Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wie mit einem Selbstbehalt zu verfahren ist. Daneben ging es um die Frage, ob die Wohnungseigentümer bei umstrittenen und höchstrichterlich ungeklärten Rechtsfragen, über die sie sich uneinig sind, ihre zukünftige Verwaltung durch Beschluss festlegen können. Und es ging um die Frage, wann ein Wohnungseigentümer die Änderung des g...mehr

Es geht um eine Mehrhausanlage. Der Verwalter erstellt dort die Jahresabrechnungen nach Häusern. Diese Abrechnungen lässt er nur von den Wohnungseigentümern der jeweiligen Häuser genehmigen (es gilt noch altes Recht, mithin § 28 Abs. 5 WEG a. F., der bestimmte, dass nicht Nachschüsse, sondern die Jahresabrechnung beschlossen wird). Auch in der Versammlung vom 4.12.2018, zu d...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann ein Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf hat, dass der Verwalter abberufen und dessen Vertrag gekündigt wird. Der Fall hat eine besondere "Brisanz", weil die Antworten erstmals nach dem seit dem 1.12.2020 geltenden Recht zu geben sind. Denn bei einer Beschlussersetzungsklage ist immer das Recht maßgeblich, das am Tag der...mehr

Ohne Erfolg! Ein Wohnungseigentümer habe gegen die Verwaltung keinen Anspruch auf Auskunft. Nur "die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Gesamtheit" könne von der Verwaltung Auskunft über die Verwaltungshandlungen verlangen. Parteien des Verwaltervertrags seien der Verwalter und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter sei aufgrund des Verwaltervertrags gem....mehr

Rz. 5 Unwirksam sind nur die zum Nachteil des Mieters von den §§ 557-561 abweichenden Vereinbarungen (§ 557 Abs. 4). Dies wird bei den einzelnen Vorschriften für alle Mieterhöhungsrechte jeweils nochmals gesondert geregelt. Insoweit kommt es auf die Betrachtung zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung an. Nachteilig für den Mieter ist eine Vereinbarung, durch die der V...mehr

a) Zahlungen (Zuführungen) zur Rücklage Rz. 114 In der Gesamtabrechnung müssen alle im Abrechnungsjahr erfolgten Einnahmen ausgewiesen werden, demnach natürlich auch die Zahlungen, die von den Eigentümern zwecks Zuführung zur Erhaltungsrücklage geleistet werden. In den Einzelabrechnungen haben die Zahlungen auf die Erhaltungsrücklage demgegenüber nichts verloren. Sie sind kei...mehr

Rz. 117 Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung muss gegenüber seinem Mieter jährlich die Betriebskosten abrechnen. Diese millionenfach praktizierte Angelegenheit war bis zur WEG-Reform 2020 nicht immer unproblematisch, sondern teilweise hoch umstritten. Die Probleme sind aber inzwischen im Wesentlichen eliminiert. Die ehedem gravierendste Divergenz zwischen Jahres- und Bet...mehr

I. Grundlagen 1. Übersicht Rz. 1 Gem. § 28 Abs. 2 WEG muss der Verwalter einmal im Jahr für das Vorjahr eine Jahresabrechnung (Abrechnung über den Wirtschaftsplan) aufstellen, auf deren Grundlage die Gemeinschaft über Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse (Guthaben) beschließt (zum Verwalterwechsel (→ § 8 Rdn 124). Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben, weshalb die ...mehr

Rz. 124 Der Verwalter ist gem. § 28 Abs. 2 S. 2 WEG verpflichtet, die Jahresabrechnung für das Vorjahr aufzustellen. Das gilt im Fall des Verwalterwechsels auch bzw. nur dann, wenn seine Bestellungszeit (sein "Amt") zum 1. Januar begonnen hat. Dann muss er die Abrechnung auf der Basis der Buchhaltung des ausgeschiedenen Vorverwalters fertigen; diese Aufgabe wird ihm dadurch ...mehr

