmann) Abbruchverpflichtung s Rn 885 Abfallentsorgung s Rn 884ff Abfindung Beispiele aus der BFH-Rspr zur Behandlung beim Leistenden:mehr

Rn. 2105 Stand: EL 168 – ET: 10/2023 Aufzeichnen heißt, schriftlich festhalten, verbuchen; es gelten insoweit die allgemeinen Grundsätze bzgl der Aufzeichnungen. Das Ablegen von Belegen ist grundsätzlich kein Aufzeichnen (BFH BStBl II 1988, 613; BFH/NV 2004, 1402). Dies gilt auch dann, wenn die Belegsammlung geordnet ist (BFH BStBl II 1988, 611; BFH/NV 2004, 1402; BStBl II 20...mehr

Der Verwalter kann entweder als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 OWiG oder als Beteiligter gemäß § 14 OWiG Adressat eines Bußgeldbescheids sein. Sorgt der Verwalter nicht für eine Beschlussfassung zur Umsetzung etwa nach GEG erforderlicher Maßnahmen, kann ihm im Grunde also ein Unterlassen zum Vorwurf gemacht werden. Er ko...mehr

Verständlicherweise bestehen bei den Eigentümern unterschiedliche Interessen bei der Nutzung, insbesondere der Bewirtschaftung und den Kosten. Hinweis Wohnungseigentumsgesetz maßgebend Auch bei Wohnungseigentumsanlagen mit Gebäuden gleicher oder verschiedenartiger Bebauungsarten und/oder -abschnitten, ist das Wohnungseigentumsgesetz mit allen Konsequenzen anzuwenden: Es kann nu...mehr

Grundsätzlich gilt (sofern in der Gemeinschaftsordnung keine andere Bestimmung zu finden ist) auch für eine Mehrhausanlage die Stimmrechtsregelung nach § 25 Abs. 2 WEG. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (Kopfprinzip), ganz gleich, ob Wohnung, Laden oder Garage und in welchem Bauabschnitt. Hinweis Gemeinschaftsordnungen beachten Als vorrangiges Recht sind besondere Stimmr...mehr

Selbst wenn die Wohnanlage der Eigentümergemeinschaft aus verschiedenen Gebäuden oder Bauabschnitten besteht, bleibt sie eine Gemeinschaft und führt Gesamt-Eigentümerversammlungen durch.[1] An dieser Versammlung sind auch die Eigentümer der Häuser zu beteiligen, die gar nicht von der zu entscheidenden Maßnahme betroffen sind. Hinweis Teileigentümerversammlungen Lässt die Gemein...mehr

Vermieter von Sondereigentum, die zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, können in der Betriebskostenabrechnung für gewerbliche Mieter die Bruttobeträge aus der Jahresabrechnung übernehmen, wenn die GdWE nicht zur Umsatzsteuer optiert hat. Hintergrund: Umsatzsteuer in der Betriebskostenabrechnung Der Mieter von Gewerberäumen verlangt vom Vermieter die Rückzahlung von Betriebskost...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer möglich.[1] Voraussetzungen Die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthält kein Verbot der Vermietung von Gemeinschaftseigentum. Keinem der Wohnungseigentümer erwächst durch die Vermietung ein Nachteil i. S. v. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Nachteilig ist die Verm...mehr

Rz. 7 In allen Bundesländern bestehen Landesstiftungsgesetze.[1] Sie sind eine der wichtigsten Rechtsquellen für Stiftungen, [2] auch wenn sich deren Bedeutung durch das Gesetz zur Vereinheitlichung des Stiftungsrechts insgesamt verringert hat. Die Landesstiftungsgesetze enthalten in allen 16 Bundesländern Vorschriften zur Rechnungslegung.[3] Rz. 8 Zwecke der Rechnungslegung e...mehr

Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen.[1] Die Befugnis dazu ergibt sich aus der autonomen Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft. Dabei ist unerheblich, aus welchen Gründen die Gemeinschaft eine erneute Beschlussfassung für angebracht hält.[2] Grundsätzlich nämlich betrifft d...mehr

Begriff Wohnungseigentümern steht es grundsätzlich frei, einen durch Beschluss geregelten Gegenstand durch erneute Beschlussfassung abzuändern oder zu ergänzen. Freilich ist zu beachten, dass der Zweitbeschluss nicht unzulässig aufgrund des Erstbeschlusses entstandene und schützenswerte Interessen einzelner Wohnungseigentümer beschneidet oder aufhebt. Gesetze, Vorschriften u...mehr

