Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Zunächst gilt Vorausgeführtes auch bei Mehrhausanlagen. Hier können ggf. aber die Maßgaben des Einzelfalls Abweichungen begründen. Regelt etwa die Gemeinschaftsordnung eine unterschiedliche Kostenverteilung im Hinblick auf die einzelnen Häuser, muss der Verwalter dies bei Erstellung der Einzelwirtschaftspläne berücksichtigen. Entsprechendes gilt bei einer Beschlussfassung üb...mehr

Nach dem dualen System des § 28 Abs. 1 WEG sind die Einzelwirtschaftspläne von erheblicher Bedeutung für die Finanzverfassung der Gemeinschaft. Letztlich ergeben sich die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zu beschließenden Vorschüsse nämlich gerade aus den Einzelwirtschaftsplänen. Vermag man einen Verzicht auf die Erstellung von Einzelwirtschaftsplänen ausnahmsweise dann tolerieren...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann zunächst Verbindlichkeiten gegenüber Wohnungseigentümern in Form von rückständigen Abrechnungsguthaben/Anpassungsbeträgen (wenn noch nicht ausgezahlt), geleistetem Hausgeld (Doppel-/Überzahlung), offenen Honoraren/Aufwendungsersatzansprüchen des Verwaltungsbeirats oder Weiterleitung von Versicherungsleistungen haben. Bei den Verbindlich...mehr

Rechtsverfolgungskosten im Hinblick auf die Geltendmachung konkret feststehender und anstehender oder zu erwartender Verfahren[1] sind zu berücksichtigen und darzustellen. Mit Blick auf die Finanzierung von Verfahren der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bietet es sich alternativ an, eine entsprechende Rücklage zu bilden. Insoweit können dann durch mäßige Beitragsleistunge...mehr

Da die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage keine Ausgaben oder sonstigen Kosten, sondern Einnahmen der Gemeinschaft darstellen, sind diese auch nicht als Kostenposition im Wirtschaftsplan aufzuführen.[1] Allerdings begründet eine dennoch vorgenommene Darstellung als Kostenposition keine Anfechtungsklage mehr. Gerade solche Klagen, die allein wegen formeller Mängel des Wirtsch...mehr

Der Gesamtwirtschaftsplan und der jeweilige Einzelwirtschaftsplan sind den Wohnungseigentümern vorab mit dem Ladungsschreiben zu übersenden.[1] Nicht erforderlich ist die Übersendung auch der die übrigen Wohnungseigentümer betreffenden Einzelwirtschaftspläne.[2] Hieran dürfte sich auch nach Inkrafttreten des WEMoG nichts geändert haben, obwohl der Gesetzgeber der Auffassung i...mehr

Forderungen der Gemeinschaft darf der Verwalter nur dann in den Wirtschaftsplan aufnehmen, wenn mit ihrer Erfüllung während der Wirtschaftsperiode auch tatsächlich und mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit gerechnet werden kann.[1] Im Übrigen sind Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in dem nach § 28 Abs. 4 WEG zu erstellenden Vermögensbericht darzus...mehr

Zinseinnahmen sind stets als Einnahmen auszuweisen. Erzielt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer etwa Einnahmen aus der Verzinsung des gemeinschaftlichen Girokontos, sind diese entsprechend im Einnahmenteil des Wirtschaftsplans zu berücksichtigen und darzustellen. Entstammen sie aus der verzinslichen Anlage der Erhaltungsrücklage, ist zu differenzieren, ob eine Ausschüttu...mehr

Im Gegensatz zur Unternehmensbuchhaltung, deren Vorschriften im HGB und den Steuergesetzen gesetzlich verankert sind und die eine doppelte Buchführung verlangt (siehe oben Kap. 2.1), enthält das WEG keine konkreten Vorgaben zur Buchführung der zu verwaltenden Eigentümergemeinschaften (= Objektverwaltung). Wesentliche Grundlagen einer ordnungsmäßigen Verwaltung sind in § 19 A...mehr

