Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Begriff Ein Eigentümerwechsel kann im Wege der rechtsgeschäftlichen Veräußerung erfolgen. Hierunter fällt der vertragliche Erwerb von Sondereigentum (z. B. durch Kaufvertrag oder Schenkung). Ferner kann ein Eigentümerwechsel durch Erbfolge oder Zwangsversteigerung erfolgen. Praktische Relevanz hat der Eigentümerwechsel in erster Linie hinsichtlich der Zahlungspflichten des n...mehr

Der Ersteller der Niederschrift kann zusammen mit den weiteren Unterzeichnern jederzeit eine fehlerhafte Niederschrift korrigieren.[1] Freilich sind die Wohnungseigentümer hiervon in Kenntnis zu setzen. Ist der Verwalter zur Übersendung der Niederschrift verpflichtet, hat er die korrigierte Fassung der Niederschrift den Wohnungseigentümern zu übersenden. Ist eine Übersendung...mehr

Abberufung bei verweigerter Einsicht Verweigert der Verwalter den Wohnungseigentümern die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, stellt dies einen wichtigen Grund zu dessen Abberufung dar.[1] Anmerkung: Der Verwalter kann jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Allerdings endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG erst spätestens 6 Monate nach der Abber...mehr

Im Fall der Amtsbeendigung – aus welchem Grund auch immer – hat der Verwalter sämtliche Verwaltungsunterlagen herauszugeben.[1] Er hat diejenigen Unterlagen herauszugeben, die er aufgrund eigener Verwaltertätigkeit erlangt hat[2], die aus der Geschäftsbesorgung resultieren[3] und die er von seinem Amtsvorgänger erhalten hat.[4] Zu übergeben sind stets die Originalunterlagen. Die...mehr

Allgemein setzt das Missbrauchs- und Schikaneverbot dem Einsichtsbegehren der Wohnungseigentümer Grenzen. Ob diese Grenzen überschritten sind, richtet sich maßgeblich nach den Umständen des konkreten Einzelfalls. Zu beachten ist jedenfalls grundsätzlich, dass der Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nicht auf eine nur einmalige Einsichtnahme beschränkt ist.[1] ...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 18 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen.[1] Da die Einsichtnahme auch der Überprüfung der Verwaltertätigkeit dient, besteht das Einsichtsrecht nach der bestandskräftigen Genehmigung der auf Grundlage der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festgesetzen Nachschüsse bzw. Anpassungs...mehr

Wichtige Verwaltungsunterlagen Die nachfolgenden Verwaltungsunterlagen stellen die elementaren Unterlagen dar, wobei die Aufzählung nicht abschließend ist[1]: Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung, vollständige Auflistung aller Eigentümer mit Namen und ggf. Anschriften, vollständige Übersicht über offene Forderungen und Verbindlichke...mehr

Vom Recht der Einsicht des Wohnungseigentümers in die Verwaltungsunterlagen ist sein Recht auf Auskunft gegenüber dem Verwalter abzugrenzen. Anders als beim Einsichtsrecht handelt es sich dabei in erster Linie nicht um einen individuellen Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern um einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch. Allerdings wird...mehr

Verweigert der Verwalter zu Unrecht die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, kann er vom Einsicht begehrenden Wohnungseigentümer nicht direkt gerichtlich in Anspruch genommen werden. Der Einsicht begehrende Wohnungseigentümer muss vielmehr die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechend in Anspruch nehmen. Beim Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers handelt es sich im...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Regelung über die Aufbewahrungsfristen von Verwaltungsunterlagen. Allgemein anerkannt – wenn auch dogmatisch nicht gesichert – ist, dass insoweit bezüglich der Verwaltungsunterlagen die in § 257 Abs. 4 HGB und 147 Abs. 3 AO geregelten Fristen entsprechend anwendbar sind.[1] Beide Vorschriften regeln für bestimmte Unterlagen eine Aufb...mehr

Einsichtsberechtigt ist zunächst jeder Wohnungseigentümer. Neben dem Wohnungseigentümer haben der Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter und der Testamentsvollstrecker ein eigenständiges Einsichtsrecht. Auch der Vorverwalter hat ein Einsichtsrecht. Dem Verwalter wird durch das Ausscheiden aus dem Amt die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr nicht unmög...mehr

Da die Verwaltungsunterlagen zum Gemeinschaftsvermögen nach § 9a Abs. 3 WEG gehören und Inhaberin des Gemeinschaftsvermögens die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, gehört die Aufbewahrung der Verwaltungsunterlagen zu den ureigensten Amtspflichten des amtierenden Verwalters. Gesetzliche Regelungen darüber, wo, in welcher Art und Weise und wie lange Verwaltungsunterlagen...mehr

Aufwendungen für die Heizung und die Nebenkosten werden oft über Abschläge entrichtet. In einer Jahresschlussabrechnung macht der Vermieter seine endgültige Forderung geltend. Guthaben oder Erstattungen mindern in diesem Falle die künftigen Aufwendungen, führen also zu einer Kürzung im Monat nach der Erstattung oder Gutschrift.[1] Fallen die Aufwendungen hierfür höher aus, h...mehr

Rz. 211 Diese Rangklasse[260] hat Bedeutung bei der Vollstreckung von Wohnungseigentum. Sie führt für sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer[261] ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten ein. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder -unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen. Das in ...mehr

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Rz. 228 Beschränkt ist das Vorrecht aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wegen laufender Beträge aus dem Jahr der Grundstücksbeschlagnahme und rückständiger Beträge der letzten zwei (Kalender-)Jahre. Rz. 229 Hinweis Maßgeblich für die Abgrenzung von laufenden und rückständigen Beträgen ist gemäß § 13 Abs. 1 ZVG der Zeitpunkt der allerersten Beschlagnahme. Laufende Beträge des Hausgelds ...mehr

Rz. 518 Der Verbraucher, ob als Mieter oder Hauseigentümer, hat für die Energiekosten und sonstige Leistungen – Elektrizität, Gas- und Wasserversorgung – Beiträge an die Energieversorger und Gemeinden zu zahlen. Diese Zahlungen erfolgen in periodischen (meist monatlichen) Abschlagszahlungen, die sich regelmäßig nach dem letzten Verbrauchsjahr richten. Am Ende eines Verbrauch...mehr

Rz. 242 Die WEG-Ansprüche beziehen sich nur auf das konkrete in der Versteigerung befindliche Objekt (vgl. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG: "... daraus fälligen Ansprüche ...").[280] Besitzt ein Schuldner also mehrere Wohnungen und ist er mit den jeweiligen Hausgeldern in Zahlungsverzug, gilt bei jeder einzelnen Wohnung die Bevorrechtigung in der Zwangsversteigerung. Rz. 243 Hinweis Di...mehr

Rz. 263 Ansprüche aus den im Grundbuch eingetragenen Rechten werden in dieser Rangklasse berücksichtigt. Hierunter fallen z.B. (Eigentümer-) Grundschulden, Hypotheken, Reallasten, Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Dauerwohnrecht etc. Dies gilt allerdings nur, soweit die Eintragung vor Wirksamwerden der Beschlagnahme erfolgte, andernfalls besteht eine relative Unwirksamkeit gegenü...mehr

Aufgrund vorliegender Beschlüsse der Bundesnetzagentur (BNetzA), die Anpassungen im Bereich der Vereinbarungen individueller Netzentgelte im Hinblick auf die Jahresabrechnung 2023 betreffen, war eine Aktualisierung des Prüfungshinweises erforderlich. Zudem lief die Festlegung BK4-22-086 vom 24.11.2022 für die Jahresabrechnung für das Kalenderjahr 2022 aus. Eine weitere Änderun...mehr

Abgerundet wird das gesetzliche System der Finanzverwaltung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG vom Verwalter nach Ablauf der Wirtschaftsperiode zu erstellende Jahresabrechnung.[1] Zwar existiert keine gesetzliche Vorgabe, innerhalb welcher Frist die Jahresabrechnung zu erstellen ist, die herrschende Meinung geht insoweit von ei...mehr

Trotz insoweit eindeutiger Rechtsprechung des BGH[1] fanden sich auf Grundlage der vormals geltenden Rechtslage immer wieder Tendenzen in der Rechtsprechung, die allein eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in die Nähe konkludenter Verwalterentlastung rückten. So war es nach Ansicht des LG München I[2] eine Frage der Beschlussauslegung, ob eine konkrete Beschlussfa...mehr

In der Praxis scheitern Entlastungsbeschlüsse häufig daran, dass dem Verwalter zwar keinerlei Fehlverhalten zum Nachteil der Wohnungseigentümer zum Vorwurf zu machen ist und auch seine Amtsführung in jeder Hinsicht vorbildlich war, er jedoch eine fehlerhafte Jahresabrechnung erstellt hat und der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge gegenüber ...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG ist der Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG verpflichtet, kalenderjährlich einen Vermögensbericht zu erstellen. Mit dem Vermögensbericht sollen die Wohnungseigentümer über die finanzielle Situation informiert werden. Der Vermögensbericht hat nichts mit der Jahresabrechnung zu tun.[1] Hat der Verwalter keine Jahresabrechnung erstellt, muss er dennoch ...mehr

