Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Rz. 117 Die Voraussetzungen, unter denen für den einzelnen Wohnungseigentümer eine Steuerermäßigung in Betracht kommt, regelt das BMF-Schreiben vom 9.11.2016 – IV C 8 – S 2296-b/07/10003:008 – (BStBl I 2016, 1213) unter Rn 26 wie folgt: Zitat Besteht ein Beschäftigungsverhältnis zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z.B. bei Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsräumen) ode... mehr

Rz. 101 Eine Bilanz hat den Zweck, die Vermögenslage eines Unternehmens zu einem bestimmten Stichtag darzustellen. Die Gewinn- und Verlustrechnung bezweckt den Erfolg einer Periode festzustellen. Um den wirtschaftlichen Erfolg einer Periode bestimmen zu können, müssen teilweise Zu- und Abflüsse, die in einer Periode erfolgen, einer anderen Periode zugeordnet werden. Dies ges... mehr

Rz. 179 Über die Jahresabrechnung haben grundsätzlich alle Wohnungs- und Teileigentümer abzustimmen, auch wenn die Jahresabrechnung einzelne Positionen enthält, die nur eine abgeschlossene Gruppe betrifft, z.B. die Teileigentümer der Tiefgarage.[478] Rz. 180 Da Jahresabrechnung und die Entlastung des Verwalters zwei getrennte Beschlussgegenstände sind, die auch inhaltlich nic... mehr

Rz. 148 Wird der Beschluss über den Wirtschaftsplan vor dem Beschluss über die Jahresabrechnung rechtskräftig für ungültig erklärt, können in der Jahresabrechnung die Sollzahlungen mit Null angesetzt werden, so dass die Abrechnungsspitze (siehe Rdn 144) der Abrechnungssumme entspricht. Wird der Beschluss über den Wirtschaftsplan rechtskräftig für ungültig erklärt, nachdem di... mehr

Rz. 160 Schuldner des Anspruchs auf Nachschüsse ist derjenige, der im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung Wohnungseigentümer ist. Weil Gesamtakte zu Lasten Dritter unzulässig sind, schuldet ein Veräußerer keine Beiträge, die auf einem Beschluss beruhen, der erst nach seinem Eigentumsverlust gefasst worden ist.[421] Ein Beschluss begründet für einen Veräu... mehr

Rz. 83 Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft im Innenverhältnis zur Gemeinschaft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist.[203] Da der Verwalter gemäß § 28 Abs. 2 S. 2 nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen hat, entsteht die Verpflichtung des Verwalters zur Erstellung der Jahresabrechnung – so... mehr

Rz. 172 Ebenso wie bei § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Eigentümer bei § 28 Abs. 2 WEG nicht die Jahresabrechnung als solche, sondern nur die Anpassung der Vorschüsse oder die Einforderung von Nachschüssen – also die bislang so bezeichneten Abrechnungsspitzen und zwar bezüglich der Vorschüsse und der Rücklagen. Damit ist die in der Vergangenheit lebhaft diskutierte Frage, was... mehr

Rz. 24 Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat insbesondere den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge prüfen und mit einer Stellungnahme versehen, bevor die Wohnungseigentümerversammlung darüber beschließt. Hierzu gehört zunächst eine rechnerische Schlüssigkeitsprüfung, die den Saldo zwischen Einnahmen und Ausgaben mi... mehr

Rz. 203 Vor allem ältere Gemeinschaftsordnungen bestimmen teilweise, dass die Jahresabrechnung auch ohne Beschluss der Wohnungseigentümer bestandskräftig wird, wenn nicht innerhalb einer bestimmten Frist Widerspruch gegen sie erhoben wird.[546] Sowohl die Auslegung als auch die Frage der Wirksamkeit derartiger Klauseln wurden schon im alten Recht unterschiedlich beurteilt. D... mehr

Rz. 1 § 28 bildet gemeinsam mit § 16 Abs. 2 die gesetzliche Grundlage für eine geordnete Wirtschaftsführung der Gemeinschaft. § 16 Abs. 2 bestimmt, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Ei... mehr

