Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Das Verwalteramt ist bereits wegen der damit verbundenen Vermögensbetreuungsbefugnis bzw. -verpflichtung ein Vertrauensamt und daher höchstpersönlicher Natur. Der bestellte Verwalter hat das Amt gemäß § 664 Abs. 1 BGB in persona auszuüben. Selbstverständlich kann er innerhalb seines Unternehmens bzw. innerhalb seiner Firma Verwalteraufgaben und Tätigkeiten auf seine Mitarbei...mehr

Zunächst fungiert der Verwalter nach § 9b Abs. 1 WEG als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Von diesem Grundsatz existiert lediglich die Ausnahme des Abschlusses eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags. Hierzu bedarf der Verwalter einer gesonderten Ermächtigung durch Beschluss. Im Übrigen ist seine Vertretungsmacht mit Wirkung für das Außen...mehr

Grundsätzlich sind von den Regelungen der Zertifizierung sämtliche Verwalter betroffen, egal in welcher Rechtsform das Verwaltungsunternehmen geführt wird. Allerdings sieht § 7 ZertVerwV bereits einen Katalog von Personen vor, die einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind und sich auch ohne entsprechende Prüfung als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen. Hierbei...mehr

Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG auf Grundlage der Jahresabrechnung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse gegenüber dem Wirtschaftsplan. Beschlussgegenstand stellt nicht die Jahresabrechnung dar, sondern die sich auf ihrer Grundlage ergebende Abrechnungsspitze. Bei der Abrechnungsspitze...mehr

Von größter Bedeutung für einen Erwerber ist die Frage, ob in der Gemeinschaftsordnung oder aufgrund anderweitiger Vereinbarung der Wohnungseigentümer eine Erwerberhaftung vereinbart ist. Eine derartige Vereinbarung ist grundsätzlich wirksam.[1] In diesem Fall haftet der Erwerber neben dem ausscheidenden Wohnungseigentümer für sämtliche Verbindlichkeiten des Veräußerers gege...mehr

Problemüberblick Im Fall handelt es sich um eine Anfechtungsklage gegen einen Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. Diese Klage hat jedenfalls Erfolg, wenn der Nachschuss, der auf die klagende Partei entfällt, der Höhe nach falsch ist. Dies ist der Fall, wenn die Verwaltung bei der Berechnung des Nachschusses in der Jahresabrechnung, aus der sich der Nachschuss ergeben muss,...mehr

Problemüberblick In dem Fall geht es zum einen um die Frage, wie der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu formulieren und nach § 23 Abs. 2 WEG anzukündigen ist. Mit diesem Problem hat sich das LG nur teilweise beschäftigt. Es spricht immerhin die Frage der Beschlusskompetenz an. Hier wird derzeit diskutiert, ob es überhaupt eine Beschlusskompetenz gibt, den Wirtschaftspla...mehr

Das LG meint, es sei nicht von den Abrechnungsspitzen auszugehen! Eine derartige Streitwertberechnung werde der Streitigkeit nicht gerecht und führe zu einem unvertretbaren Aufwand bei der Streitwertfestsetzung. Bereits für die Interessenermittlung eines Klägers greife es zu kurz, auf die Abrechnungsspitze abzustellen, wenn diese beispielsweise ein Guthaben verspreche. Darüb...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen am 29.11.2021 nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG die Nachschüsse. Vor der Beschlussfassung übersendet die Verwaltung den Wohnungseigentümern allerdings keinen Vermögensbericht für das Wirtschaftsjahr 2020, sondern legt diesen nur in der Versammlung vor. Wohnungseigentümer K geht gegen den Beschluss vor. Er bemängelt, in der Jahresabrechnung sei sow...mehr

Problemüberblick Der Streitwert in Verfahren nach § 44 Abs. 1 WEG ist nach § 49 Satz 1 GKG auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festzusetzen und darf nach § 49 Satz 2 GKG den 7,5-fachen Wert des Interesses des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen sowie den Verkehrswert ihres Wohnungseigentums nicht übersteigen. Das in § 49 GKG jeweils anges...mehr

Dies sieht der BGH nicht anders! Allein eine den Anforderungen der HeizkostenV genügende Jahresabrechnung entspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (Hinweis u. a. auf BGH, Urteil v. 15.11.2019, V ZR 9/19, Rn. 8). Bei Erstellung der Jahresabrechnung sei aber gegen die HeizkostenV verstoßen worden. Es fehle nämlich die in § 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV vorgeschriebe...mehr

Die Klage hat überwiegend Erfolg! Nach Beendigung des Verwaltervertrages habe eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber einem Verwalter einen Anspruch auf Herausgabe von allem, was der Verwalter zur Ausführung seiner Verwaltertätigkeit gem. §§ 675, 667 BGB erlangt habe, insbesondere aller Verwaltungsunterlagen. Die Verwaltungsunterlagen müssten nicht zwingend im Pro...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage wird der Wärmeverbrauch in den Wohnungen zum Teil durch Wärmemengenzähler, zum Teil durch Heizkostenverteiler ermittelt. Eine Vorrichtung zur Vorerfassung des anteiligen Gesamtverbrauchs der jeweils gleich ausgestatteten Wohnungen gibt es nicht. In der Eigentümerversammlung vom 18.12.2017 genehmigen die Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 5 WEG...mehr

Für den Streitwert der Anfechtung von Beschlüssen nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sind der Nennbetrag der Jahresabrechnung für das Gesamtinteresse und der auf den Kläger entfallende Anteil als Einzelinteresse maßgeblich.mehr