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter fungiert nach § 9b Abs. 1 WEG als ihr Vertretungs- und Ausführungsorgan. Sämtliche im WEG geregelten Pflichten sind solche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, auch wenn der Verwalter vereinzelt als insoweit Verpflichteter ausdrücklich benannt ist...mehr

Da die Sonderumlage eine Ergänzung bzw. einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan darstellt, ist über sie ebenso wie über den Wirtschaftsplan in der Jahresabrechnung und nicht gesondert abzurechnen.[1] Die von den Wohnungseigentümern zu einer beschlossenen Sonderumlage geleisteten Zahlungen sind als Einnahmen darzustellen, was auch für mehrjährige Sonderumlagen gilt. Die nicht verb...mehr

Nach § 278 BGB hat der Schuldner ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Erfüllungsgehilfen sind in erster Linie die Mitarbeiter des Verwalters. Praxis-Beispiel Mitarbeiter des Verwalters Der für die Wohnungseigentümergemeinschaft X im I...mehr

Gem. § 3 Satz 1 HeizkostenV muss eine Jahresabrechnung die Kosten, die der HeizkostenV unterfallen, nach ihren Maßstäben umlegen. Vor allem sind nur Umlageschlüssel maßgeblich, die konform mit der HeizkostenV festgelegt worden sind. Nach der ständigen Rechtsprechung entspricht allein eine den Anforderungen der HeizkostenV genügende Jahresabrechnung den Grundsätzen ordnungsmä...mehr

Die Sonderumlage ist zweckgebunden an die zu finanzierende Maßnahme. Zwar können die Wohnungseigentümer beschlussweise die Zweckbindung aufheben und die Beiträge für andere Zwecke einsetzen[1], dem Verwalter fehlt indes diese Befugnis.[2] Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Erhaltungsmaßnahmen die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dieser E...mehr

Ist bei einem Messgerät die Eichfrist abgelaufen (dazu Kap. 3.2.4), darf der Gebäudeeigentümer dieses Gerät nach §§ 31 Abs. 1, 37 Abs. 1 MessEG nicht mehr verwenden.[1] Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darf auf Grundlage von Daten dieses Messgeräts also keine Jahresabrechnung erstellen. Ein Beschluss, der dem entgegensteht, wäre nichtig.[2] Legt die Gemeinschaft der Wo...mehr

Vereinbarungen oder Beschlüsse, die der HeizkostenV widersprechen, sind nach § 2 HeizkostenV nicht anzuwenden. Beispielsweise ist ein Beschluss unbeachtlich, der einen Umlageschlüssel bestimmt, welcher der HeizkostenV widerspricht. Selbst wenn ein Wohnungseigentümer nachweislich die Heizkörper dauernd abgesperrt hält, kann er daher nicht verlangen, dass er von den verbrauchs...mehr

Im Wirtschaftsplan sind die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser als Ausgabe zu planen. Anzusetzen ist der Gesamtjahresverbrauch des Vorjahres. Der Einkaufpreis ist zu schätzen. Gab es keinen Vorjahresverbrauch, ist auch dieser zu schätzen. Bei den Einzelwirtschaftsplänen ist, soweit das möglich ist, vom Einzelverbrauch im Vorjahr auszugehen.mehr

Maßnahmen der laufenden Erhaltung Zwar ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, eigenständig alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen und insoweit berechtigt, auch kleinere laufende Erhaltungsmaßnahmen in Auftrag zu geben. Grundsätzlich wird ihm...mehr

Konkretisierende Regelungen finden sich häufig darüber, zu welchem Zeitpunkt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht vom Verwalter zu erstellen sind.mehr

Um die HeizkostenV anwenden zu können, bedarf es einer ganzen Reihe von Umlageschlüsseln (Abrechnungsmaßstäben). Die Wahl dieser Umlageschlüssel überlässt die HeizkostenV nach ihrem § 6 Abs. 4 Satz 1 dem Gebäudeeigentümer. Die einzelnen Umlageschlüssel In einer Wohnungseigentumsanlage müssen folgende Umlageschlüssel bestimmt werden: Ggf. Vorerfassung Nach § 5 Abs. 7 HeizkostenV ...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist zu einer ordnungsmäßigen Buchführung verpflichtet.[1] Ohne Buchführung kann sie ihre Aufgaben nicht erfüllen, insbesondere nicht den Wirtschaftsplan aufstellen und über diesen abrechnen sowie nach § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG den Vermögensbericht erstellen. Auch die Informationsrechte der Wohnungseigentümer sowie eine Rechnungslegung wär...mehr

Ist der Beschluss, mit dem die Sonderumlage geregelt ist, gerichtlich angefochten worden, sind die Beiträge dennoch zu leisten – sowohl vom anfechtenden Wohnungseigentümer als auch von den übrigen Wohnungseigentümern. Eine Beschlussanfechtungsklage hat nämlich auch hinsichtlich der Zahlungspflicht einer Sonderumlage keine aufschiebende Wirkung.[1] Kein Zurückbehaltungsrecht;...mehr

Anspruch auf Bildung einer Erhaltungsrücklage Die Bildung einer Erhaltungsrücklage stellt nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ein Regelbeispiel einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Ist demnach eine Erhaltungsrücklage (noch) nicht gebildet, hat jeder Wohnungseigentümer nach §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG Anspruch auf entsprechende Beschlussfassung. Ihrem Wesen nach s...mehr

Die häufigsten gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhobenen Klagen sind die Beschlussklagen der Wohnungseigentümer nach § 44 Abs. 1 WEG (dazu näher nachfolgendes Kap. 1.3). Daneben kommen Klagen der Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Leistung in Betracht, z. B. auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen, auf Ladung zu einer Versa...mehr

Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Bestimmungen der HeizkostenV nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 v. H. zu kürzen. Wenn der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Abs. 2 HeizkostenV...mehr

Sind in einer Wohnungseigentumsanlage fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung installiert worden, hat der Gebäudeeigentümer den Nutzern nach § 6a Abs. 1 HeizkostenV monatlich Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen für Heizung und Warmwasser auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs oder der Ablesewerte von Heizkostenverteilern mitzuteilen. Die Verbrauchsi...mehr

Die Rechte und Pflichten des Verwalters können im Verwaltervertrag näher ausgestaltet und konkretisiert werden. Insbesondere kann der Verwalter mit dem Verwaltervertrag auch Pflichten übernehmen, die über seinen gesetzlichen Pflichtenkreis hinausgehen. Zu denken ist hier in erster Linie an die Verpflichtung zur Übernahme der Verkehrssicherungspflicht.[1] Zur Vermeidung überflü...mehr

Mitgebrauch ist nach h. M. ferner die Vermietung oder Verpachtung im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Flächen oder Räume.[1] Hierin liegt – dogmatisch betrachtet – allerdings kein Mitgebrauch, sondern eine Mitnutzung (= die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zieht aus der Vermietung oder Verpachtung Früchte), die an die Stelle des Mitgebrauchs tritt. Wenigstens aus Grü...mehr

Die WEG-Verwaltung ist ein wichtiger Leistungsbereich innerhalb der immobilienwirtschaftlichen Unternehmen und setzt nicht nur tiefgehende Kenntnisse des Wohnungseigentumsrechts voraus, sondern auch umfangreiche kaufmännische Kenntnisse. Zu den wesentlichen kaufmännischen Verwaltungsaufgaben einer WEG-Verwaltung gehören insbesondere: Erstellung von Wirtschaftsplan, Jahresabre...mehr

Die Vergütung des Verwalters ist zentraler Kern üblicher Regelungen im Verwaltervertrag. Zumeist wird zwischen einer Grundvergütung und diversen Sondervergütungstatbeständen differenziert (siehe hierzu vertiefend Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters (ZertVerwV), Kap. 3.6). Regelt der Verwaltervertrag eine monatliche Fälligkeit der Grundvergütung, so wird sie nach Abl...mehr

Grenzen setzt das RDG dem Verwalter dann, wenn er über den Bereich der Gemeinschaftsbelange hinaus den Wohnungseigentümern oder deren Mietern rechtsdienstleistend zur Seite steht, weil dann unzweifelhaft der Bereich des RDG eröffnet ist. Allerdings ist es dem Verwalter durchaus erlaubt, gegenüber einem Mieter eines Wohnungseigentümers dessen Betriebskostenabrechnung zu erläu...mehr

Nach § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV ist im Verhältnis zu seinem Mieter oder Pächter der Gebäudeeigentümer, nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – und damit nicht die Verwaltung – verpflichtet, die HeizkostenV zu beachten und umzusetzen. Abweichende Wohnflächen Für den vermietenden Wohnungseigentümer ist es problematisch, wenn die im Verhältnis zwischen der Gemeinschaft ...mehr

Bei den unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen handelt es sich um diejenigen Mitarbeiter, die Tätigkeiten entfalten, die typisch für die Wohnungseigentumsverwaltung sind. Betroffen sind also all diejenigen Mitarbeiter, die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen erstellen, denen insoweit das Inkasso obliegt, die Eigentümerversamml...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 18 Abs. 4 WEG ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen,[1] das der Verwalter zu gewähren hat. Dies gilt auch für ausgeschiedene Wohnungseigentümer und schließt das Recht auf Duldung des Kopierens ein.[2] Trifft den Vorverwalter aus dem Verwaltervertrag noch die Verpflichtung, die Jahresabrechnung erstellen zu müssen, hat er ein Eins...mehr

Das Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers ist umfassend und schließt insbesondere auch die Einzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer ein.[1] Sie sind auch berechtigt, wiederholt Einsicht in die Unterlagen zu nehmen.[2] Grenzen setzt lediglich das Missbrauchs- und Schikaneverbot. Ob diese Grenzen überschritten sind, richtet sich maßgeblich nach den Umständen des konk...mehr

Das Verwalteramt ist bereits wegen der damit verbundenen Vermögensbetreuungsbefugnis bzw. -verpflichtung ein Vertrauensamt und daher höchstpersönlicher Natur. Der bestellte Verwalter hat das Amt gemäß § 664 Abs. 1 BGB in persona auszuüben. Selbstverständlich kann er innerhalb seines Unternehmens bzw. innerhalb seiner Firma Verwalteraufgaben und Tätigkeiten auf seine Mitarbei...mehr

Klassische "Zitterbeschlüsse" stellen die nur anfechtbaren Beschlüsse dar, denen formelle oder materielle Mängel anhaften. Dabei handelt es sich um Beschlüsse, die gegen eine gesetzliche oder vereinbarte Regelung verstoßen, ohne diese Regelung selbst zu ändern. Praxis-Beispiel Ladungsmängel Formelle Beschlussmängel stellen zunächst insbesondere Ladungsmängel dar, wie das Unter...mehr

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Bestimmungen des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. Abweichungen von den gesetzlichen Bestimmungen bedürfen demnach der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ergänzend sieht § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG vor, dass derartige abweichende Vereinbaru...mehr

Die Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Schuldner im Zwangsversteigerungsverfahren müssen fällig sein. Nicht erforderlich ist demgegenüber, dass die Ansprüche auch tituliert sind, soweit die Gemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren nicht selbst betreibt. Es muss also kein rechtskräftiges Urteil oder rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid über den Anspruch vorliegen. W...mehr

