Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Rz. 91 Zur Form von Eintragungen finden sich einige wesentliche Regelungen in § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 1 bis 3 und S. 3 WEG. Demnach hat die Beschluss-Sammlung die seit Inkrafttreten der Novelle "ergangenen" Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum zu enthalten.[167] Da interessierten Wohnungseigentümern nach § 24 Abs. 7 S. 8 WEG Einsicht zu gewähren ist, muss dies in einer schri...mehr

Rz. 216 In der Rechtsprechung ist angenommen worden, dass es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kurzfristige Kredite aufzunehmen, die auf die Fälle vorübergehender, dringend notwendiger und nicht anders ausgleichbarer Überziehung des Gemeinschaftskontos beschränkt sind, wenn der Kreditbetrag die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht ü...mehr

Rz. 73 Bei den Kosten sämtlicher Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und somit auch Rechtsverfolgungskosten wie beispielsweise für die notwendige Beauftragung eines Rechtsanwalts handelt es sich um Verwaltungskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[232] Eine dem Wortlaut und Regelungszweck des § 16 Abs. 8 a.F. entsprechende Vorschrift existie...mehr

Rz. 24 Das Gesetz regelt in § 25 Abs. 4 WEG nur den Fall des Stimmrechtsausschlusses wegen einer Interessenkollision oder der rechtskräftigen Verurteilung im Entziehungsverfahren. Erster Fall liegt bei einer Beschlussfassung über Rechtsgeschäfte mit einem Wohnungseigentümer bzw. über die Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn vor. Auf die Erfolgsaussichten des Rechtsstreit...mehr

Rz. 32 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.32: Beispiel einer Versammlungsniederschrift Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnanlage Hauptstr. 107, 60006 Frankfurt am Main am Mittwoch, dem 19.4.2024 im Bürgerhaus Gallus, in Frankfurt am Main. Beschlussfähigkeit: Von insgesamt 18 Wohnungseigentümern sind zu dieser Versammlung 14 Wohnungseige...mehr

Rz. 115 Die im Rahmen des Absatz 3 von der GdWE aufgewandten Ausgaben für den Ausgleich sind in der Jahresabrechnung nach dem vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel oder, sofern die Wohnungseigentümer keine abweichende Regelung getroffen haben, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Sondereigentumseinheiten umzulegen (§ 16 Abs. 2 S. 1). Rz. 116 Ent...mehr

Rz. 186 Insbesondere in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume darf aus Gründen des Vertrauensschutzes nur ausnahmsweise rückwirkend eingegriffen werden, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt.[624] Hat sich dagegen bei typisierender Betrachtung für den noch laufenden ...mehr

Rz. 299 Dem Verwalter kann eine Sondervergütung für die selbstständige gerichtliche Geltendmachung von Wohngeld (Klagepauschale) oder für die Begleitung des durch einen Rechtsanwalt geführten Prozesses (Prozessbegleitvergütung) versprochen werden; Vergütungsschuldnerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) als Vertragspartnerin. Gemäß § 16 Abs. 2 S. 2 können die E...mehr

Rz. 30 Weitere Aufgaben können dem Verwaltungsbeirat nur mit dessen Einverständnis im Rahmen der durch das Gesetz gezogenen Grenzen – wohl nur bei einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung, wenn es nicht nur um die Ausgestaltung bestehender Aufgaben[99] geht – auch durch Beschluss übertragen werden.[100] Auch insoweit sind die Schranken einzuhalten, die für Vereinbar...mehr

Rz. 126 Die Gesamtabrechnung muss sich an den Anforderungen für die konkrete Wohnungseigentumsanlage orientieren und kann im Einzelnen durchaus auf unterschiedliche Weise erfolgen. In Betracht kommen auch von dem hier – von Niedenführ entwickelten Beispiel – abweichende Darstellungen.[352] Rz. 127 Entscheidend für die Gesamtabrechnung ist, dass die tatsächlichen Einnahmen und...mehr

Rz. 305 Bei den vertraglichen Pflichten des Verwalters ist für die Bestimmung der Anspruchsgrundlage und den daraus folgenden Voraussetzungen nach der Art der Pflichtverletzung zu differenzieren, wobei die Abgrenzung mitunter schwierig und die Einordnung der Pflichten im Einzelnen umstritten sein kann.[250] Rz. 306 In Betracht kommen Ansprüche wegen der Verletzung einer Haupt...mehr

Rz. 62 Da die Festsetzung einer Sonderumlage ein Nachtrag zu den beschlossenen Vorschüssen i.S.v. § 28 Abs. 1 ist, muss der Umlagebeschluss die anteilmäßige Beitragsverpflichtung der Wohnungseigentümer bestimmen.[153] Im Regelfall ist der auf die einzelnen Eigentümer entfallene Betrag anzugeben. Es genügt, den Gesamtbetrag der Umlage zu beschließen, wenn die Einzelbeiträge n...mehr

Rz. 57 Für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft aus Rechtsverhältnissen mit Dritten haftet das Verwaltungsvermögen. Aufgrund der seit dem 1.7.2007 geltenden Bestimmung des heutigen Absatzes 4 haftet daneben jeder Wohnungseigentümer für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils gemäß § 16 Abs. 1 S. 2. Die Haftung ist nicht subsidi...mehr

Rz. 477 Ist im Verwaltervertrag eine Pauschalvergütung dergestalt vereinbart, dass eine monatliche Vergütung pro Wohneinheit erfolgen soll, so wird die Vergütung jeweils mit Ablauf des Monats fällig (§§ 675 Abs. 1, 611 Abs. 1, 614 S. 2 BGB). Rz. 478 Ist keine monatliche Vergütung festgelegt, so richtet sich die Fälligkeit nach den §§ 675 Abs. 1, 611 Abs. 1, 614 S. 1 BGB und i...mehr

Rz. 76 Eine im gemeinschaftlichen Interesse liegende effektive Verteidigung von ordnungsmäßigen Beschlüssen ist nur gewährleistet, wenn dem Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen seiner gesetzlichen Pflichten zur Abwehr von Rechtsnachteilen für die notwendigen Geldmittel für die Wahrnehmung seiner Befugnisse, insbesondere für die zeitnahe B...mehr

Rz. 2 Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (Abs. 1 S. 2). Die Summe aller Vereinbarungen wird in der Praxis als Gemeinschaftsordnung bezeichnet, die allerdings regelmäßig in die Urkunde über die Teilungserklärung integriert ist. Vereinbarungen sind mehrseitige Vertr...mehr

Rz. 68 Letztlich ein Unterfall des Fehlens einer Beschlusskompetenz ist dann gegeben, wenn die Eigentümerversammlung ohne spezielle Rechtsgrundlage den Wohnungseigentümern durch Beschluss konstitutiv Pflichten auferlegen oder Rechte aberkennen will. Lange Zeit wurde dies von einer eine stark vertretenen Meinung bejaht, die allenfalls von der Anfechtbarkeit derartiger Beschlü...mehr

Rz. 166 Die Umlage von Betriebskosten beim vermieteten Wohnungseigentum erfolgt nach § 556a Abs. 3 BGB. Diese Vorschrift ist lex specialis zu § 556a Abs. 1 BGB.[549] Betriebskosten des Sondereigentums werden nur erfasst, soweit sie über die Gemeinschaft abgerechnet werden, nicht aber, soweit sie von Dritten gegenüber einem Wohnungseigentümer unmittelbar abgerechnet werden (s...mehr

Rz. 50 Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt als Teil der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 der GdWE. Die dafür notwendigen Maßnahmen sind nach Absatz 2 von den Wohnungseigentümern zu beschließen und von dem Verwalter als dem ausführenden Organ der GdWE (§ 9b Abs. 1 S. 1) ausgeführt. Die in § 27 bezeichneten Maßnahme...mehr

Rz. 81 Zur Frage, ob nur End- oder auch Nebenentscheidungen (etwa zum Streitwert, zu Rechtsmitteln im Vollstreckungsverfahren) oder gar verfahrensleitende Entscheidungen einzutragen sind, gibt das Gesetz keine Auskunft. Zwar redet es nur von "Urteilsformeln", was darauf hindeutet, dass nur Endentscheidungen einzutragen sind. Die Verwendung des Begriffs "Urteilsformel" beruht...mehr