Rz. 90 Auch wenn die Gesamtjahresabrechnung nicht mehr Beschlussgegenstand ist und Fehler, die sich auf die Abrechnungsspitzen nicht auswirken, eine Anfechtung nicht begründen können, empfiehlt sich weiterhin eine Gesamtabrechnung nach den zum alten Recht geltenden Grundsätzen aufzustellen. Nur mit einer ordnungsgemäßen ­Abrechnung wird der Verwalter gegenüber der GdWE von s... mehr

Rz. 175 Mangels Beschlusskompetenz kann durch den Beschluss nach § 28 Abs. 2 kein für die Abrechnungsperiode insgesamt noch zu zahlender Fehlbetrag festgelegt werden.[464] Ebenso wenig legt der Beschluss ein Guthaben fest, dessen Auszahlung der Wohnungseigentümer verlangen kann. Der bestandskräftige Beschluss über die Einzelabrechnung begründet vielmehr nach ständiger Rechts... mehr

Rz. 88 Wann der Anspruch auf Vorlage der Abrechnung erfüllt ist, ist streitig. Zum Teil wurde im alten Recht der Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 bereits dann als erfüllt angesehen, wenn der Verwalter eine den formellen Anforderungen im Wesentlichen genügende Jahresabrechnung vorlegt; ob die Jahresabrechnung an sachlichen Fehlern leidet, sollt... mehr

Rz. 111 In die Jahresgesamtabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind.[321] Maßgebend ist also die rechnerische Richtigkeit, nicht die sachliche Richtigkeit der Jahresabrechnung. Die Jahresabrechnung des Verwalters soll den Wohnungseigentümern nämlich eine einfache und leicht nachvollzieh... mehr

Rz. 206 Im Grundsatz kann auch ein Beschluss nach § 28 Abs. 2 durch einen Zweitbeschluss geändert werden. In Einzelfällen hat der BGH einen Anspruch eines Eigentümers auf einen Zweitbeschluss bejaht, der gem. § 242 BGB sogar der Inanspruchnahme auf die Nachschüsse aus einer bestandskräftigen Abrechnung entgegengehalten werden kann.[564] In dem vom BGH entschiedenen Fall war,... mehr

Rz. 52 Der Erfolg einer Anfechtungsklage hat auf Zahlungspflichten des Anfechtungsklägers nur dann Einfluss, wenn er die Zahlungen bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung des Beschlusses nach § 28 Abs. 1 verweigert hat. Aufgrund des Wegfalls des Beschlusses, ist er nun zur Zahlung nicht mehr verpflichtet.[131] Ein anhängiger Rechtsstreit ist für erledigt zu erklären. Da bi... mehr

Rz. 218 Die Beitragsforderungen der GdWE gegen ihre Mitglieder werden durch Beschlüsse nach § 28 begründet. Gemäß § 28 Abs. 1 sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, Vorschüsse zu leisten. Außerdem sind Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen zu leisten. Aus § 28 Abs. 2 folgt eine Verpflichtung zur Zahlung der Nachschüsse. Ein unmittelbarer Zahlungsanspruch gegen die GdWE f... mehr

Rz. 150 Der Saldo aus der Vorjahresabrechnung gehört nicht in die Einzelabrechnung.[402] Er kann zur Information über offene Zahlungspflichten mitgeteilt werden. Eine solche Information über den nach der Berechnung des Verwalters noch geschuldeten Fehlbetrag, ist nicht Gegenstand der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung.[403] Rz. 151 Enthält die Einzelabrechnung einen N... mehr

Rn. 1 Stand: EL 186 – ET: 01/2026 § 11 Abs 2 EStG gilt auch für die Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen, vgl BMF v 09.11.2016, BStBl I 2016, 1213 Rz 44. Nach Rz 47 (Wohnungseigentümer und Mieter) dieses BMF-Schreibens müssen Aufwendungen entweder in der Jahresabrechnung gesondert aufgeführt sein oder durch Bescheinigung des Verwalter... mehr

Rz. 131 Eine vollständige Jahresabrechnung liegt nur vor, wenn sie die Einzelabrechnungen nebst Heizkosteneinzelabrechnung umfasst.[366] Die Jahresabrechnung muss eine Einzelaufteilung des Gesamtergebnisses auf die einzelnen Wohnungseigentümer enthalten mit Angabe der angewendeten Kostenverteilungsschlüssel. Gehören einem Wohnungseigentümer mehrere Einheiten, so ist für jede... mehr

