Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Rn 24 Die Gesamtabrechnung ist periodische Rechnungslegung, keine Bilanz über das Gemeinschaftsvermögen oder über das gemE, auch keine Gewinn- und Verlustrechnung über Vermögen (Rn 22; Saarbr NJW-RR 06, 732 [OLG Saarbrücken 19.12.2005 - 5 W 166/05]; BayObLG NJW-RR 04, 1603 [BayObLG 30.06.2004 - 2 Z BR 58/04]); handelsrechtliche Grundsätze zur Buchführung finden grds keine An...mehr

Rn 23 Die Jahresabrechnung muss der GdW und den WEigtümern belegen, welche Einnahmen der Verw als Organ der GdW wirklich erlangte (BGH NJW 12, 1434 Rz 11 = ZMR 12, 372) und wie er damit verfuhr (Ausgaben, Anlagen, usw). Zu verlangen ist: 1. ein ›Kopf‹ (Informationen zu: Ersteller, Erstellungsdatum, Abrechnungszeitraum, konkretes Bezugsobjekt), 2. die Verteilung von nicht ged...mehr

Rn 14 Die Geschäftsführung obliegt grds dem Verw, zB nach §§ 23–25, 27 I, 28. Fehlt ein Verw (§ 9b Rn 9), führen die WEigtümer die Geschäfte gemeinsam. IdR bestimmen sie einen Dritten, zB zur Erstellung des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung (ggf liegt darin die Bestellung eines Verw). Eine Verpflichtung eines einzelnen WEigtümers, etwa Wirtschaftsplan oder Jahresabr...mehr

Rn 32 Bei Abrechnung und Umlage der Kosten für Wärme und Warmwasser sind die Vorgaben der HeizkV zu beachten, ua § 6a III 1 HeizkV. Nur eine den Anforderungen der HeizkV genügende Abrechnung entspricht zwar § 18 II (BGH ZMR 23, 725 Rz 20; 23, 61 Rz 6). Dennoch können Verstöße hinzunehmen sein (vgl. BGH ZMR 23, 725 Rz 19 ff; 23, 61 Rz 10 ff). Jeder WEigtümer kann nach § 18 II...mehr

1. Überblick. Rn 23 Die Jahresabrechnung muss der GdW und den WEigtümern belegen, welche Einnahmen der Verw als Organ der GdW wirklich erlangte (BGH NJW 12, 1434 Rz 11 = ZMR 12, 372) und wie er damit verfuhr (Ausgaben, Anlagen, usw). Zu verlangen ist: 1. ein ›Kopf‹ (Informationen zu: Ersteller, Erstellungsdatum, Abrechnungszeitraum, konkretes Bezugsobjekt), 2. die Verteilung ...mehr

Rn 60a Wird ein Umlage-Beschl für ungültig erklärt, ist die GdW verpflichtet, eine korrigierte Jahresabrechnung zu erstellen. Auf deren Grundlage ist nach § 28 I 1, II 1 neu zu beschließen (BGH NZM 23, 768 Rz 23). Ferner muss die GdW von der weiteren Durchsetzung der Nachschüsse absehen (BGH NZM 23, 768 [BGH 16.06.2023 - V ZR 251/21] Rz 25).mehr

Rn 30 Übersteigen die auf einen WEigtümer umzulegenden Einnahmen die Ausgaben, sind die Vorschüsse anzupassen (Rn 41).mehr

Rn 31 Guthaben/Ausgaben sind nach dem jeweiligen gesetzlichen (§§ 16 II 1, 21 I, II, III) oder gewillkürten Schlüssel (etwa nach §§ 10 I 2, 16 II 2, 21 V 1, 23 I 1) umzulegen (BGH NJW 11, 1346 Rz 9 = ZMR 11, 573).mehr

a) Überblick. Rn 27 Für jedes Wohnungseigentum (LG Hamburg ZWE 15, 220: die Abrechnung ist einheitsbezogen; vgl Rn 13) ist eine Einzelabrechnung beizufügen. Ohne sie kann der Nachschuss oder die Anpassung des Vorschusses iSd § 28 II 1 nicht errechnet werden. Bei der Einzelabrechnung handelt es sich nicht um eine Abrechnung, sondern um die Benennung, was ein WEigtümer als Nach...mehr