Rz. 509 Der Verwalter ist nicht Adressat der bußgeldbewehrten Vorschriften der EneV ; er kann jedoch Beteiligter einer Ordnungswidrigkeit der Wohnungseigentümer nach den §§ 14, 9 OwiG sein.[446] Rz. 510 Wenig durchsichtig sind die seit dem 24.6.2023 in Kraft getretenen neuen Regeln in der Trinkwasserverordnung.[447] So enthält etwa § 72 der TrinkwV insgesamt 37 mögliche Ordnun...mehr

Rz. 139 Zur Bezeichnung der Haupt- und Zinsforderung sollte im Versteigerungsantrag der Tenor des Titels, aus dem die Versteigerung beantragt werden soll, möglichst wortwörtlich wiedergegeben werden. Der Kapitalbetrag der bereits fällig gewordenen Zinsen muss nicht errechnet werden. Rz. 140 Soll nur wegen eines Teils der Hauptforderung vollstreckt werden, sollte dies im Verst...mehr

Rz. 1 Die Regelung in § 27 Abs. 1 WEG stellt eine Abweichung vom Grundsatz dar, dass die Wohnungseigentümer über die Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum und/oder -vermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) betreffen, beschließen müssen. Es entfällt insofern das Beschlusserfordernis für solche Angelegenheiten, denen keine besondere Bedeutung zukommt. Dies ist insbesondere bei wiederkehr...mehr

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Rz. 181 Der Regelfall für Umlageschlüssel folgt aus § 16 Abs. 2 S. 1. Umlageschlüssel, gleich ob gesetzlich oder vereinbart, genießen aufgrund der Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 S. 2 jedoch keinen dauerhaften Bestandsschutz, solange diese im rechtlich zulässigen Rahmen abgeändert werden. Umlageschlüssel als Grundlage der Kostenverteilung werden i.d.R. vereinbart[601] und...mehr

Rz. 51 Die GdWE kann nach Abs. 1 S. 1 durch Rechtsgeschäft Rechte begründen und Verbindlichkeiten eingehen. Insoweit sind Rechte und Verbindlichkeiten gegenüber den Wohnungseigentümern (Innenverhältnis) und gegenüber Dritten (Außenrechtsverhältnis) zu unterscheiden. Im Außenverhältnis entstehen Rechte und Verbindlichkeiten, wenn der Verwalter nach § 9b Abs. 1 S. 1 und 3 als ...mehr

Rz. 19 Wer neue oder erneuerte Messgeräte verwendet oder im Auftrag des Verwenders Messwerte von solchen Messgeräten erfasst, hat diese gemäß § 32 Abs. 1 S. 1 MessEG der nach Landesrecht zuständigen Behörde spätestens sechs Wochen nach Inbetriebnahme anzuzeigen. Dies kann über die zentrale Meldeplattform der Eichämter unter www.eichamt.de geschehen. Dies gilt für sämtliche e...mehr

Rz. 254 Gemäß § 1629a Abs. 1 S. 1 Hs. 1 BGB beschränkt sich die Haftung für Verbindlichkeiten, die aufgrund eines während der Minderjährigkeit erfolgten Erwerbs von Todes wegen entstanden sind, auf den Bestand des bei Eintritt der Volljährigkeit vorhandenen Vermögens des Kindes. Begründet der Volljährige allerdings durch eigene Handlungen oder sonst zurechenbar erst neue Ver...mehr

Rz. 15 Besteht die Wohnungseigentumsanlage nicht nur aus einem Haus, sondern aus mehreren baulich untergliederten Grundstücks- oder Gebäudebereichen (z.B. Reihenhäuser, Doppelhaushälften, mehrere freistehende Gebäude oder Tiefgarage des einzigen Mehrparteienhauses) enthält die Gemeinschaftsordnung dieser sog. Mehrhausanlagen häufig Sonderregelungen für einzelne Gebäude. Im Z...mehr

Rz. 279 Die Wohnungseigentümer können nach § 27 Abs. 2 WEG Entscheidungsbefugnisse, die ihnen selbst gem. § 19 Abs. 1 WEG zugewiesen sind auf den Verwalter übertragen; nicht aber diejenigen, welche ihnen von Gesetzeswegen zwingend vorbehalten sind. Rz. 280 Zwingend durch die Wohnungseigentümer zu entscheiden sind etwa die Bestellung oder Abberufung eines Verwalters (§ 26 Abs....mehr