Rz. 346 Die Rechnungslegung enthält Elemente der Jahresabrechnung und des Vermögensberichts, geht aber darüber hinaus. Sie hat ebenso wie die vom Verwalter periodisch und ohne Aufforderung zu erstellende Jahresabrechnung gemäß § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben zu enthalten. Sie dient der Kontrolle der laufenden Geschäftsführungstätigkeit de... mehr

Rz. 87 Nach welchen Regeln ein Urteil auf Vorlage einer Abrechnung zu vollstrecken ist, war Gegenstand divergierender BGH-Entscheidungen, wobei die Änderung durch das WEMoG zu berücksichtigen ist. Traditioneller Auffassung entsprach es, eine gerichtliche Entscheidung (Titel), wonach der Verwalter eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu erstellen hat, für Kalenderjahre, in de... mehr

Rz. 27 Der Wirtschaftsplan dient der Ermittlung und Festsetzung der Beitragsverpflichtung der Wohnungseigentümer und damit der Aufbringung der für eine ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnungseigentümer erforderlichen finanziellen Mittel, so dass seine eigentliche Bedeutung darin liegt, dass er in den Einzelwirtschaftsplänen die Belastung der Wohnungseigentümer mit Vorschüssen... mehr

Rz. 38 Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sind sämtliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Erteilung der Veräußerungszustimmung anfallen, gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen,[146] sofern die Gemeinschaftsordnung keine andere Kostenverteilung regelt oder die Wohnungseigentümer keinen Bes... mehr

Rz. 82 Im alten Recht war der Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung der Jahresabrechnung Teil des Individualanspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 21 Abs. 4 a.F.) und konnte daher von jedem einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich durchgesetzt werden.[198] Hier hat das WEMoG eine Strukturänderung vorgenommen. Gläubiger des Anspruchs ist nun die GdWE, der Verwalter m... mehr

Rz. 166 Haben sowohl der Voreigentümer als auch der Erwerber alle Vorschüsse ­vollständig eingezahlt, so stehen Ansprüche aufgrund der Anpassung der Vorschüsse nach hier vertretener ­Auffassung allein dem Erwerber zu. Dies entsprach der überwiegenden Auffassung zum alten Recht.[447] Da nach dem Gesetzeswortlaut nun eine Anpassung der Vorschüsse vorgenommen wird, ist die Rech... mehr

Rz. 86 Nach § 28 Abs. 2 S. 2 hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Eine genaue Frist für die Fälligkeit hat der Gesetzgeber nicht bestimmt. Durch den Verwaltervertrag kann eine Abrechnungsfrist vertraglich vereinbart werden.[218] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung eine Frist für die Abrechnung, ist diese maßgebend, auch wenn im Verwalt... mehr

Rz. 81 Auch bei den Kosten eines Rechtsstreits zur Verfolgung gemeinschaftsbezogener Beitrags- und Schadensersatzansprüchen sowie Zahlungs- Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer handelt es sich nach zutreffender Auffassung um Verwaltungskosten.[263] Diese sind anteilig von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Die Kosten des Rechtsstreits... mehr

Rz. 194 Vor der Beschlussfassung können noch Änderungen an der Jahresabrechnung vorgenommen werden, wenn diese für die Eigentümer nach Umfang und Auswirkungen überschaubar sind.[513] Fehler der Jahresabrechnung können jedoch nicht durch einen Protokollvermerk korrigiert werden, wonach die Verwaltung für die falsche Kostenzuweisung einsteht und den betroffenen Eigentümern ihr... mehr

Rz. 597 Für die außerordentliche, fristlose Kündigung bedarf es des Vorliegens eines wichtigen Grundes. Ein solcher setzt voraus, dass das zur Zusammenarbeit erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen der GdWE und dem Verwalter so zerstört ist, dass eine künftige Zusammenarbeit nicht zumutbar ist. Rz. 598 Deshalb ist auch eine nach § 341 Abs. 2 BGB grundsätzlich vorgesehene ... mehr