Insbesondere in verwalterlosen Zweiergemeinschaften werden Rechtsgeschäfte regelmäßig durch einen der Wohnungseigentümer getätigt. Praxis-Beispiel Heizölkauf Da das Heizöl zuneige geht, bestellt einer der beiden Wohnungseigentümer eine Heizöllieferung. Auch in einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft besteht insoweit aber kein Direktanspruch des einen Eigentümers gegen den andere...mehr

Der Auskunftsanspruch erlischt, sobald er seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfüllt ist. Mit dem Hinweis hierauf kann der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft also wiederholte Auskunftsansprüche, welche die gleiche Frage zum Gegenstand haben, zurückweisen. Hinweis Keine Auskunftspflicht nach Entlastung Die vor Inkrafttreten des WEMoG vertretene Auffassung, de...mehr

Die Rechnungslegung ist in Bezug auf Inhalt und Form mit der Jahresgesamtabrechnung vergleichbar. Grundsätzlich muss die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten. Sie ist eine schlichte Einnahmen- und Ausgabenberechnung, welche die tatsächlich angefallenen Beträ...mehr

Die Verpflichtung zur Rechnungslegung betrifft den Zeitraum zwischen letzter Jahresabrechnung nebst Vermögensbericht und dem Zeitpunkt des Ausscheidens. Zu diesen Zeitpunkten ist der ausgeschiedene Verwalter zur Rechnungslegung verpflichtet Beispiel für unterjährige Verpflichtung Die jeweilige Wirtschaftsperiode innerhalb der Gemeinschaft entspricht dem Kalenderjahr. Der Verwa...mehr

Amtsbeendigung Der Verwalter ist verpflichtet, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Beendigung seiner Tätigkeit Rechnung zu legen und Guthaben auf den Gemeinschaftskonten an sie herauszugeben.[1] Entlastung Die Verpflichtung des Verwalters zur Rechnungslegung entfällt für die zurückliegenden Jahre, in denen er durch Beschluss genehmigte Jahresabrechnungen erstellt hat, ...mehr

Bereits nach alter Rechtslage vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 traf das Verlangen nach Rechnungslegung in aller Regel den ausgeschiedenen oder abberufenen Verwalter. Daneben konnte die Eigentümergemeinschaft nach entsprechender Beschlussfassung gemäß § 28 Abs. 4 WEG a. F. eine Rechnungslegung auch vom amtierenden Verwalter v...mehr

Mustervorlage: Darstellung einer Rechnungslegung Rechnungslegung – Zeitraum 1.1. bis 31.7.2025 (alle Angaben in EUR)mehr

Ohne Erfolg! B sei tatsächlich berechtigt gewesen, die ihm in der Jahresabrechnung 2018 in Rechnung gestellten Beträge einschließlich der darin enthaltenen Umsatzsteuer als Betriebskosten auf K umzulegen, soweit sie umlagefähig gewesen seien. Eine wirksame Vereinbarung, wonach K die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernommen habe, liege vor. B habe auch zur Umsatzbest...mehr

Legt der zum Vorsteuerabzug berechtigte Wohnungseigentümer der Betriebskostenabrechnung gegenüber seinem Mieter umlagefähige Kosten zugrunde, die in der Jahresabrechnung enthalten sind, muss er diese nicht von der in den Kosten enthaltenen Umsatzsteuer befreien, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet hat.mehr

Nach seinem Mietvertrag hat Gewerberaummieter K auf die Nebenkosten die "jeweils gültige Mehrwertsteuer von derzeit 19 %" zu entrichten. Vermieter B, ein Teileigentümer, hat gem. § 9 Abs. 1 und 2 UStG auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Buchstabe a) UStG verzichtet. K ist zum Vorsteuerabzug berechtigt. Mit seiner Betriebskostenabrechnung vom 8.12.2019 rechnet B gegenüber...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer (oder Teileigentümer) verpflichtet ist, aus den ihm nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG angelasteten Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die mit Umsatzsteuer belastet sind, diese herauszurechnen. Herausrechnung der Umsatzsteuer Der BGH verneint die Frage. Dem ist auch zuzustimmen. Hat die Gemei...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH[1] gelten folgende Grundsätze: Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits abgeschlossen, muss der Veräußerer über die Betriebskosten abrechnen. Nachzahlungsansprüche stehen dem Veräußerer zu. Für ein Guthaben des Mieters muss der Veräußerer einstehen. Auf die Fälligkeit des Abrechnungsanspruchs kommt es nicht an. De...mehr

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, z. B. weil ihm noch keine Belege vorliegen (sog. Ausschlussfrist) (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). An das "Vertretenmüssen" stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen. Insofern soll der Vermieter s...mehr