Rz. 178 Der Umlageschlüssel für die Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 folgt dem gesetzlichen Regelfall aus § 16 Abs. 1 S. 2. Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind nach Maßgabe der Miteigentumsanteile (§ 47 GBO) umzulegen (zum Umlageschlüssel Rdn 22 ff.). Eine mit § 16 Abs. 3 a.F. und § 16 Abs. 4 a.F. vergleichbare Beschlusskompetenz existiert nicht mehr. §...mehr

Rz. 298 Beim Verwaltervertrag handelt es sich im Regelfall um einen Geschäftsbesorgungsvertrag (§§ 675 ff. BGB). Rz. 299 Wird ein Verwalter unentgeltlich tätig, handelt es sich dagegen um einen Auftrag i.S.d. § 662 BGB. Rz. 300 Die entgeltliche Geschäftsbesorgung ist ihrem Schwerpunkt nach dienstvertraglich ausgestaltet, d.h. der Verwalter schuldet grundsätzlich keinen konkret...mehr

Rz. 47 Bei einer Testamentsvollstreckung, die länger als ein Jahr dauert, kann der Erbe – unabhängig davon, ob es sich um eine Verwaltungs- oder reine Abwicklungsvollstreckung handelt – aufgrund Abs. 2 eine jährliche Rechnungslegung verlangen.[109] Für die jährliche Rechnungslegung gelten dieselben Grundsätze wie für die Rechenschaftsablegung als Schlussabrechnung. Sie ist l...mehr

Rz. 87 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 56.20: Gerichtliche Geltendmachung laufenden und rückständigen Hausgelds basierend auf Beschlüssen zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (Rubrum wie Muster Rdn 84) Namens und in Vollmacht der Klägerin wird beantragt,mehr

Rz. 58 Die GdWE hat keine gesetzlich vorgeschriebene Mindesthaftungsmasse. Bei ihr haften im Außenverhältnis zu den Gläubigern jetzt abweichend von BGH ZMR 2005, 547 wegen § 9a Abs. 4 WEG sämtliche Wohnungseigentümer, die im Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs der GdWE angehören, unmittelbar persönlich, aber nur pro rata in Höhe der Größe ihres Miteigentumsanteils mit ihr...mehr

Rz. 81 Es findet aus vorläufig vollstreckbaren oder erst aus rechtskräftigen Entscheidungen die Zwangsvollstreckung nach den Vorschriften der ZPO statt. Ergänzend kann auf die Ausführungen im Kapitel "Zwangsvollstreckung" verwiesen werden. Ansonsten ist auf folgende aktuelle und praxisrelevante Punkte hinzuweisen:[196] Der BGH[197] hatte es zugelassen, dass eine Zwangshypothe...mehr

Rz. 84 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 56.18: Gerichtliche Geltendmachung laufenden Hausgelds basierend auf einem Wirtschaftsplan ohne Fortgeltungsklausel An das Amtsgericht _________________________ Klage nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG _________________________ der GdWE _________________________-Straße in _________________________, vertreten durch den WEG-...mehr

Rz. 44 Verwalter V ist als WEG-Verwalter der GdWE XY bestellt. Der Verwaltervertrag ist auf fünf Jahre abgeschlossen, von denen erst zwei verstrichen sind, und seine vorzeitige Beendigung ebenso wie (laut TE) die Abberufung ist auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt. Auf der letzten Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer mit 20 zu 5 Stimmen die sofort...mehr

Rz. 57 Bevor auf die rechtlichen Grundlagen eingegangen wird, soll zur besseren praktischen Verständlichkeit ein Kurzüberblick über die bei der Mandatserteilung ständig wiederkehrenden klärungsbedürftigen Fragen gegeben werden:mehr

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Rz. 51 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 48.5: Beschlussantrag zur Satzungsänderung _________________________ e.V. Antrag des _________________________ zur ordentlichen Mitgliederversammlung am _________________________, _________________________ Uhr in _________________________ (Begründung zur nachfolgenden Satzungsänderung) Hinweis: Für den Beschluss auf Än...mehr