Rz. 1 Gem. § 28 Abs. 2 WEG muss der Verwalter einmal im Jahr für das Vorjahr eine Jahresabrechnung (Abrechnung über den Wirtschaftsplan) aufstellen, auf deren Grundlage die Gemeinschaft über Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse (Guthaben) beschließt (zum Verwalterwechsel (→ § 8 Rdn 124). Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben, weshalb die Textform genügt (→ § 7 Rd...mehr

Rz. 13 Obwohl die gesetzliche Grundlage (§ 28 Abs. 2 WEG) dürftig ist, stellt die Rspr. detailreich ausdifferenzierte Anforderungen an die Gestaltung der Jahresabrechnung, die nachfolgend dargestellt werden. Von diesen Vorgaben darf durch Mehrheitsbeschluss nicht abgewichen werden, was mit dem ansonsten hochgehaltenen Grundsatz der Selbstverwaltung schwer zu vereinbaren ist....mehr

Rz. 145 Für die Ausgaben der Gemeinschaft und den Aufbau der Erhaltungsrücklage wird laufend Geld benötigt, das die Miteigentümer als Vorschüsse zur Verfügung stellen müssen. Der Finanzbedarf wird gem. § 28 Abs. 1 S. 2 WEG durch den (Gesamt-)Wirtschaftsplan ermittelt, den der Verwalter einmal im Jahr jeweils für ein Kalenderjahr aufstellen muss und über den Beschluss gefasst...mehr

Rz. 99 In diesem Abschnitt geht es um Ausgaben der Gemeinschaft, die in der Jahresabrechnung nicht auf alle Eigentümer verteilt, sondern (nur) einem Wohnungseigentümer in seiner Einzelabrechnung belastet werden (sog. Einzelbelastung oder Sonderbelastung oder direkte Zuordnung). Beispiele a) Miteigentümer A bleibt Hausgeld rückständig und wird vom Verwalter gemahnt. Für die Ma...mehr

Rz. 120 Gem. § 28 Abs. 2 wird über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschlossen; nicht "die Abrechnung", aber auf deren Grundlage. Vereinfacht kann weiterhin vom "Abrechnungsbeschluss" gesprochen werden. Der Abrechnungsbeschluss ist – wie jeder andere Beschluss auch – auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären, wenn er ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, al...mehr

Rz. 333 Die Tagesordnungspunkte "Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates" sind auf Eigentümerversammlungen allgemein üblich, so dass darüber meistens routinemäßig Beschluss gefasst wird. Dies geschieht aber meistens aus Rechtsunkenntnis aufseiten der Wohnungseigentümer. Zum einen ist wenig bekannt, dass die Erteilung der Entlastung im Wohnungseigentumsgesetz (a...mehr

Rz. 5 Nach jetzigem Recht wird nicht mehr die Abrechnung, sondern werden Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse beschlossen (→ § 8 Rdn 21); die Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnungen) dient nur der Vorbereitung des Beschlusses.[5] In welcher Höhe Zahlungspflichten bestehen, ergibt sich aber nach wie vor aus den Einzelabrechnungen bzw. aus einer Zusammenfassu...mehr

Rz. 133 Ein Wohnungseigentümer kann es nicht verhindern, wenn seine Gemeinschaft sich mit einer unzureichenden, insbesondere unschlüssigen Jahresabrechnung begnügt und diese beschließt, obwohl womöglich zudem der Vermögensbericht fehlt. Rechtsschutz durch Anfechtung kann er kaum erlangen (→ § 8 Rdn 122). Aber der einzelne kann die Gemeinschaft zu einer ordnungsmäßigen Verwal...mehr

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Rz. 34 Ein Eigentümerwechsel spielt für die WEG-Jahresabrechnung keine Rolle; vor allem findet keine zeitanteilige Aufteilung der Kosten zwischen dem Voreigentümer und dem Erwerber statt. Dass eine solche Aufteilung normalerweise im Kaufvertrag vereinbart wird, spielt für die Jahresabrechnung keine Rolle. Die Jahresabrechnung erfolgt wohnungsbezogen, nicht personenbezogen. D...mehr

Rz. 164 Der Beschluss des Wirtschaftsplans (genauer: der Beschluss über die Begründung von Vorschusspflichten) widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Höhe der Vorschüsse fehlerhaft ist. Dazu kann es kommen, wenn fehlerhafte Verteilerschlüssel angewandt wurden oder wenn die Planansätze viel zu hoch oder viel zu niedrig kalkuliert wurden. Bei der Anfechtung ist aber...mehr

