Der Vermögensbericht muss zum einen den Stand der Erhaltungsrücklage und etwaiger weiterer durch Beschluss vorgesehener Rücklagen enthalten. Anzugeben ist jeweils der Ist-Stand des tatsächlich vorhandenen Vermögens, das für die Erhaltung beziehungsweise andere Zwecke reserviert ist. Der Stand der Rücklagen ist ungeachtet seiner Höhe anzugeben. Daneben muss der Vermögensbericht eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Das wesentliche Vermögen umfasst u. a. alle Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht nur gegen Dritte, sondern auch gegen einzelne Wohnungseigentümer, also insbesondere Hausgeldrückstände einschließlich offener Forderungen zu den gebildeten Rücklagen.
Vermögensbericht: Darstellung der Erhaltungsrücklage
Vermögensbericht der WEG X-Straße in X-Stadt zum Stichtag 31.12.2024
I. Bestand der gemeinschaftlichen Konten (und der Barkasse)
1. Girokonto bei der X-Bank, IBAN ___________
2. Tagesgeldkonto bei der X-Bank, IBAN ___________
II. Rücklagenbestand
1. Bestand der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG
| Anfangsbestand zum 1.1.2024 | 18.590,00 EUR |
| Endbestand zum 31.12.2024 | 10.890,00 EUR |
III. Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum 31.12.2021
| Rückständige Beiträge Bewirtschaftung und Verwaltung (Wohnung Nr. 5) | 427,50 EUR | ||
| Rückständige Beiträge Erhaltungsrücklage | 260,00 EUR | ||
Wohnung Nr. 3 Wohnung Nr. 8 |
120,00 EUR 140,00 EUR |
||
| Offene Nachschüsse Jahresabrechnung 2023 | 375,00 EUR | ||
| Wohnung Nr. 3 | 200,00 EUR | ||
| Wohnung Nr. 8 | 175,00 EUR | ||
| Rückständige Mieten (Stellplatzmieter Wohnung Nr. 5) | 295,00 EUR | ||
Liquiditätsentnahmen aus der Erhaltungsrücklage
Liquiditätsentnahmen sind nicht darzustellen.[1] Dies ist letztlich konsequent, da etwaige Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage zur Liquiditätssicherung nichts mit dem tatsächlichen Bestand des Gemeinschaftsvermögens zu tun haben. Vielmehr ist dieses Gesamtvermögen um etwaige Liquiditätsentnahmen schlicht geschmälert. Liquiditätsentnahmen können zwar in der Jahresabrechnung dargestellt werden, allerdings ist dies ebenfalls nicht erforderlich.
Dies sollte Verwalter freilich nicht dazu verleiten, entsprechende eigenmächtige Transaktionen durchzuführen. Auf Grundlage des Wirtschaftsplans und etwaiger weiterer Informationen über den tatsächlichen Bestand der Rücklage, etwa im Zuge einer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, können sich Wohnungseigentümer denkbar einfach einen Überblick über das Rücklagenvermögen verschaffen, das ohne Liquiditätsentnahmen vorhanden sein müsste. Bestehende Differenzen bzw. Lücken könnten unangenehme Fragen wie etwa nach einer Entnahme von Rücklagegeldern für eigene Zwecke des Verwalters provozieren und den Verdacht auf eine Untreuestraftat lenken, vermag diese auch wegen tatsächlichen Liquiditätsbedarfs fernliegen.
Stets hat sich der Verwalter vor Augen zu halten, dass es keines wichtigen Grundes mehr für seine Abberufung bedarf. Nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG kann er vielmehr jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Insoweit ist die Frage, ob eigenmächtige Zugriffe des Verwalters auf die Erhaltungsrücklage zur Liquiditätssicherung einen wichtigen Grund darstellen, nur noch für die Frage bedeutsam, ob insoweit eine außerordentliche fristlose Kündigung des Verwaltervertrags gerechtfertigt und wohl zu bejahen wäre. Ist jedenfalls die Laufzeit des Verwaltervertrags zwar befristet, insoweit aber nicht an den Bestellungszeitraum geknüpft, endet er nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens 6 Monate nach Abberufung des Verwalters. Liegt aber ein wichtiger Grund vor, kann der Vertrag außerordentlich fristlos gekündigt werden.[2]
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