Rz. 158 Siehe Rdn 84 ff. Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 40.3: Satzung einer gemeinnützigen Stiftung Satzung der Stiftung _________________________, gemeinnützige Stiftung für _________________________, mit Sitz in _________________________ Präambel _________________________ § 1 Name, Sitz, Rechtsform, Geschäftsjahr (1) Die Stiftung führt den Namen: Stiftun...mehr

Rz. 105 Es gelten die allgemeinen Vorschriften des RVG uneingeschränkt auch für WEG-Sachen. Im außergerichtlichen Tätigkeitsbereich ist dies die Rahmengebühr nach Nr. 2300 RVG-VV. Bei Abschluss eines Vergleichs entsteht die Einigungsgebühr nach Nr. 1000 RVG-VV.[206] Bei mehreren Auftraggebern – seit 1.12.2020 nicht mehr bei den Beschlussklagen des § 44 WEG n.F. – steht dem A...mehr

Rz. 39 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 48.1: Satzung eines eingetragenen, gemeinnützigen Vereins § 1 Name, Sitz, Geschäftsjahr (1) Der Verein führt den Namen _________________________; nach der beabsichtigten Eintragung in das Vereinsregister mit dem Zusatz "e.V.". (2) Der Sitz des Vereins ist in _________________________. (3) Geschäftsjahr ist das Kale...mehr

Rz. 51 Die Verwaltungsunterlagen gehören zum Gemeinschaftsvermögen der GdWE (vgl. § 9a Abs. 3 WEG). Befinden sie sich im Besitz des Verwalters, hat dieser sie treuhänderisch zu verwahren. Entsprechend weit reicht das Einsichtsrecht. Dieses steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer individuell zu (§ 18 Abs. 4 WEG), hinsichtlich der Abrechnungsbelege auch dem ausgeschiedenen,[1...mehr

Rz. 26 Die Wohnungseigentümerversammlung bzw. die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit sind das Willensbildungsorgan der GdWE. Wohnungseigentümer ordnen ihre Angelegenheiten untereinander und im Verhältnis zu Dritten kollektiv durch Beschlussfassung (Gesamtakt) oder Vereinbarung (Kollektivvertrag). Beschlüsse sind das Regelungsinstrument vor allem der laufenden Verwaltungs...mehr

Rz. 6 Die Teilung nach § 8 WEG ist die häufigste Art der Begründung von Wohnungseigentum (sog. Vorratsteilung). Die Teilungserklärung (TE) im engeren Sinne, d.h. die sachenrechtliche Zuordnung der Gebäude, Räume und Flächen, bedarf – obwohl die notarielle Beurkundung üblich ist – nur der öffentlichen Beglaubigung (§ 129 BGB). Wegen Gemeinschaftsordnung, Abgeschlossenheitsbes...mehr

Rz. 55 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 56.14: Herausgabe von Verwaltungsunterlagen gegen den Vorverwalter An das Amtsgericht Zivilabt. für Wohnungseigentumssachen _________________________ Klage nach § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG des Verbandes GdWE der Wohnungseigentumsanlage _________________________-Straße, vertreten durch den WEG-Verwalter der Firma _________...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Wohnungseigentümer einen Nachschuss-Beschluss mit einem "Vorbehalt" fassen können. Nachschuss-Beschluss und "Vorbehalt" LG München I, Urteil v. 22.9.2016, 36 S 22442/15, ZMR 2017, 89 meinte, ein Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG a. F. sei zu unbestimmt, wenn er mit einem Vorbehalt gefasst werde ("Ggf. noch vorzunehmende Korrekt...mehr

I. Allgemeines und Zweck. Rn 21 Die Jahresabrechnung dient: 1. der turnusmäßigen Rechnungslegung der GdW bzw ihres Organs, idR des Verw (s.a. BGH ZMR 21, 598 Rz 13; München ZMR 07, 723, 724), sowie 2. der Vorbereitung der Aufteilung der Kosten und Erträge auf die WEigtümer (s.a. BGH ZMR 18, 343 Rz 7; 10, 300). Dass die WEigtümer ihre Steuerlast erklären können oder ein vermie...mehr