Der Beschluss über die Entlastung des Verwalters kann wie jeder andere Wohnungseigentümerbeschluss angefochten werden. Bei kombinierter Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung einerseits und die Verwalterentlastung andererseits, kann der Beschluss insoweit angefochten werden, als er die Entlastung des Ve...mehr

Ausgeschiedener Verwalter Auch ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem ausgeschiedenen Verwalter Entlastung erteilt wird, steht im Grundsatz nicht in Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung.[1] Jahresabrechnung, fehlerhafte Es entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, dem Verwalter und dem Beirat Entlastung zu erteilen, wenn die von der Entlastung umfasste Abrechnung ...mehr

Soweit nicht die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder eine anderweitige Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt, beschließen die Wohnungseigentümer über die Entlastung des Verwalters im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung. Praxis-Tipp Empfehlenswerter Versammlungsablauf Konkret sollte der Verwalter im Laufe der Wohnungseigentümerversammlung ...mehr

Ob die Wiederbestellung des Verwalters die Wirkung einer Entlastung für die Vergangenheit entfaltet, ist nicht abschließend geklärt. Dies wurde einerseits verneint.[1] Wurde etwa die Jahresabrechnung vom Verwalter fehlerhaft erstellt und daraufhin der Genehmigungsbeschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge angefochten, stellt dies für sich zum einen...mehr

Mit der Entlastung billigen die Wohnungseigentümer die zurückliegende Amtsführung des Verwalters für den jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend. Gleichzeitig sprechen die Wohnungseigentümer dem Verwalter auf diese Weise für die künftige Verwaltertätigkeit ihr Vertrauen aus.[1] Dabei hat die Entlastu...mehr

Gesetzlich hat der Verwalter keinen Anspruch auf Entlastung. Ein Anspruch auf Entlastung kann sich allerdings aus einer entsprechenden Regelung im Verwaltervertrag oder in der Gemeinschaftsordnung ergeben.[1] Musterklausel: Regelung über die Entlastung des Verwalters im Verwaltervertrag "Nach Erstattung des Jahresberichts durch den Verwalter und des Prüfberichts des Verwaltun...mehr

Die Erstellung des Wirtschaftsplans sowie die Herbeiführung der Beschlussfassung über die zu leistenden Hausgeldvorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG kann als Kardinalspflicht des Verwalters bezeichnet werden. Entsprechendes gilt selbstverständlich für die auf Grundlage der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festzusetzenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge. In d...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) selbst regelt die Finanzverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft in den folgenden Bestimmungen: Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.[1] § 19 Abs. 1 i. V. m. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz über die Bildung we...mehr

Hat der Verwalter keinen Vermögensbericht vorgelegt, entspricht der Entlastungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Pflicht zur Vorlage des Vermögensberichts kommt der Verwalter nicht bereits mit der Vorlage der Jahresabrechnung und einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung nach.[1]mehr

Überblick Das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine ordnungsgemäße, ausgeglichene und gut organisierte Finanzverwaltung. Ein reibungsloses Zusammenspiel zwischen Wirtschaftsplan, Erhaltungsrücklage, ggf. weiteren sinnvollen Rücklagen, Sonderumlagen und Jahresabrechnung schafft die Voraussetzungen für die Liquidität der Gemeinschaft. Die Liquidität ist mit B...mehr

Nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll u. a. die Jahresabrechnung vor Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge vom Verwaltungsbeirat geprüft werden. Demgegenüber scheiden bei erteilter Verwalterentlastung Ansprüche gegen den Verwalter aus, die bei zumutbarer Prüfung erkennbar gewesen waren. Praxis-Beispiel Die Fehlbuchung Im Beispiel oben war es a...mehr

Nicht selten werden in der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis Hausgeldrückstände nicht konsequent verfolgt und entsprechende gerichtliche Maßnahmen gegen die säumigen Wohnungseigentümer nicht ergriffen. Verwalter müssen sich insoweit vor Augen halten, dass sie sich ggf. gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftbar machen, wenn im Ernstfall Hausgeldansprüche der Gemeinschaft...mehr

