Dr. Werner Niedenführ, WEG – Kommentar und Handbuch zum ... / I. Zustandekommen

Rz. 2

Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (Abs. 1 S. 2). Die Summe aller Vereinbarungen wird in der Praxis als Gemeinschaftsordnung bezeichnet, die allerdings regelmäßig in die Urkunde über die Teilungserklärung integriert ist. Vereinbarungen sind mehrseitige Verträge, auf die die Vorschriften des allgemeinen Teils des BGB und des allgemeinen Schuldrechts (§§ 104 ff., 119 ff., 134, 138, 315 BGB) Anwendung finden.^[5] Sie kommen durch korrespondierende und einander entsprechende Willenserklärungen aller Wohnungseigentümer oder durch sukzessive Zustimmung zu einem vorformulierten Text zustande.^[6] Die Einhaltung einer Form ist nicht erforderlich;^[7] ein bloße Duldung reicht aber nicht.^[8]

Rz. 3

Eine Vereinbarung kann auch stillschweigend durch konkludentes Handeln oder ständige bewusste Übung geschlossen werden. Dies setzt jedoch einen entsprechenden rechtsgeschäftlichen Regelungswillen aller Wohnungseigentümer voraus, der im Verhalten der Wohnungseigentümer zum Ausdruck kommen muss.^[9] Den Wohnungseigentümern muss bewusst sein, dass sie ihr Verhältnis untereinander in Abweichung oder Ergänzung des Gesetzes oder in Abweichung einer bestehenden Vereinbarung regeln. Ist ihnen die abweichende Vereinbarung nicht bekannt, fehlt es an einem Änderungswillen.^[10] Den Wohnungseigentümern muss ferner bewusst sein, dass sie eine Regelung schaffen, die nicht nur für die Gegenwart, sondern auch für die Zukunft gilt^[11] und nicht mehr durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden kann.^[12] So führt z.B. eine jahrelange Anwendung eines unrichtigen Kostenverteilungsschlüssels im Wirtschaftsplan oder der Jahresabrechnung allein nicht zu einer Änderung des gesetzlichen oder in der Geme...