Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.2.4 Abzug der Vorauszahlungen

Rz. 79

Weiter gehört zur formellen Wirksamkeitsvoraussetzung die Angabe sämtlicher vom Mieter in der Abrechnungsperiode geleisteter Vorauszahlungen (BGH, Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18, GE 2020, 463). Wird die getrennte Abrechnung der auf die kalten Betriebskosten einerseits und die Heiz- und Warmwasserkosten andererseits gezahlten Vorschüsse mietvertraglich vereinbart, sind sie auch in der Betriebskostenabrechnung getrennt abzurechnen (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 14.10.2014, 14 C 496/13, GE 2015, 326). Sind Vorauszahlungen in der Heizkostenabrechnung unzutreffend mit "0,00 EUR" angegeben, betrifft das jedoch nur die inhaltliche Richtigkeit, nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung (BGH, Beschluss v. 13.12.2011, VIII ZR 286/10, MietPrax-AK, § 556 BGB Nr. 85; LG Heidelberg, Urteil v. 25.02.2011, 5 S 77/10, GE 2011, 1373). Denn die Abrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzter Vorauszahlungen führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen (BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15, GE 2016, 854; BGH, Beschluss v. 13.12.2011, VIII ZR 286/10, a. a. O.; BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 240/10, GE 2011, 949; LG München I, Urteil v. 2.6.2016, 31 S 1387/16, ZMR 2016, 453; LG Bonn, Urteil v. 16.1.2014, 6 S 43/13, NZM 2014, 387).

Ist im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter neben der Miete die im Vertrag genannten Nebenkosten zu zahlen hat, steht der Pflicht des Mieters zur Zahlung der Nebenkostenvorschüsse nicht entgegen, dass der Vermieter keine Kostenvorschüsse erhoben hat (KG, Urteil v. 27.11.2006, 12 U 182/04, GE 2007, 591).

Der Erwerber, der während des laufenden Abrechnungszeitraumes mit der Eintragung als neuer Eigentümer als neuer Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem fortbestehenden Mietverhältnis eintritt, muss sämtliche vom Mieter während des Abrechnungszeitraumes geleisteten Vorauszahlungen aufführen, auch wenn sie (teilweise) noch an den früheren Vermieter geleistet worden sind. War dagegen das Mietverhältnis bereits beendet, als der Erwerber als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden war oder der Ersteher in der Zwangsversteigerung den Zuschlag erhielt, ist nicht er, sondern der frühere Eigentümer/Vermieter oder der an seiner Stelle eintretende Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet.

Schließlich muss der nach Abzug der Vorauszahlungen auf den Mieter entfallende Betrag rechnerisch nachvollziehbar ausgewiesen werden.

Haben die Parteien für mehrere Betriebskostenarten eine einheitliche Vorauszahlung für sämtliche Maßnahmen vereinbart (Einheitsmodell), ist auch nur eine einheitliche Abrechnung möglich. Haben die Parteien hingegen einzelne Vorauszahlungen vereinbart (Vorauszahlungssplitting), ist eine getrennte Abrechnung der jeweiligen Kostenpositionen möglich. Dies gilt auch dann, wenn für Heizkosten und sonstige Betriebskosten getrennte Vorschüsse vereinbart worden sind (LG Berlin, Urteil v. 10.4.2006, 67 S 368/05, GE 2006, 849; a. A. AG Melsungen, Urteil v. 19.3.2009, 4 C 21/07(71), WuM 2009, 459). Aus formeller Sicht ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die Vorauszahlungen rechnerisch aufschlüsselt; es reicht die Angabe eines einheitlichen Vorauszahlungsbetrags (BGH, Urteil v. 26.10.2011, VIII ZR 268/10, GE 2012, 126).

Der Vermieter kann mit Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung gegen Guthaben des Mieters aus anderen Betriebskostenabrechnungen aufrechnen (LG Berlin, Urteil v. 14.9.1998, 61 S 553/97, NZM 1999, 414).

Auch eine Abrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse (Soll-Vorschüsse) aufgeführt sind, ist formell ordnungsgemäß (BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 240/10 a. a. O.; BGH, Beschluss v. 23.9.2009, VIII ZA 2/08, GE 2009, 1489; LG Bonn, Urteil v. 16.1.2014, 6 S 43/13, NZM 2014, 387). Sie entspricht auf jeden Fall dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, wenn zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche aber vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife eingetreten ist (BGH, Versäumnisurteil v. 27.11.2002, VIII ZR 108/02, GE 2003, 250; KG, Hinweisbeschluss v. 16.6.2014, 8 U 29/14, GE 2014, 1137; LG Berlin, Urteil v. 28.10.2004, 62 S 206/04, GE 2005, 303; AG Witten, Urteil v. 25.11.2004, 2 C 995/04, ZMR 2005, 209). Bei der offensichtlich versehentlich erfolgten Berücksichtigung von Sollvorschüssen statt niedriger Vorauszahlungen in der Betriebskostenabrechnung kann der Mieter sich schon nach Treu und Glauben nicht darauf berufen, dass nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Korrektur ausgeschlossen ist (BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 133/10, MietPrax-AK, § 556 BGB Nr. 72).

Rz. 80

Zahlt der Mieter im laufenden Monat genau die vereinbarte Miete (einschließlich der vereinbarten Vorauszahlung), so ist der darin enthaltende Vorauszahlungsbetrag auf den laufenden Monat anzurechnen; denn in einer derartigen Z...