Rn 52 Der Vermögensbericht ist jedem WEigtümer zur Verfügung zu stellen. Auf welche Art und Weise das geschieht, gibt das Gesetz nicht vor (BRDrs 168/20, 87). Es ist daher vorstellbar und sachgerecht, dass der Vermögensbericht ein Teil der Jahresabrechnung ist. Vorstellbar ist aber auch, ihn separat zu erstellen. Möglich soll es aber auch sein, ihn elektronisch auf eine Inte...mehr

Rn 45 Zum Anspruch s § 28 Rn 10 ff. Daneben besteht entspr § 19 II Nr 5 ein Anspruch auf Nachschüsse, die Anpassung der Vorschüsse, die Herausgabe von Guthaben sowie auf einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung (LG Bremen ZMR 24, 399).mehr

Rn 34 Zur Abrechnung bei einem vermieteten SonderE s § 556 BGB Rn 8, § 556 BGB Rn 78 ff, § 556 BGB Rn 108 f.mehr

a) Überblick. Rn 32 Bei Abrechnung und Umlage der Kosten für Wärme und Warmwasser sind die Vorgaben der HeizkV zu beachten, ua § 6a III 1 HeizkV. Nur eine den Anforderungen der HeizkV genügende Abrechnung entspricht zwar § 18 II (BGH ZMR 23, 725 Rz 20; 23, 61 Rz 6). Dennoch können Verstöße hinzunehmen sein (vgl. BGH ZMR 23, 725 Rz 19 ff; 23, 61 Rz 10 ff). Jeder WEigtümer kann...mehr

aa) Allgemeines. Rn 28 Ein Nachschuss (Rn 40) ist der auf ein Wohnungseigentum umzulegende Betrag, um den die (Soll-)Vorschüsse hinter den tatsächlichen Ausgaben – korrigiert um die Einnahmen, so weit diese umzulegen sind – zurückbleiben (BGH NJW 14, 2197 Rz 20 = ZMR 14, 808; 12, 2797 Rz 20). Zu den für die Berechnung zu berücksichtigenden Ausgaben gehören auch unberechtigte ...mehr

Rn 36 Die Abrechnung und ihre Bestandteile/Ergänzungen sind spätestens im zweiten Quartal des Folgejahres vorzulegen (LG Bremen ZMR 24, 399; aA Zweibr ZMR 07, 728: erstes; LG Koblenz ZWE 24, 376: drittes). ›Kalenderjahr‹ iSv § 28 II 1 ist Ordnungsvorschrift (LG München I ZMR 09, 947).mehr

Rn 28 Ein Nachschuss (Rn 40) ist der auf ein Wohnungseigentum umzulegende Betrag, um den die (Soll-)Vorschüsse hinter den tatsächlichen Ausgaben – korrigiert um die Einnahmen, so weit diese umzulegen sind – zurückbleiben (BGH NJW 14, 2197 Rz 20 = ZMR 14, 808; 12, 2797 Rz 20). Zu den für die Berechnung zu berücksichtigenden Ausgaben gehören auch unberechtigte Ausgaben (BGH NJ...mehr

Rn 2 Haben die WEigtümer die bauliche Veränderung gestattet, muss der begünstigte WEigtümer ihre Kosten tragen. Der Begriff ›Kosten‹ umfasst die Kosten der baulichen Veränderung selbst, aber auch ihre Erhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten (BGH ZMR 24, 391 Rz 24; BRDrs 168/20, 74). Fallen beim begünstigten WEigtümer selbst Kosten an, muss er die damit verbundenen Verbi...mehr

Rn 29 Gg einen WEigtümer gerichtete Schadensersatz- oder Ersatzansprüche sind kein Betrag, der in den Nachschuss einzusetzen ist (BGH ZMR 11, 981; NJW 11, 1346 Rz 9 = ZMR 11, 573). Dies gilt – mit Blick auf den Beginn der Verjährung und eine drohende Anspruchsverdopplung – erst recht, wenn ein entspr Anspruch bereits tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem b...mehr

(1) 1Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. 2Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. (2) 1Nach Ablauf des Kalenderjahres beschl...mehr

Rn 8 § 29 II 1 Fall 2 verleiht den Verwaltungsbeiräten nicht das Recht, sich die Kompetenzen des Verw anzueignen (BTDrs 19/22634, 48) und gibt auch keine anderen Rechte. § 111 I AktG ist indes entspr anwendbar. Überwachung meint daher, dass die Verwaltungsbeiräte alle Pflichten des Verw kontrollieren müssen. Die Verwaltungsbeiräte müssen daher wenigstens stichprobenartig die...mehr

Rn 44a Ob es möglich ist, den Beschl nur hinsichtlich einer Vorschussart oder bestimmter Kosten, zB der Kosten der GdW für Prozesse, anzufechten, ist wie beim Beschl nach § 28 I 1 (Rn 16) str (s Zschieschack ZMR 24, 710 ff; ohne Stellungnahme BGH ZMR 25, 44 Rz 18; s.a. Mediger NZM 24, 121). Nach einer Ansicht ist der Beschl teilbar, so weit es um die Kosten der GdW und die Z...mehr

Rn 6 Steht die Mietsache im SE, erhöhen sich die Betriebskosten grds dann, wenn der vermietende WEigtümer nach dem Wirtschaftsplan mehr Betriebskosten zahlen muss. Denn Betriebskosten sind ein Teil der Vorschüsse iSv § 28 I 1 WEG. Dabei ist zu beachten, dass die WEigtümer berechtigt sind, die Betriebskosten großzügig zu schätzen (§ 28 WEG Rn 7). Dies darf nicht zu Lasten des...mehr

Rn 44 Die GdW und der Verw können einen Verw-Vertrag schließen (s.a. BGH ZMR 24, 858 Rz 5; NJW 14, 1447 Rz 8; NJW 12, 1152 Rz 9 = ZMR 12, 461). Er ist idR ein entgeltlicher Vertrag iSv §§ 675 ff, 611 ff BGB (BGH ZMR 21, 598 Rz 8; 20, 206 Rz 34; 18, 523 Rz 15), nach hM mit tw dienst-, tw werkvertraglichem Charakter (BGH ZMR 21, 598 Rz 8). Bsp: Nach zw Ansicht des BGH schuldet...mehr

Rn 80 Der vermietende WEigtümer muss somit selbständig abrechnen oder, etwa durch den Verwalter als SonderE-Verw, abrechnen lassen. Dazu muss er in die entspr Belege beim Verw Einsicht nehmen und anhand der in der WE-Anlage geltenden Umlageschlüssel auf sich selbst umlegen (s.a. Rn 110). Anschließend muss er anhand der vereinbarten oder nach den nach § 556a III 1 geltenden Um...mehr

Rn 23 Der Antrag kann auf §§ 18 II, 44 I 2 gestützt werden. Das Amt beginnt mit Rechtskraft der Entsch, sofern der Bestellte die Bestellung annimmt. Im Eilfall ist eine Bestellung nach §§ 935, 940 ZPO vorstellbar (BGH ZMR 18, 777 Rz 23; LG Karlsruhe IMR 24, 175). Verfügungsanspruch ist § 18 II (LG Hamburg ZMR 17, 833). Allein die Tatsache, dass es keinen Verw gibt, soll nach...mehr