Rz. 48 Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gelten dieselben Grundsätze wie für die Entlastung des Verwalters.[129] Der Verwaltungsbeirat hat zumindest kraft Gesetzes keinen Anspruch auf Entlastung.[130] Im Regelfall billigen die Wohnungseigentümer mit dem Beschluss über die Entlastung des Beirats dessen zurückliegende Amtsführung im jeweils genannten Zeitraum als dem G... mehr

Rz. 191 Im alten Recht der "Joker" der Anfechtung war die fehlende rechnerische Schlüssigkeit der Abrechnung. Rz. 192 Der Saldo zwischen den tatsächlich geleisteten Einnahmen und Ausgaben musste unter Berücksichtigung einer eventuellen Bargeldkasse mit den Salden der Bankkonten übereinstimmen (rechnerische Schlüssigkeit; Kontenabstimmung).[502] Anders ausgedrückt musste der B... mehr

Rz. 104 Die Heizkostenabrechnung, die regelmäßig auch die Kosten für Warmwasser umfasst, wird in der Regel nicht durch den Verwalter erstellt, sondern von hierauf spezialisierten Dienstleistungsunternehmen. Der Verwalter übermittelt dem Serviceunternehmen die in der Abrechnungsperiode entstandenen Brennstoffkosten und die umlagefähigen Betriebskosten. Das Serviceunternehmen ... mehr

Rz. 181 Die gerichtliche Prüfung findet auf die fristgebundene Beschlussanfechtungsklage statt. Nach §§ 44, 45 WEG ist die gerichtliche Prüfung auf die geltend gemachten Mängel beschränkt. Rz. 182 Der Anfechtungskläger trägt die Darlegungslast für Fehler der Jahresabrechnung. Behauptet er z.B. eine falsche Kostenverteilung, muss er konkret vortragen, welche Kosten falsch zuge... mehr

Rz. 135 Leistungspflichten eines Wohnungseigentümers, die sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung ergeben, können nicht durch einen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Besteht eine Leistungspflicht, oder hat der Verwalter berechtigterweise Ausgaben für einen Eigentümer getätigt, können die Kosten dem Eigentümer angelastet werden.[376] Ist die Ausgabe unberechti... mehr

Rz. 80 In welchem Umfang die Darstellung der Rücklagen weiter in die Jahresabrechnung gehört oder letztlich weitgehend Teil des Vermögensberichts ist, ist noch nicht abschließend geklärt. Im alten Recht gab es vom BGH recht umfassende Vorgaben zur Darstellung der Instandhaltungsrücklage. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung sollte den Wohnungseigent... mehr

Rz. 278 Wohngeldansprüche unterliegen nach nahezu einhelliger Auffassung und der Rechtsprechung des BGH der Verjährung.[674] Alle Arten von Beitragsforderungen verjähren gemäß § 195 BGB in drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, d.h. fällig geworden, ist und der Gläubiger von den Umständen, die... mehr

Rz. 23 Zu den elementaren Grundprinzipien gehören ferner eine geordnete Finanzverfassung und Finanzverwaltung. Dies ist nicht gleichzusetzen mit einem Anspruch auf absolute Kostengerechtigkeit. Bei der Frage, wie die Wohnungseigentümer die Einnahmen und Ausgaben verteilen, haben sie einen weiten Gestaltungsspielraum. Es muss aber feste Regeln geben, um vor willkürlichen Kost... mehr

Rz. 386 Die Entlastung, d.h. die Vertrauenskundgabe, erfolgt durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Rz. 387 Ein Entlastungsbeschluss kann grundsätzlich sowohl ausdrücklich als auch konkludent gefasst werden. Erfolgt die Entlastung im Zusammenhang mit Beschlüssen über die Abrechnung, stellt sich aber die Frage, ob mit einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG z... mehr

Rn. 103 Stand: EL 186 – ET: 01/2026 Die Einschaltung eines Dritten kann zum einen dadurch erfolgen, dass der StPfl nicht an den Gläubiger, sondern an einen Dritten leistet. In diesem Fall ist ein Abfluss beim StPfl nur dann gegeben, wenn durch die Leistung an den Dritten der Verlust der wirtschaftlichen Verfügungsmacht beim StPfl eingetreten ist, BFH v 16.10.2007, VIII R 21/... mehr

Rz. 116 Nach Absatz 2 Nr. 4 gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Ansammlung einer Erhaltungsrücklage in angemessener Höhe dient der Sicherung notwendiger Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums größeren Ausmaßes (Dachsanierung, Reparatur der Heizungsanlage, Fassadenrenovierung u.Ä.), es können aber alle Maßnahme... mehr

Rz. 199 Informationsmängel sollen im neuen Recht grundsätzlich eine Anfechtbarkeit nicht begründen.[528] Der Verwalter ist weiter verpflichtet, den Wohnungseigentümern die schriftliche Abrechnung vor der Eigentümerversammlung, die über die Genehmigung der Jahresabrechnung beschließen soll, vorzulegen, d.h. zu übersenden.[529] Dies folgt allerdings nicht aus dem Wortlaut des ... mehr

Rz. 113 Die Umsatzsteuer ist nur dann in der Jahresabrechnung gesondert auszuweisen, wenn die Wohnungseigentümer auf die Steuerbefreiung ihrer Leistungen an alle oder einzelne Wohnungseigentümer verzichtet haben.[329] Fehler bei der Aufschlüsselung der Umsatzsteuer sind abrechnungsneutral und können daher nicht angefochten werden, wenn sie sich auf die Abrechnungsspitze nich... mehr

Rz. 204 Ein Mehrheitsbeschluss, der die Entscheidung über Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 auf den Verwaltungsbeirat überträgt, ist nichtig.[559] Die Gemeinschaftsordnung konnte im alten Recht die Beschlusskompetenz für die Jahresabrechnung wirksam auf den Verwaltungsbeirat übertragen.[560] Hieran dürfte auch im neuen Recht festzuhalten sein. Beschlüsse des Verwaltungsbeira... mehr

Rz. 125 Ein Überschuss der Einnahmen als rechnerisches Ergebnis der Gesamtabrechnung, der z.B. dadurch entstehen kann, dass Verbindlichkeiten erst im Folgejahr beglichen werden sollen, begründet keinen Anspruch der einzelnen Wohnungseigentümer auf Auskehrung.[349] Ein Überschuss in der Gesamtabrechnung, der nicht zur Deckung der laufenden Kosten erforderlich ist, kann z.B. d... mehr

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Rz. 146 Ist die Abrechnungssumme geringer als das Wohngeldsoll (überhöhter Wirtschaftsplan) sieht § 28 Abs. 2 nun ausdrücklich vor, dass die Vorschüsse angepasst werden. Diese Terminologie beseitigt die im alten Recht bestandenen Unsicherheiten, wann ein Rückzahlungsanspruch des Eigentümers in diesen Fällen besteht. Es werden die Ansprüche der Gemeinschaft aus dem Wirtschaft... mehr

Rz. 79 Die Einzelabrechnungen dienen der Feststellung, in welcher Höhe die Wohnungseigentümer über die Zahlungsverpflichtungen aus dem Wirtschaftsplan hinaus Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums leisten müssen. Zu diesem Zweck sind die verteilungsrelevanten Einnahmen und Ausgaben aus der Gesamtabrechnung nach dem jeweiligen Verteilungsschlüssel ... mehr

Rz. 153 § 366 BGB ist auf Wohngeldschulden anzuwenden. Nach § 366 Abs. 1 BGB wird von mehreren Schulden diejenige Schuld getilgt, welche der Schuldner bei der Leistung bestimmt. Eine konkludente Tilgungsbestimmung des Schuldners kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Höhe des gezahlten Betrages genau einer bestimmten offenen Forderung entspricht. Trifft der Schuldner ... mehr

Rz. 89 Hier ist zu trennen. Der Anspruch der GdWE gegen den Verwalter auf Erstellung der Abrechnung verjährt in der Regelverjährung von drei Jahren (§ 195 BGB).[241] Dies folgt daraus, dass es letztlich ein vertraglicher Anspruch gegen den Verwalter ist, welcher der normalen Verjährung unterliegt. Unverjährbar sind nur die Ansprüche der Eigentümer auf ordnungsmäßige Verwaltun... mehr