LG Berlin Urteil vom 28.10.2004 - 62 S 206/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung mit Sollvorschüssen

Orientierungssatz

Auch eine Betriebskostenabrechnung, die nur die geschuldeten Vorschüsse aufführt, ist ordnungsgemäß, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife eingetreten ist.

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 12. Mai 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg - 7 C 547/03 - in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses der Kammer vom 28. Oktober 2004 - dahin geändert, dass der Beklagte verurteilt wird, über den vom Amtsgericht zuerkannten Betrag hinaus an die Klägerin weitere 907,48 Euro Zug-um-Zug gegen Wiederherstellung der Gasversorgung (Wiederanschluss des Gasherdes) für die Wohnung Nr. ... im Hause ... und des bis zum 21. November 2000 auf halber Treppe links zur vorgenannten Wohnung belegenen Außen-WCs.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden zu 3/4 dem Beklagten, zu 1/4 der Klägerin auferlegt. Wegen der Kosten des ersten Rechtszuges bleibt es bei der amtsgerichtlichen Kostenentscheidung.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils vollstreckbaren Betrages plus 10 % abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Zugunsten des Beklagten wird wegen der Verurteilung in Höhe von 423,36 Euro (Betriebskosten 2002) die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.

Gründe

I.

Anstelle des Tatbestandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, § 540 Abs.1 Nr.1 ZPO. Ergänzend und zusammenfassend wird auf Folgendes hingewiesen:

Die Parteien streiten sich im Rahmen eines laufenden Mietverhältnisses über Wohnraum darüber, ob der beklagte Mieter Miete für die Zeit von Dezember 2001 bis März 2004 in Höhe von 2.234,99 Euro zu zahlen hat, nachdem zuvor die von ihm benutzte Außentoilette abgerissen, ihm eine andere Außentoilette zugewiesen und die Gaszufuhr für seinen Gasherd abgestellt worden war. Außerdem verlangt die klagende Vermieterin, die zunächst auch die Vorauszahlungen für Nebenkosten 2002 eingeklagt hatte, Ausgleich des auf den Beklagten gemäß Betriebskostenabrechnung vom 9. Dezember 2003 (Bl.54 d.A.) entfallenden Kostenanteils von der 438,86 Euro. Diese Abrechnung ist dem Beklagten noch im Dezember 2003 zugegangen. Aus ihr hat das Amtsgericht nur den die Vorauszahlungen übersteigenden Betrag von 15,50 Euro zuerkannt, weil die Klägerin, die zunächst die Sollvorauszahlungen eingestellt habe, die Korrektur nach Ablauf der Ausschlussfrist vorgenommen habe. Im Übrigen hat das Amtsgericht, ausgehend von einer Nettomiete von 57,65 Euro dem Beklagten eine Minderung in Höhe von 28,83 Euro monatlich zuerkannt, die restliche Nettomiete und die verlangten Vorauszahlungen für Nebenkosten 2003 und 2004 jedoch zugesprochen. Das Amtsgericht hat den Beklagten insgesamt zur Zahlung von 1.344,81 Euro verurteilt, allerdings aufgrund der vom Beklagten geltend gemachten Einrede des nicht erfüllten Vertrags nur Zug um Zug gegen Wiederherstellung der Gasversorgung für die Wohnung des Beklagten und des bis zum Abriss auf halber Treppe links zur Wohnung belegenen Außen-WC's. Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 18. Mai 2004 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer am 18. Juni 2004 beim Landgericht eingereichten Berufung, die sie innerhalb der ihr bewilligten verlängerten Begründungsfrist mit Schriftsatz vom 18. August 2004 begründet hat. Die Klägerin macht geltend, es komme nur eine Minderung in Höhe von 20 % in Frage, außerdem sei sie zur Wiederherstellung der Gasversorgung wegen der mit Gasleitungen verbundenen Explosionsgefahr nicht verpflichtet. Um die neue Toilette zu erreichen, müsse der Beklagte nur 2 Schritte im Außenbereich des Hofs gehen, um die Toilettentür zu erreichen. Die Ausschlussfrist stehe der nicht zugesprochenen Forderung aus der Abrechnung 2002 nicht entgegen. Nachforderungen seien nur die Beträge, die die geschuldeten Vorauszahlungen überstiegen. Die Klägerin, die die Berufung zurückgenommen hat, soweit sie ursprünglich ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten wegen des unterbliebenen Anschlusses des Gasherdes an die Gasversorgung in Frage gestellt hat, beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an sie über den vom Amtsgericht zuerkannten Betrag (in der Fassung der Berichtigung vom 28.10.2004) hinaus weitere 907,48 Euro zu zahlen, Zug um Zug gegen Wiederherstellung des für die Wohnung des Beklagten im Hause ... Erdgeschoss rechts in ... bis zum 21 November 2000 auf halber Treppe links zur vorgenannten Wohnung belegen gewesenen Außen-WC und Zug um Zug gegen Wiederanschluss des Gasherdes des Beklagten an die Gasversorgung.

Der Beklagte beantragt demgegenüber,

die Berufung zurückzu...