Die Kosten für die Durchführung längerfristig planbarer Sanierungen größeren Umfangs können in Wirtschaftsplänen als gesondert vorgesehene Ausgabenposition – unter Umständen sogar über Jahre pro rata temporis verteilt – nach erwarteten Vergütungs- bzw. Werklohnfälligkeiten an Unternehmer kalkuliert und abgesichert werden. Etwaige Wohngeldsäumnisse oder gar erwartete Zahlungs...mehr

1 Leitsatz Fehler einer Jahresabrechnung, die einem Nachschuss-Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zugrunde liegen, können nur dann zu einer Ungültigerklärung führen, wenn sie sich auf die Zahlungspflicht des Klägers auswirken. 2 Normenkette § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG 3 Das Problem Die Wohnungseigentümer beschließen im Jahr 2009, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B bei a...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob den Wohnungseigentümern vor einem Nachschuss-Beschluss im Sinne von § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG eine Saldenliste oder alternativ sämtliche Einzeljahresabrechnungen vorliegen müssen. Vorlage der Jahresabrechnung und der Einzeljahresabrechnung Die Frage ist zu verneinen. Nach h. M. reicht es, wenn einem Wohnungseigentümer vor dem Nachs...mehr

Ohne Erfolg! Der Beschluss genüge den Bestimmtheitserfordernissen, die an Beschlüsse gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu stellen seien. Da Beschlüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sich auf die Begründung bzw. Korrektur von Zahlungspflichten beschränkten, müssten die Höhe der von den Wohnungseigentümern (Teileigentümern) zu leistenden Nachschüsse sowie die angepasste Vorschusshöhe a...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, welche Aufgaben die Verwaltungsbeiräte haben und wann ihre Entlastung einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht. Aufgaben der Verwaltungsbeiräte Die Verwaltungsbeiräte haben den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und zu überwachen. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschl...mehr

Problemüberblick Im Fall hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschlossen, Umsätze die nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfrei wären, als steuerpflichtig zu behandeln. Das hat sie auch getan. Fraglich ist, ob die Verwaltung in der Jahresabrechnung bzw. in der Einzeljahresabrechnung die auf das Teileigentum des K entfallende Umsatzsteuer richtig ausgewiesen hat. Daran mag man z...mehr

Die Berufung hat Erfolg! Die Entlastung widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kämen und kein Grund ersichtlich sei, auf diese zu verzichten. Dieser Fall sei nach der Rechtsprechung des BGH insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung – wir hier – eine fehlerhafte Jahresabrechnung vorgelegt habe (Hinweis auf BGH, B...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann es einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, die Verwaltung zu entlasten. Ordnungsmäßigkeit Ein Entlastungs-Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn keine Schadensersatzansprüche gegen die Verwaltung absehbar sind. Er widerspricht ihr hingegen, wenn gegen die Verwaltung Ansprüche in Betracht kommen und kein Gru...mehr

Fehler einer Jahresabrechnung, die einem Nachschuss-Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zugrunde liegen, können nur dann zu einer Ungültigerklärung führen, wenn sie sich auf die Zahlungspflicht des Klägers auswirken.mehr

Die Entlastung der Verwaltung widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn Schadensersatzansprüche in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Jahresabrechnung vorgelegt hat.mehr

Wohnungseigentümer K greift den Beschluss an, mit dem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Alt-Verwaltung für das Jahr 2021 entlastet hat. Die Jahresabrechnung 2021 widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung (das ist unstreitig, allerdings stützen die Wohnungseigentümer auf die Rechnung auch keine Beschlüsse). Das AG weist die Klage daher ab. Hiergegen richtet sich...mehr

Mit Erfolg! Fehler einer Jahresabrechnung, die einem Nachschuss-Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zugrunde lägen, könnten nur dann zu einer Ungültigerklärung führen, wenn sie sich auf die Zahlungspflicht des Klägers auswirkten. Das sei nicht der Fall! Es gebe schon keinen Fehler. Nach dem Beschluss aus dem Jahre 2009 sei auf alle Lieferungen und Leistungen Umsatzsteuer n...mehr

Rz. 83 Die Abrechnungsfrist ist diejenige Frist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, innerhalb derer der Vermieter über die Betriebskosten und die darauf geleisteten Vorauszahlungen des Mieters abrechnen muss. Selbst der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist abzurechnen, wenn...mehr

Rz. 68 Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen. Hat der Vermieter bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2) eine Betriebskostenabrechnung nicht erstellt, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu. Der Abrechnungsanspruch entsteht mit Eintritt der...mehr