Grundsätzlich ist derjenige Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet, der zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit Amtsinhaber ist. Die Erstellung der Jahresabrechnung ist dabei innerhalb der ersten 3 bis 6 Monate des Kalenderjahres fällig.[1] Dies soll nach herrschender Meinung auch dann gelten, wenn der Verwalterwechsel zum 1. Januar eines Kalenderjahres erfolge. Di...mehr

Begriff Unabhängig davon, ob die Amtszeit eines Verwalters aus wichtigem Grund, durch Ablauf der vereinbarten Amtszeit oder aufgrund einvernehmlicher Aufhebungsvereinbarung endet, können sich vielfältige rechtliche und organisatorische Probleme bei der Übernahme der Verwaltung durch den neuen Verwalter ergeben. Dies betrifft insbesondere die Durchsetzung der Herausgabeansprü...mehr

Anspruchsgrundlage für ein Prüfungs- bzw. Einsichtsrecht ist § 18 Abs. 4 WEG. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Gerade im Hinblick auf Prüfungs- und Einsichtsrechte kommt insbesondere der Jahresabrechnung erhebliche Bedeutung zu. Insoweit ist nämlich zu berücksichtigen, dass es s...mehr

Achtung Keine Verantwortung für Handlungen des Vorverwalters Ist der übernehmende Verwalter verpflichtet, die Jahresabrechnung zu erstellen, so wird dieser für die Erstellung der Jahresabrechnung entlastet, ohne die Verantwortung für Handlungen des Vorverwalters übernehmen zu müssen.[1]mehr

Begriff Der Verwalter hat nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die anteilige Kostentragungspflicht und die Beitragsleistungen zur Erhaltungsrücklage und weiter gebildeten Rücklagen enthält. Daneben hat der Verwalter gemäß § 2...mehr

Wollen die Wohnungseigentümer die Abrechnungen, Belege und Unterlagen überprüfen, muss ihnen Gelegenheit zur Einsicht gegeben werden. Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) am 1.12.2020 ist jedem Wohnungseigentümer vor der entsprechenden Beschlussfassung die Jahresgesamtabrechnung und die jeweils ihn betreffende Einzelabrechnung zu überse...mehr

Unabhängig davon, ob der Verwalterwechsel im laufenden Jahr oder aber am Ende eines Wirtschaftsjahres erfolgt, ist der ausscheidende Verwalterzur Rechnungslegung verpflichtet.[1] Als nachwirkende vertragliche Nebenpflicht besteht eine derartige Verpflichtung unabhängig einer Beschlussfassung seitens der Eigentümergemeinschaft. Sie ergibt sich auch §§ 675, 666 BGB. Bei der Ver...mehr

Teilnahmeberechtigte Personen Die Eigentümerversammlung ist eine private, nicht öffentliche Veranstaltung. Teilnahmeberechtigt sind alle Personen, die Inhaber eines Stimmrechts sind, unabhängig davon, ob sie an deren Ausübung gehindert sind oder nicht. Hierzu gehören neben allen Wohnungseigentümern auch diverse andere Personen wie Testamentsvollstrecker, Insolvenz-, Zwangs- u...mehr

Der übernehmende Verwalter sollte im Rahmen der Übergabe darauf achten, dass ihm insbesondere die folgenden Unterlagen seitens des ausscheidenden Verwalters übergeben werden (keine abschließende Aufzählung!): Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung Vollständige Auflistung aller Eigentümer mit Namen und ggf. Anschriften Vollständige Üb...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um den Gebührenstreitwert, wenn ein Wohnungseigentümer nur bestimmte Positionen als falsch verteilt ansieht. Die Probleme der h. M. und ein Lösungsansatz Es könnte so einfach sein: Wenn Wohnungseigentümer 1 den Nachschuss-Beschluss wegen 10 EUR angreift, könnte sein Einzelinteresse 75 EUR betragen (§ 49 Satz 2 GKG: 7,5 x 10). Die h. M. will das ...mehr

Die Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Schuldner im Zwangsversteigerungsverfahren müssen fällig sein. Nicht erforderlich ist demgegenüber, dass die Ansprüche auch tituliert sind, soweit die Gemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren nicht selbst betreibt. Es muss also kein rechtskräftiges Urteil oder rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid über den Anspruch vorliegen. W...mehr

Begriff Unter Zwangsvollstreckung ist das staatliche Verfahren zu verstehen, bei dem durch staatliche Zwangsmaßnahmen der (regelmäßig privatrechtliche) Anspruch des Gläubigers durch Zwangsmaßnahmen in das Vermögen des Schuldners durchgesetzt wird. Die Zwangsvollstreckungsmaßnahme ist nur staatlichen Organen vorbehalten, dies sind im Regelfall das Vollstreckungsgericht und de...mehr

Der Vorrang der Wohnungseigentümer ist – wie eingangs erwähnt – zeitlich begrenzt auf die laufende sowie die 2 vorangegangenen Wirtschaftsperioden. Abgrenzung zwischen laufenden und rückständigen Beträgen Maßgeblich für die Abgrenzung von laufenden und rückständigen Beträgen ist gemäß § 13 ZVG der Zeitpunkt der Beschlagnahme. Laufende Beträge sind demnach der letzte vor der Be...mehr

Die Zwangsvollstreckung kann durch mehrere Arten durchgeführt werden. Die Zwangsvollstreckung einer Geldforderung erfolgt im Regelfall durch Pfändung von beweglichen Sachen, Grundstücken oder Rechten des Schuldners. Diese werden dann i. d. R. durch Versteigerung verwertet. Der hierbei erzielte Erlös wird dem Gläubiger zugewiesen. Bei Grundstücken erfolgt die Verwertung durch...mehr

Begriff Die Zwangsversteigerung ist die wichtigste Art der Immobiliarzwangsvollstreckung. Durch die Grundstücks- bzw. Immobiliarveräußerung soll der Gläubiger aus dem Erlös befriedigt werden. Zuständig ist das Amtsgericht als Versteigerungsgericht. Auf Antrag des beitreibenden Gläubigers wird die Zwangsversteigerung durch Beschluss angeordnet. Durch diesen Beschluss wird das...mehr

In die Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG fallen zunächst die fälligen Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach den §§ 16 Abs. 2, 28 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen, also beschlossene Nachschüsse...mehr

Die Hausgeldansprüche müssen gegenüber dem Zwangsversteigerungsgericht schon bei der Anmeldung glaubhaft gemacht werden.[1] Andere Rechte hingegen, die in aller Regel durch öffentliche Stellen angemeldet werden, sind erst auf Widerspruch glaubhaft zu machen. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll ein möglicher Missbrauch bei einer für die übrigen Beteiligten nicht nachvollzie...mehr

Dem Zwangsverwalter steht darüber hinaus ein begrenztes Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zu. Ein Stimmverbot des Wohnungseigentümers hat keinerlei Auswirkung auf das Stimmrecht des Zwangsverwalters, da dieser nicht Interessenvertreter des Wohnungseigentümers ist, sondern als unabhängiges Organ der Rechtspflege gilt. Praxis-Beispiel Beschränktes Stimmrecht Das KG...mehr

Die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft ist mit Ausnahme der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung eine reine Einnahmen-Ausgaben-Abrechnung (s. "Jahresabrechnung "). Die Abrechnung von Betriebskosten gegenüber dem Mieter geht hingegen von der dem Kostenbegriff innewohnenden periodengerechten Zuordnung aus. Dies führt dazu, dass sowohl von Verwaltern als auch von ...mehr

Die wohnungseigentumsrechtlichen Bestimmungen zur Jahresabrechnung sehen eine geordnete und übersichtliche Darstellung von Einnahmen und Ausgaben vor. Eine Differenzierung der Ausgaben nach Kosten, die bei Vermietung einer Wohnung als umlagefähige Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden können, und nicht umlagefähigen Kosten, findet nicht statt. Die Definition der Betriebsk...mehr

Die Vorgaben des § 2 der BetrKV stellen die maximal mögliche Belastung des Mieters mit Betriebskosten dar. Die tatsächliche Umlagefähigkeit im Einzelfall richtet sich nach den Bestimmungen des jeweiligen Mietvertrags. Insbesondere bei bereits länger bestehenden Mietverhältnissen wurden oft aufgrund der Verwendung veralteter Musterverträge bestimmte Kostenarten nicht als umla...mehr

Der vom Gericht im Wege der Beschlussersetzung bestellte Verwalter hat dann denselben Aufgabenkreis, den auch ein durch die Wohnungseigentümer bestellter Verwalter hätte. Das Gericht ist in seiner Entscheidung nicht an eine beantragte Bestelldauer gebunden. Setzt es keinen Bestellzeitraum fest, gilt die Höchstbestelldauer von 5 Jahren, nach Begründung des Wohnungseigentums v...mehr

Beim Verwaltervertrag handelt es sich um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint. So enthält der Verwaltervertrag dienstvertragliche Elemente im Hinblick auf die allgemeine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums; werkvertragliche Elemente im Hinblick auf die Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtsc...mehr