Rn 21 Die WEigtümer sind nach § 10 I 2 befugt, etwas von den gesetzlichen Bestimmungen Abweichendes zu vereinbaren (BGH ZMR 24, 864 Rz 12; 22, 232 Rz 13; NZM 21, 692 Rz 7). Eine weitreichende Verwaltungs- und Kostentrennung ist auch dann zulässig, wenn getrennte Baukörper statisch aufeinander aufbauen, wie es bei einer Tiefgarage und darauf errichteten Wohngebäuden der Fall ...mehr

Rn 37 Der Abrechnungszeitraum muss grds dem Zeitraum des Wirtschaftsplans entspr (LG Konstanz ZMR 08, 328), darf aber – zB für eine ggf notw Umstellung, bei Neubauten, neuen Anlagen, ggf Verw-Wechsel – diesen ausnw auch über- oder unterschreiten (München ZMR 09, 631; LG München I ZMR 09, 400). Abrechnungen für einzelne Quartale sind unzulässig (Ddorf ZMR 07, 129). Zulässig s...mehr

Rn 33 Die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser sind in die Gesamtabrechnung nach dem Abflussprinzip als Ausgaben einzustellen. Die von § 6 I 1 HeizkV verlangte verbrauchsabhängige Verteilung auf die Nutzer findet in den jeweiligen Einzelabrechnungen statt (BGH NJW 12, 1434 Rz 16). Kosten für nicht verbrauchte, aber im Wirtschaftsjahr erworbene Brennstoffe sind nach...mehr

Rn 35 Die Abrechnung und ihre jeweiligen Bestandteile/Ergänzungen müssen für einen durchschnittlichen (BGH ZMR 18, 343 Rz 7; NJW 12, 2648 Rz 20) WEigtümer ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein (BGH ZMR 18, 343 Rz 7). Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ausweist (BGH ZMR 18, 343 Rz 7; NJW 14...mehr

Rn 27 Für jedes Wohnungseigentum (LG Hamburg ZWE 15, 220: die Abrechnung ist einheitsbezogen; vgl Rn 13) ist eine Einzelabrechnung beizufügen. Ohne sie kann der Nachschuss oder die Anpassung des Vorschusses iSd § 28 II 1 nicht errechnet werden. Bei der Einzelabrechnung handelt es sich nicht um eine Abrechnung, sondern um die Benennung, was ein WEigtümer als Nachschuss zu lei...mehr

Rn 44 Aus § 16 II 1 verpflichtet sind die – ggf werdenden – WEigtümer. Dies betrifft auch die Kosten eines Rechtsstreits, den der WEigtümer gewonnen hat (AG Pfaffenhofen ZMR 23, 589; s.a. BGH MDR 24, 1039; LG Rostock ZWE 23, 369 Rz 14: etwas anderes kann vereinbart werden; auch ein Beschl ist möglich). Ein WEigtümer ist allerdings (erst) durch einen Beschl nach § 28 I 1, II ...mehr

(1) 1Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. 2Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. 3Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. (2) 1Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufg...mehr

Rn 28 Die WEigtümer müssen in dem Gestattungsbeschl einen angemessenen Ausgleich in Geld bestimmen (BRDrs 168/20, 77). Der Ausgleich soll sich auf die bis zum Gestattungsbeschl angefallenen Kosten beziehen (BRDrs 168/20, 77). Der Ausgleich ist an die GdW zu zahlen (BRDrs 168/20, 78). Er soll iRd Jahresabrechnung auf die WEigtümer umgelegt werden, welche die auszugleichenden ...mehr

Rn 5 Unter § 43 II Nr 2 fallen alle Klagen eines WEigtümers gg die GdW auf ein Tun in Bezug auf die Verwaltung sowie Haftungsklagen, wenn ein Organ seine Pflichten verletzt hat. § 43 II Nr 2 ist gegenstands- und nicht personenbezogen zu verstehen (Rn. 4). Auf die Anspruchsgrundlage kommt es nicht an (Rn. 4). Wird in der Sache über typische Rechte und Pflichten in einer GdW g...mehr

Rn 44 Der Beschl nach § 28 II 1 ist anfechtbar, wenn er formal oder materiell mangelhaft ist. Materiell widerspricht er nur dann § 18 II, wenn er betragsrelevante Mängel aufweist (BGH ZMR 25, 44 Rz 8), zB wenn zur Berechnung falsche Umlageschlüssel angewendet wurden (BGH NJW 18, 3717 Rz 15; AG Köln ZMR 24, 702) oder wenn auf einen WEigtümer Ausgaben und/oder Einnahmen umgele...mehr

Rn 26 Abnahme des gemE: s BGH ZMR 16, 711 Rz 37. Anspruchsbegründung und -vernichtung (Aufforderungs-Beschl): VGw besteht keine Beschl-Kompetenz, eine persönliche Leistungspflicht eines WEigtümers (BGH NJW 14, 2861 Rz 5 = ZMR 14, 996; ZMR 12, 646 = NJW 12, 1724 Rz 11; ZMR 10, 378 = NZM 10, 285 Rz 10) oder eines Dritten, zB des Mieters (LG Dresden ZWE 13, 97), zu begründen. VG...mehr

Rn 8 Die Verjährung vertraglicher Ansprüche beginnt regelmäßig mit Vertragsschluss, es sei denn die Fälligkeit wäre abw von § 271 bestimmt. Zur Fälligkeit bestehen sowohl im BGB (§ 271 Rn 4) als auch in Nebengesetzen zahlreiche Einzelvorschriften. Gewinnansprüche entstehen regelmäßig erst mit Feststellung der Bilanz (BGHZ 80, 358). Die Verjährung eines Anspruchs des Pfandglä...mehr

Rn 27 Bei der Schließung einer vertraglichen Lücke ist darauf abzustellen, was von den Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart worden wäre, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten. Dabei ist zunächst an den Vertrag selbst anzuknüpfen (BGH GRUR 20, 57 [BGH 17.10.2019 - I ZR 34/...mehr

Rn 24 Für Kosten und Lasten gelten grds keine Besonderheiten. Etwas anderes gilt, wenn es eine ausdrückliche, eindeutige Vereinbarung gibt (BGH ZMR 22, 232 Rz 18 ff.; NZM 21, 692 Rz 17). Es genügt insoweit nicht, wenn bloß vereinbart ist, dass die Untergemeinschaften weitgehend verselbständigt sein sollen oder dass die Kosten getrennt ermittelt und abgerechnet oder eigene Rü...mehr

Rn 52 Die WEigtümer können – so weit die Voraussetzungen vorliegen – abw von § 16 II 1 oder abw von einer Umlagevereinbarung (Rn 49; s.a. BGH NZM 15, 218 [BGH 12.12.2014 - V ZR 53/14] Rz 14; NJW 11, 2202 [BGH 01.04.2011 - V ZR 162/10] Rz 7) nach § 23 I 1 (Beschl aufgrund einer Öffnungsklausel) oder nach § 16 II 2 für einzelne Kosten (Rn 56) oder bestimmte Arten von Kosten (R...mehr

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Eine, eine Jahresabrechnung betreffende Anfechtungsklage müsse darauf abzielen, die beschlossenen Nachschussbeträge bzw. die Beträge, um die die Vorschüsse reduziert werden, abzuändern. Nicht ausreichend sei die Behauptung, dass die Jahresabrechnung als Zahlenwerk entgegen § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht ordnungsmäßig aufgestellt worden sei. Den...mehr

Ohne Erfolg! Die Beschwerde werfe keine entscheidungserheblichen Fragen von grundsätzlicher Bedeutung auf. Eine Entscheidung sei auch nicht zur Fortbildung des Rechtes oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich (§ 543 Abs. 2 ZPO). Das LG sei nicht von BGH, Urteil v. 16.6.2023, V ZR 251/21, abgewichen. Dieses Urteil betreffe einen Beschluss über eine Ja...mehr

Eine, eine Jahresabrechnung betreffende Anfechtungsklage muss darauf abzielen, die beschlossenen Nachschussbeträge bzw. die Beträge, um die die Vorschüsse reduziert werden, abzuändern. Nicht ausreichend ist damit die Behauptung, dass die Jahresabrechnung als Zahlenwerk entgegen § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht ordnungsmäßig aufgestellt worden ist.mehr

In den Fällen der Betriebskostenvollumlage ist die Minderung nach der Rechtsprechung des BGH aus der Bruttomiete zu berechnen. Hierunter ist die Nettomiete zuzüglich aller Nebenkosten zu verstehen.[1] Bei einer berechtigten Minderung kann daher die Höhe des vom Mieter geschuldeten Entgelts erst aufgrund der Jahresabrechnung über die Betriebskosten abschließend ermittelt werd...mehr

Rz. 194 Das Gesamtinteresse der Wohnungseigentümer an der Anfechtung einer Jahresabrechnung wurde lange nach der Hamburger Formel[210] berechnet. Der BGH hat inzwischen jedoch klargestellt, dass die Gegenstandswertberechnung nach dem Gesamtinteresse also nach dem Nennbetrag der Jahresabrechnung zu erfolgen hat, wenn die Abrechnung insgesamt angefochten wird. Wegen § 49 GKG s...mehr

Rn 273 Abmahnung betr den Entzug eines Teileigentums: Interesse des Rechtsinhabers am Erhalt und der übrigen Eigentümer am Abstellen von Belästigungen (BayObLG WuM 93, 211). Abmeierungsklage, Entziehung des Wohnungseigentums: idR der obj Verkehrswert (BGH NJW 06, 3428). Bei der Anfechtung ist wahre Ziel zu klären (BayObLG WuM 93, 211). Liegt das Ziel alleine in der Abwehr ei...mehr

Rz. 178 Das Gesamtinteresse an der Gewährung des Zutritts zu einer Wohnung zum Zweck der Ablesung der Verbrauchsgeräte dürfte sich an dem Interesse zur Erstellung einer korrekten Jahresabrechnung orientieren. Grundlage sind damit die gesamten von der jeweiligen Ablesung betroffenen Kosten der WEG für den Abrechnungszeitraum. Auch hier liegt nur eine Vorbereitungshandlung vor...mehr

Rn 23 Abfallbeseitigung: vertretbar (Brandbg 24.3.20 – 3 U 49/16, Rz 61). Abnahme beim Kauf: vertretbar, wenn allein auf Besitzbefreiung gerichtet (aA noch Marienwerder SeuffA 50, 237, 237 f); unvertretbar, wenn mit ihr Prüfung als Erfüllung (Annahme) verbunden (Anders/Gehle/Schmidt ZPO Rz 32). Abrechnung s.u., insb ›Auskunftserteilung und Rechnungslegung‹. Maßnahmen zur Verhin...mehr

Rz. 172 Der einzelne Wohnungseigentümer hat mit der Neufassung des WEG einen gesetzlich normierten Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen; § 18 Abs. 4 WEG. Ein Anspruch auf Herausgabe der Abrechnungsunterlagen oder von Kopien wird damit noch immer nicht verbunden sein. Er kann nur die Einsicht in die Akten vor Ort geltend machen.[189] Der Streitwert bestimmt sich...mehr

Rn 18 Das Anerkenntnisurteil (§ 307) beschwert den Beklagten grds nicht; hat er sein Anerkenntnis unter einem Vorbehalt abgegeben und verurteilt das Gericht ihn vorbehaltlos, ist er jedoch in Höhe des Werts des nicht berücksichtigten Vorbehalts beschwert (Schlesw MDR 05, 350). Hat das Gericht die Klage durch Prozessurteil abgewiesen und will der Beklagte mit der Berufung ein...mehr