Die Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage ist in aller Regel Bestandteil des Beschlusses, zu dessen Zweck sie erhoben wird. Die isolierte Anfechtung des Beschlussteils, der die Sonderumlage regelt, kann problematisch sein. Grundsätzlich kann die isolierte Anfechtung der Sonderumlage-Beschlussfassung infrage kommen, wenn die Finanzierung gänzlich nicht durch Sonderumlage erfolgen soll oder aber nach Auffassung des anfechtenden Wohnungseigentümers zu hoch bemessen ist.

 
Praxis-Beispiel

Anfechtung wegen der Finanzierung durch Sonderumlage

Der klagende Wohnungseigentümer ist der Auffassung, für die Finanzierung der beschlossenen Maßnahme sei die Erhebung einer Sonderumlage nicht erforderlich, da die Instandhaltungsrücklage ausreichende Mittel aufweise.

Ggf. kann der Wohnungseigentümer mit dieser Argumentation ausnahmsweise durchdringen. Zu beachten ist in solchen Fällen, dass nicht nur ein Anfechtungsantrag gestellt wird, sondern auch ein Antrag auf Beschlussersetzung, gerichtet auf die vom anfechtenden Wohnungseigentümer favorisierte Art der Finanzierung.

 
Praxis-Beispiel

Anfechtung wegen der Höhe der Sonderumlage

Die Wohnungseigentümer beschließen eine Sanierungsmaßnahme und in diesem Zusammenhang die Erhebung einer Sonderumlage zwecks Finanzierung der Maßnahme. Der klagende Wohnungseigentümer ist der Auffassung, die Sonderumlage sei zu hoch angesetzt.

Greift der klagende Wohnungseigentümer wie in diesem Beispiel nur die Höhe der beschlossenen Sonderumlage an, wird seine Klage keinen Erfolg haben. Könnte eine Sonderumlage für unwirksam erklärt werden, soweit sie einen bestimmten Betrag übersteigt, würde sich der übrig bleibende Teil des Beschlusses inhaltlich von dem in der Versammlung gefassten Beschluss unterscheiden, da durch eine Reduzierung des Umlagebetrags das Finanzierungskonzept verändert worden wäre. Das Gericht ist im Beschlussanfechtungsverfahren aber nicht befugt, die im Beschluss getroffene Regelung inhaltlich zu ändern oder durch geeignet erscheinende andere Maßnahmen zu ergänzen oder zu ersetzen. Vielmehr hat es sich auf die Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses zu beschränken. Daher darf es eine beschlossene Sonderumlage grundsätzlich nicht um einen bestimmten Betrag reduzieren. Eine derart in unzulässiger Weise beschränkte Beschlussanfechtung ist im Zweifel als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen.[1]

 

Eigentümer muss die Jahresabrechnung nicht abwarten

Der Anfechtung des Beschlusses über eine Sonderumlage mangelt es nicht etwa deshalb am Rechtsschutzbedürfnis, weil der Wohnungseigentümer einen Ausgleich im Rahmen der Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung erzielen könnte. Vielmehr ist der Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage anzufechten, da er ansonsten in Bestandskraft erwächst und somit Rechtsgrund für die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers darstellt. Dies gilt selbstverständlich auch in dem Fall, in dem ein Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 21 Abs. 3 WEG von der Pflicht zur Kostentragung bezüglich einer baulichen Veränderung ausgenommen ist, jedoch entgegen der Bestimmung des § 21 Abs. 5 WEG in die Beitragspflicht einer entsprechenden Sonderumlage einbezogen wurde. Auch er muss den Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage anfechten. Mangels Beschlussanfechtung wäre er ansonsten nämlich zur Beitragszahlung verpflichtet.

Wird im Übrigen im Rahmen eines Beschlusses über die Erhebung einer Sonderumlage versehentlich eine Position doppelt angesetzt, ist nicht der gesamte Finanzierungsbeschluss für ungültig zu erklären. Es ist lediglich der Sonderumlagebetrag um den doppelt angesetzten Betrag zu kürzen.[2]

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