§ 71n Abs. 4 GEG verpflichtet den Verwalter persönlich, nach Kenntnisnahme des Austauschs der ersten Etagenheizung unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen (siehe insoweit Blankenstein, Etagenheizungen, Kap. 3.2.2). Hier könnte nun § 8 Abs. 1 GEG für den Verwalter virulent werden, weil er als "anderer Verantwortlicher" ausdrücklich bezeichnet ist. Es könnte sich nun die Frage stellen, ob der Verwalter nur als Organ der GdWE genannt wird oder aber als Person.
Für den Bereich des Wohnungseigentumsrechts hat der BGH[1] aktuell für den Fall vereinbarter Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG entschieden, dass eine Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung einer Sondereigentumseinheit seit Inkrafttreten des WEMoG[2] am 1.12.2020 gegen die GdWE zu richten ist, wenn der Verwalter als Zustimmungsberechtigter ausdrücklich in der Vereinbarung benannt ist.
Grundsätze des WEG
Insoweit ist entscheidend, dass der Gesetzgeber die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und das Verhältnis des Verwalters zur GdWE grundlegend neu ausgestaltet hat. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt seit Inkrafttreten des WEMoG sowohl im Außenverhältnis als auch im Innenverhältnis nach § 18 Abs. 1 WEG ausschließlich der GdWE. Sie erfüllt die ihr zugewiesenen Aufgaben durch den Verwalter als deren Ausführungsorgan;[3] internes Organ für die Ausführung ist der Verwalter, der die Entscheidungen umsetzt. Im Bereich des WEG gilt dies auch dann, wenn sich eine Vorschrift ihrem Wortlaut nach an ein konkretes Organ richtet. Insoweit wird nur das für die Erfüllung dieser Aufgabe zuständige Organ bestimmt. Daher ist beispielsweise die Pflicht zur Erstellung einer Jahresabrechnung eine Pflicht der GdWE. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG weist die Erfüllung dieser Pflicht lediglich im Rahmen der internen Zuständigkeitsverteilung zwischen den Organen dem Verwalter zu.[4]
Grundsätze nach GEG
Diese Aspekte dürften sich auf das GEG nicht übertragen lassen. Bereits der Wortlaut des § 8 Abs. 1 GEG spricht dagegen. Dagegen spricht aber auch die eindeutige Intention des Gesetzgebers, weitere Baubeteiligte als Verantwortliche heranziehen zu können, insbesondere für die Verhängung von Bußgeldern. Wie noch ausgeführt wird, kommt die GdWE selbst nicht als Adressatin eines Bußgeldbescheids in Betracht. Der Verwalter selbst kommt zumindest als Beteiligter einer Ordnungswidrigkeit der Wohnungseigentümer in Betracht, wenn nicht sogar über § 9 Abs. 1 Nr. 3 OWiG als gesetzlicher Vertreter der GdWE, so man diese als Verantwortliche im Sinne von § 8 Abs. 1 GEG ansieht. Anders als die Pflicht zur Beschlussfassung nach § 19 Abs. 1 WEG, trifft die dem Verwalter nach § 71n GEG obliegende Pflicht aber gerade nicht die Wohnungseigentümer, sondern allein den Verwalter.
Zu beachten ist weiter, dass das GEG auch in einem anderen Bereich des Wohnungseigentums eigene Wege beschreitet: Im wohnungseigentumsrechtlichen Sinn stehen Etagenheizungen im Sondereigentum.[5] Eine Beschlusskompetenz bezüglich im Sondereigentum stehender Gegenstände besteht nicht. Dementgegen verleiht § 71n Abs. 7 Satz 2 GEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz, über die im Sondereigentum entstehenden Kosten durch Beschluss der Wohnungseigentümer zu entscheiden (siehe Blankenstein, Etagenheizungen, Kap. 3.4.2). Sieht man den Verwalter als nach § 8 Abs. 1 GEG Verantwortlichen an, wird der Bußgeldtatbestand des § 108 Abs. 1 Nr. 12 GEG aber auch nur dann virulent, wenn aufgrund der Untätigkeit des Verwalters in vollständiger Ignorierung des Themas "Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe" des § 71 Abs. 1 GEG weiterhin auch nach Ablauf der insoweit maßgeblichen Übergangsfristen Etagenheizungen betrieben werden, die nicht vorerwähnter Vorgabe entsprechen.
Im Übrigen Pflichten nach WEG
Da das GEG den Verwalter mit Ausnahme von § 71n GEG nicht unmittelbar verpflichtet, obliegen ihm im Übrigen die aus dem Wohnungseigentumsgesetz resultierenden Pflichten bezüglich etwaiger auf Grundlage des GEG erforderlicher Maßnahmen, die durch die GdWE zu erfüllen sind. Insoweit hat er bezüglich der anlasslosen Nachrüstungspflichten der §§ 47, 61 und 69 Abs. 2 GEG einen möglicherweise erforderlichen Handlungsbedarf zu ermitteln und die Eigentümer hierüber zu informieren und schließlich entsprechende Beschlüsse vorzubereiten.[6] Als Ausführungsorgan der GdWE obliegt ihm sodann die Beschlussdurchführung.
Informationsbeschaffung bei Übernahme einer neuen Gemeinschaft
Da die Pflicht zur Dämmung oberster Geschossdecken bereits seit Inkrafttreten der EnEV 2014 am 1.5.2014 und die Pflicht zur Leitungsdämmung seit 1.10.2009 bestehen, hat der eine neue Gemeinschaft übernehmende Verwalter beim Vorverwalter Erkundigungen einzuholen, ob die Pflichten bereits erfüllt sind bzw. die Gründe in Erfahrung zu bringen, warum Entsprechendes noch nicht erfolgt ist.
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis Gold. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen