Jahresabrechnung: Pflicht des Altverwalters? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, welche Verwaltung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine mangelhafte Jahresabrechnung nachbessern muss.

Schuldner der Jahresabrechnung

Die Pflicht, mangelfrei abzurechnen, ist eine Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Im Innenverhältnis ist es eine Organpflicht der aktuellen Verwaltung. Da es eine Organpflicht ist, kann sich das neue Organ nicht darauf berufen, dass die Pflicht bereits in der Amtszeit des Vorgängers entstanden oder von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits zu erfüllen gewesen sei.

Der Altverwalter kann die Erstellung der Jahresabrechnung allerdings vertraglich schulden. Was gilt, müssen die Vertragsparteien vereinbaren. Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung, ist der Verwaltervertrag auszulegen. Insoweit dürfte es regelmäßig den Interessen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der betroffenen Verwalter entsprechen, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung den Verwalter trifft, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht das zuständige Organ war. Dies beurteilt das LG in Bezug auf Mängel anders. Das dürfte aber nicht richtig sein. Eine vertragliche Pflicht muss nachgebessert werden, wenn die Leistung mangelhaft ist. Da die Revision zugelassen wurde, ist zu hoffen, dass der BGH das LG korrigiert.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Wie vom LG ausgeführt, schuldet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Erstellung der Jahresabrechnung. Die Verwaltung muss diese Pflicht aber als Organ für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfüllen. Dies muss mangelfrei geschehen. Wenn nicht, verletzt die Verwaltung ihre Amtspflichten und auch ihre Vertragspflichten.