Der Vorrang der Wohnungseigentümer ist – wie eingangs erwähnt – zeitlich begrenzt auf die laufende sowie die 2 vorangegangenen Wirtschaftsperioden. Abgrenzung zwischen laufenden und rückständigen Beträgen Maßgeblich für die Abgrenzung von laufenden und rückständigen Beträgen ist gemäß § 13 ZVG der Zeitpunkt der Beschlagnahme. Laufende Beträge sind demnach der letzte vor der Be...mehr

Begriff Die Zwangsversteigerung ist die wichtigste Art der Immobiliarzwangsvollstreckung. Durch die Grundstücks- bzw. Immobiliarveräußerung soll der Gläubiger aus dem Erlös befriedigt werden. Zuständig ist das Amtsgericht als Versteigerungsgericht. Auf Antrag des beitreibenden Gläubigers wird die Zwangsversteigerung durch Beschluss angeordnet. Durch diesen Beschluss wird das...mehr

In die Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG fallen zunächst die fälligen Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach den §§ 16 Abs. 2, 28 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen, also beschlossene Nachschüsse...mehr

Die Hausgeldansprüche müssen gegenüber dem Zwangsversteigerungsgericht schon bei der Anmeldung glaubhaft gemacht werden.[1] Andere Rechte hingegen, die in aller Regel durch öffentliche Stellen angemeldet werden, sind erst auf Widerspruch glaubhaft zu machen. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll ein möglicher Missbrauch bei einer für die übrigen Beteiligten nicht nachvollzie...mehr

Das System der Haftung für die Verletzung von Verkehrssicherungspflichten ist nicht unkompliziert, da in aller Regel mehrere Personen beteiligt sind. Zum Verständnis daher nachfolgende Fallbeispiele. Praxis-Beispiel Ausgangsfall: Besucher stürzt Aufgrund entsprechender Beschlussfassung hat der Verwalter mit einem Hausmeister namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen...mehr

Begriff Der Verwalter hat nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die anteilige Kostentragungspflicht und die Beitragsleistungen zur Erhaltungsrücklage und weiter gebildeten Rücklagen enthält. Daneben hat der Verwalter gemäß § ...mehr

Dem Zwangsverwalter steht darüber hinaus ein begrenztes Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zu. Ein Stimmverbot des Wohnungseigentümers hat keinerlei Auswirkung auf das Stimmrecht des Zwangsverwalters, da dieser nicht Interessenvertreter des Wohnungseigentümers ist, sondern als unabhängiges Organ der Rechtspflege gilt. Praxis-Beispiel Beschränktes Stimmrecht Das KG...mehr

Überblick Der Bundesrat hat am 14. November 2022 in einer Sondersitzung über das Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz – EWSG abschließend beraten. Haushaltskunden sowie Unternehmen mit einem Jahresverbrauch bis zu 1,5 Mio. kWh sollen im Monat Dezember entlastet werden. Mit diesem Vorschlag setzt die Bundesregierung den ersten Teil der Empfehlungen des Zwischenberichts der von der...mehr

Auch Verstöße gegen seine Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans können die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags zur Folge haben. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Verwalter überhaupt keine Jahresabrechnungen und/oder Wirtschaftspläne erstellt[1]; Jahresabrechnungen und/oder Wirtschaftspläne verspätet erstellt[2]; zugunsten eines ...mehr

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung ist seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr eine solche des Verwalters, sondern eine der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[1] Da der Verwalter insoweit nach wie vor gesetzlich ausdrücklich als Verpflichteter bezeichnet wird, handelt es sich um eine Organpflicht. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung en...mehr

Die Entlastung des Verwalters ist gesetzlich nicht geregelt. Lediglich im Aktienrecht ist in § 120 AktG die vergleichbare Entlastung des Vorstands und der Mitglieder des Aufsichtsrats geregelt. Aus dem Fehlen einer gesetzlichen Regelung im Wohnungseigentumsrecht ergibt sich zunächst, dass der Wohnungseigentumsverwalter keinen gesetzlichen Anspruch auf Entlastung hat. Ein sol...mehr