Rz. 91 § 35a EStG gewährt eine Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und haushaltsnahe Dienstleistungen. Wohnungseigentümer können (selbstverständlich) bezüglich der für ihre Wohnung anfallenden steuerbegünstigten Ausgaben Steuerermäßigungen beantragen. Sie können das (anteilig) auch für die von der WEG beauftragten und bezahlten Aufw...mehr

Rz. 39 Beispiel Wohnungseigentümer V muss laut Wirtschaftsplan im Jahr 2021 monatlich 250,00 EUR Hausgeld (Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan) bezahlen. Seit Mai 2021 (einschließlich) zahlt er kein Hausgeld mehr. Außerdem hat er den Nachschuss gemäß der im April 2021 beschlossenen Jahresabrechnung für 2020 i.H.v. 500,00 EUR nicht bezahlt. Am 20.6.2021 verkauft V seine Wohnu...mehr

Rz. 27 Muster 9.2: Hausgeldklage Muster 9.2: Hausgeldklage An das Amtsgericht Namens der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, vertreten durch die WEG-Verwalterin X-Immobilien GmbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt – Klägerin – erhebe ich Klage gem. § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG gegen 1. Anna Acker, Heine...mehr

Rz. 204 Der ausgeschiedene Verwalter ist aber §§ 675, 666 BGB i.V.m. § 259 BGB zur Rechnungslegung verpflichtet.[300] Scheidet er am Jahresende aus, schuldet er die Rechnungslegung für das (ganze) Vorjahr (sowie ggf. noch für vorangegangene Jahre). Die WEG-Jahresabrechnung hingegen muss, wenn der Verwalterwechsel mit dem Jahreswechsel zusammenfällt, der neue Verwalter erstel...mehr

Rz. 151 Für die Vorbereitung der Beschlussfassung gilt beim Wirtschaftsplan prinzipiell das Gleiche wie bei der Jahresabrechnung. Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter "aufgestellt", d.h. als Entwurf beschlussfähig vorbereitet. (Zum Rechtsschutz bei Untätigkeit → § 8 Rdn 126). Nach der Prüfung durch den Verwaltungsbeirat (→ § 11 Rdn 10) muss der Entwurf den Miteigentümern ü...mehr

Rz. 158 Beispiel Im vorstehenden Beispiel stellt der Versammlungsleiter zutreffend Folgendes fest: "6 Ja-Stimmen, 7-Nein-Stimmen, 2 Enthaltungen; Jahresabrechnung abgelehnt." Im Protokoll steht später aber etwas anderes: "7 Ja-Stimmen, 6-Nein-Stimmen, 2 Enthaltungen; Jahresabrechnung genehmigt." Rz. 159 In diesem Fall besteht ein Anspruch auf Protokollberichtigung. Eine Klage...mehr

Rz. 158 Wird die Maßnahme auf Verlangen einzelner Eigentümer gestattet, ist darauf zu achten, dass bei der Beschlussfassung eine namentliche Abstimmung erfolgt. Im Protokoll sollten nicht nur die Namen dokumentiert, sondern das Sondereigentum genannt werden, für das die Stimme abgegeben wurde. Denn durch die Gestattung bzw. deren Realisierung entsteht eine Art "Betriebsgemei...mehr

Rz. 70 Die HeizKV gibt kein festes Abrechnungssystem, sondern einen Rahmen vor, der von der Eigentümergemeinschaft (und nicht vom Verwalter) durch Beschluss ausgefüllt werden muss, soweit nicht schon die Teilungserklärung Vorgaben macht. Welche Entscheidungen getroffen werden müssen, wird nachfolgend erörtert. Rz. 71 Zunächst muss festgelegt werden, zu welchem Anteil die Gesa...mehr

