Da die Wohnungseigentümer innerhalb der 5-Jahres-Frist des § 71l Abs. 1 GEG über die Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG entscheiden müssen, sieht § 71n Abs. 5 Satz 2 GEG das Erfordernis vor, ein entsprechendes Umsetzungskonzept zu erarbeiten, zu beschließen und schließlich auszuführen. Bis zur vollständigen Umsetzung ist mindestens einmal jährlich in der Wohnungseigentümerversammlung über den Stand der Umsetzung zu beraten. Zwar ist ein Verstoß gegen diese Pflicht nicht bußgeldbewehrt, allerdings ist der Bußgeldtatbestand des § 108 Abs. 1 Nr. 12 GEG erfüllt, wenn nicht fristgemäß die Vorgabe des § 71 Abs. 2 Satz 3 GEG erfüllt wird und eine Heizungsanlage nicht richtig eingebaut, nicht richtig aufgestellt oder nicht richtig betrieben wird.
Der Verwalter hat also auf jeder der jährlich durchzuführenden Wohnungseigentümerversammlungen einen entsprechenden Tagesordnungspunkt zu berücksichtigen. Über die Inhalte des entsprechenden Umsetzungskonzepts schweigen sich Gesetz und Begründung aus. Zwangsläufig werden die Gemeinschaften insoweit sachkundige Beratung durch Sonderfachleute in Anspruch nehmen müssen. Bereits in der ersten Eigentümerversammlung nach dem erstmaligen irreparablen Ausfall einer Etagenheizung sollte ein Beschluss über die Beauftragung eines Sonderfachmanns zur Teilnahme an der nächsten Eigentümerversammlung zwecks Beratung der Wohnungseigentümer gefasst werden.
Nichtöffentlichkeitsgrundsatz
Die Wohnungseigentümerversammlung ist nichtöffentlich. Außenstehende Dritte haben also zunächst einmal kein Teilnahmerecht. Aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls kann aber die Teilnahme gemeinschaftsfremder Dritter allein im Interesse der Wohnungseigentümer sein. So ist allgemein anerkannt, dass die Teilnahme von Sonderfachleuten zur Beratung der Wohnungseigentümer insbesondere im Fall von Erhaltungsmaßnahmen oder solchen der baulichen Veränderung unbedenklich ist, da auf diese Weise gerade die Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer auf eine verlässliche Grundlage gestellt werden kann.
Haben die Wohnungseigentümer bereits einen Beschluss über die Teilnahme des Sonderfachmanns gefasst, können Probleme von vornherein nicht entstehen. War dies nicht der Fall, können die Wohnungseigentümer unbedenklich per Geschäftsordnungsbeschluss das Teilnahmerecht des Beraters regeln.[1] Zu beachten ist allerdings, dass er tatsächlich nur im Rahmen des Tagesordnungspunkts anwesend ist, zu dem seine Erläuterungen und Aufklärungen erforderlich sind. Völlig unproblematisch kann der Sonderfachmann auch vor offizieller Eröffnung der Eigentümerversammlung um seine Ausführungen gebeten werden.
Übersicht: Pflichten, Fristen und Termine
| Wer? | Was? | Wann? |
|---|---|---|
| GdWE (Verwalter) | Aufforderung an Bezirksschornsteinfeger, Mitteilung über die im Kehrbuch enthaltenen Informationen über jede Etagenheizung zu erteilen (§ 71n Abs. 1 Satz 1 GEG; siehe Kap. 3.1.1). [Schornsteinfeger hat Auskunft innerhalb von 6 Monaten nach Aufforderung zu erteilen.] |
bis 31.12.2024 |
| GdWE (Verwalter) | Aufforderung an einzelne Wohnungseigentümer mit Etagenheizung im Sondereigentum, solche Informationen über deren Anlage und Ausstattung zu geben, die für die Erfüllung des § 71 Abs. 1 GEG von Bedeutung sein können (§ 71n Abs. 2 Satz 1 GEG; siehe Kap. 3.1.2). [Wohnungseigentümer hat Auskunft innerhalb von 6 Monaten nach Aufforderung zu erteilen.] |
bis 31.12.2024 |
| GdWE (Verwalter) | Weiterleitung der erhaltenen Informationen in konsolidierter Fassung (siehe Kap. 3.1.3). | innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der jeweiligen Mitteilungsfrist |
| Wohnungseigentümer mit Etagenheizung | Unterrichtung der GdWE bei Ausfall, Einbau oder Aufstellung einer neuen Etagenheizung (siehe Kap. 3.2.1). | unverzüglich |
| Verwalter | Einberufung einer Eigentümerversammlung, sobald Kenntnis darüber vorliegt, dass die erste Etagenheizung ausgetauscht und eine neue Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme eingebaut oder aufgestellt wurde (siehe Kap. 3.2.2). Tagesordnung mindestens:
|
unverzüglich |
| GdWE (Verwalter) | Erarbeitung eines Umsetzungskonzepts für die Erfüllung des § 71 Abs. 1 GEG und Beschluss hierüber sowie jährliche Behandlung in der Eigentümerversammlung, bis Umsetzung erfolgt ist (siehe Kap. 3.2.3). | innerhalb von 5 Jahren nach Havarie der ersten Etagenheizung |
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