Rz. 154 Gem. § 28 Abs. 1, 2 und 4 WEG ist der für den Wirtschaftsplan und die Abrechnung maßgebliche Zeitraum "das Kalenderjahr" (= Zeitraum 1.1. – 31.12.). Wenn nicht die Gemeinschaftsordnung eine abweichende Wirtschaftsperiode vorgibt oder ermöglicht (was nur selten der Fall ist), ist diese Regelung zwingend. Trotzdem legen viele Verwalter ihrem Rechnungswesen abweichende ...mehr

Rz. 167 Wenn die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig waren oder durch neue Tatsachen überholt wurden, kann als Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan eine Sonderumlage beschlossen werden.[277] Beispiel Die Durchführung von Sanierungsarbeiten ist teurer als geplant. Oder: Im Haus tritt plötzlich ein Wasserschaden auf. Die Durch- bzw. Fortführung der erforderlichen Arbeiten mus...mehr

Rz. 45 Für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten i.S.v. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG auf die Miteigentümer gilt allgemein Folgendes:mehr

Rz. 67 Aufforderungsbeschluss. Mangels Rechtswirkung der Aufforderung soll das Anfechtungsinteresse nicht mit 100 %, sondern mit einem Drittel des Interesses, dem Beschluss nicht folgen zu müssen, zu bewerten sein.[111] Überzeugend ist diese Reduzierung nicht. Aus der (maßgeblichen) Sicht eines klagenden Wohnungseigentümers macht es keinen Unterschied, ob sich gegen eine Unt...mehr

Rz. 123 Durch die (rechtskräftige) Ungültigerklärung des Abrechnungsbeschlusses entfällt der Rechtsgrund für zwischenzeitlich geleistete Zahlungen auf die jeweiligen Abrechnungsergebnisse. Die Eigentümer, die auf der Grundlage der aufgehobenen Abrechnung Nachzahlungen geleistet haben, können diese trotzdem nicht nach Bereicherungsrecht zurückverlangen.[222] Dass die Kostenve...mehr

Rz. 9 Der gesetzliche Aufgabenkreis des Verwaltungsbeirats ist klein:mehr

Rz. 172 Zum Inhalt der Beschluss-Sammlung enthält das Gesetz einige detaillierte Vorgaben, wobei sich der Gesetzgeber offensichtlich vom Grundbuch inspirieren ließ. Gem. § 24 Abs. 7 WEG enthält die Beschluss-Sammlung den Wortlaut dermehr

Rz. 79 Messgeräte unterliegen der Eichpflicht. Wärmemengen- und Warmwasserzähler (nicht aber Heizkostenverteiler) müssen alle 6 Jahre geeicht werden.[147] Um die fristgerechte Eichung oder den Austausch der Messgeräte innerhalb der Eichfristen muss sich – wenn einer beauftragt ist – der Messdienstleister kümmern (→ § 8 Rdn 63). Aber auch die Verwendung ungeeichter Zähler (in...mehr

Rz. 87 Bei einem Nutzerwechsel hat der Gebäudeeigentümer gem. § 9b HeizKV eine Zwischenablesung und eine entsprechende Zwischenabrechnung vorzunehmen. Darauf angewiesen sind nur der oder die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungseigentümer: Der vermietende Wohnungseigentümer braucht die Zwischenabrechnung nach einem Mieterwechsel zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung;[...mehr

Rz. 115 Wird der Rücklage – aus welchen Gründen auch immer, berechtigt oder unberechtigt – Geld entnommen, müssen die betreffenden Ausgaben zwangsläufig in der Gesamtabrechnung auftauchen. Dort wird allerdings nicht zwingend darauf hingewiesen, dass die betreffende Ausgabe aus der Rücklage entnommen wurde. Sinnvollerweise sollten deshalb auch die rücklagenfinanzierten Ausgab...mehr

Rz. 177 Nach § 21 Abs. 7 WEG a.F. konnten die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. In der Variante "Regelung der Kosten für einen besonderen Verwaltungs...mehr

Rz. 19 In den Einzelabrechnungen wird für (fast) jede Position der gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben der auf das einzelne Wohnungseigentum entfallende Anteil ausgewiesen ("Kostenverteilung"). Das erfolgt nicht personenbezogen; es muss vielmehr für jede Sondereigentumseinheit eine Einzelabrechnung geben, auch wenn mehrere Einheiten demselben Eigentümer gehören.[36] Im...mehr

Rz. 63 Für die Abrechnung der Heizkosten gelten die zwingenden Bestimmungen der zum 1.12.2021 novellierten Heizkostenverordnung (HeizKV), von denen durch Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nicht abgewichen werden kann (§§ 1 Abs. 2 Nr. 3, 2 HeizKV).[119] Regelungsziel der HeizKV ist die Energieeinsparung, und das Mittel zum Erreichen dieses Ziels ist die Vor...mehr

Rz. 136 Nach dem mit der WEG-Reform 2020 neu eingeführten § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in § 28 Abs. 1 S. 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Im Norma...mehr

Rz. 6 Für den Verzug gelten die allgemeinen Bestimmungen des BGB. Wenn für die Vorschüsse (Hausgeld) – wie üblich – ein kalendermäßig bestimmter Zahlungstermin (z.B. monatliche Zahlung) beschlossen wurde oder in der Gemeinschaftsordnung vorgegeben wird, tritt der Verzug mit Ablauf des Zahlungstermins ein (§ 286 Abs. 2 BGB); ansonsten bedarf es einer Mahnung des Verwalters (§...mehr

Rz. 90 Die meisten Gemeinschaftsordnungen sehen eine getrennte Verwaltung und Abrechnung der einzelnen Häuser der Mehrhausanlage vor, wodurch mehr oder weniger verselbstständigte Untergemeinschaften entstehen.[121] Eine typische Regelung lautet so: Rz. 91 Beispiel: Regelung zur separaten Verwaltung in einer Mehrhausanlage Die Häuser Heinestraße 12 und Heinestraße 14 sollen so...mehr

1. Grundlagen Rz. 120 Gem. § 28 Abs. 2 wird über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschlossen; nicht "die Abrechnung", aber auf deren Grundlage. Vereinfacht kann weiterhin vom "Abrechnungsbeschluss" gesprochen werden. Der Abrechnungsbeschluss ist – wie jeder andere Beschluss auch – auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären, wenn er ordnungsmäßiger Verwaltung wid...mehr

Rz. 35 Allstimmiger Beschluss. Er liegt vor, wenn alle Miteigentümer einem Beschlussantrag zugestimmt haben. Da in den Fällen allstimmiger Entscheidungen auch eine Vereinbarung vorliegen kann, kann die Abgrenzung von Beschluss und Vereinbarung schwierig sein (→ § 2 Rdn 76). Gesetzlich gefordert ist die Allstimmigkeit nur im Falle des Umlaufbeschlusses gem. § 23 Abs. 3 S. 1 W...mehr

Rz. 13 Anspruchsgrundlage für die Forderungen der Gemeinschaft sind die jeweiligen Beschlüsse über Vorschüsse (gemäß Einzelwirtschaftsplan), Nachschüsse (gemäß Einzeljahresabrechnung) oder über eine Sonderumlage, durch welche die gem. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG bestehende Pflicht jedes Wohnungseigentümers zur anteiligen Kostentragung konkretisiert wird. Nicht selten erhebt ein zah...mehr

Rz. 116 Zinserträge sind Einnahmen, die (selbstverständlich) in der Gesamtabrechnung auszuweisen sind. Handelt es sich um Verzugszinsen, die Schuldner der Gemeinschaft zahlten, ist die Einnahme in den Einzelabrechnungen nach MEA zu verteilen.[202] Zinsen, die mit den Mitteln der Rücklage erwirtschaftet wurden, können nach allg. M. auch ohne besonderen Beschluss in der Rückla...mehr

Rz. 155 Protokolle entsprechen mitunter nicht der Wahrheit, indem z.B.mehr

Rz. 114 In der Gesamtabrechnung müssen alle im Abrechnungsjahr erfolgten Einnahmen ausgewiesen werden, demnach natürlich auch die Zahlungen, die von den Eigentümern zwecks Zuführung zur Erhaltungsrücklage geleistet werden. In den Einzelabrechnungen haben die Zahlungen auf die Erhaltungsrücklage demgegenüber nichts verloren. Sie sind keine zu verteilenden Einnahmen und erst r...mehr