Wohnungseigentümer K geht gegen einen Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG vor. Die dem Beschluss zugrunde liegende Jahresabrechnung weist für K eine Abrechnungssumme von 1.827,43 EUR auf, die Gesamtabrechnungssumme beträgt 93.277,48 EUR. Die auf den Kläger entfallene Abrechnungsspitze beträgt allerdings nur 130,42 EUR, die Summe aller saldierten Abrechnungsspitzen 441,50 E...mehr

K wird im Juni 2017 vom 1.1.2019 bis zum 31.12.2022 zur Verwalterin bestellt und schließt für diesen Zeitraum einen Verwaltervertrag. Am 2.12.2019 ermächtigen die Wohnungseigentümer den Verwaltungsbeirat zur vorzeitigen Kündigung dieses Verwaltervertrages zum 31.12.2019. Mit Schreiben vom 6.1.2020 bietet K an, ihre Leistungen weiterhin zu erbringen. Der Verwaltungsbeirat leh...mehr

Die Wohnungseigentümer "genehmigen" im Dezember 2020 die Einzel- und Gesamtabrechnungen 2019. In den Einzelabrechnungen sind unter der Position "umlagefähige Beträge" Gesamtheizkosten in Höhe von 5.395,46 EUR ausgewiesen, wovon ein Anteil in Höhe von 646,33 EUR auf Wohnungseigentümer K entfällt. Neben der Position "Heizkostenabrechnung" enthalten die Einzelabrechnungen unter...mehr

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg! Zwar sei es nicht ausreichend, den Vermögensbericht in der Versammlung nur zur Einsicht vorzulegen. Gem. § 28 Abs. 4 Satz 2 WEG sei der Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Beispielsweise eine Übersendung per Post oder per E-Mail, aber auch die Einstellung auf einer zugangsbeschränkten Internetseite seien...mehr

Die Wohnungseigentümer berufen B als Verwalter zum 31.12.2016 ab. Am 23.3.2017 übergibt B an den neuen Verwalter Unterlagen. Die Wohnungseigentümer sind der Ansicht, es fehlten welche. Sie beschließen daher, von B die Herausgabe der restlichen Unterlagen bis Ende des Jahres 2019 zu verlangen. Dieser Aufforderung kommt B, insbesondere in Bezug auf E-Mail-Schriftverkehr, nicht...mehr

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5.3.1 Überblick Der Verwalter hat gem. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Jahresabrechnung aufzustellen. Diese Abrechnung besteht wenigstens aus einem "Kopf" (dieser muss Informationen geben zum Ersteller, zum Erstellungsdatum, zum Abrechnungszeitraum und zum Bezugsobjekt), der Angabe der Einnahmen und Ausgaben ("Gesamtabrechnung"), der Verteilung nicht ge...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 stellte die "Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage" einen zwingenden Bestandteil der Jahresabrechnung dar.[1] Wie die Bestimmung des § 28 Abs. 4 WEG verdeutlicht, hat der Verwalter nunmehr im Rahmen des Vermögensberichts den Stand der gebildeten Rücklagen mitzuteilen. Das Thema "Erhaltungsrücklage" ist also zu einem ...mehr

Eine beschlossene Sonderumlage ist in der Jahresabrechnung darzustellen. Die Beitragsleistungen sind wie die Hausgelder als Einnahme darzustellen. Abhängig davon, wann die bereits erhobene Sonderumlage zur Verfügung gestellt wurde und die aus ihr finanzierten Maßnahmen durchgeführt werden, also entsprechender Abfluss erfolgt, ist sie im Vermögensbericht auszuweisen. 3.1 Zuflu...mehr

Gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG hat der Verwalter eine Abrechnung zu erstellen, die die Einnahmen und Ausgaben enthält. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die zur Erhaltungsrücklage gezahlten Beiträge Einnahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darstellen und somit in der Jahresgesamtabrechnung zwingend zu berücksichtigen sind. Um insoweit eine Verrechnung dieser Beitr...mehr

Jahresabrechnung: Darstellung einer durch Sonderumlage finanzierten Maßnahme, die erst im Folgejahr abgeschlossen wird Beispiel: Die Wohnungseigentümer beschließen im Herbst 2022 die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 10.000 EUR für eine im Frühjahr 2023 umzusetzende Dachsanierung. Die Beiträge sind zum 1.12.2022 zur Zahlung fällig. In diesem Fall empfiehlt sich die Dars...mehr

Verwalterwechsel Mit Blick auf die bislang ungeklärte Frage, welcher Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Jahr bei einem Verwalterwechsel zum Jahreswechsel (Ausscheiden des Verwalters mit Ablauf des 31. Dezember – Amtsbeginn des Nachfolgeverwalters am 1. Januar) verpflichtet ist[1], sollte für eine entsprechende Klarstellung in der Gemeinschaftsor...mehr

5.1 Allgemeines Die Verwaltungsbeiräte sollen nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen. Diese Pflichten nehmen den anderen Wohnungseigentümern nicht das Recht, selbst die Verwaltung durch den Verwalter als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu prüfen. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG macht die Verwaltungsbeiräte nicht zu Vertretern der ...mehr

Einforderung von Nachschüssen Sind die tatsächlich auf die einzelne Sondereigentumseinheit entfallenden Kosten höher, als nach Wirtschaftsplan kalkuliert, wirkt der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des BGH[1] anspruchsbegründend hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags, we...mehr

Entgegen vielfach anders lautender Forderungen aus der Literatur, ist ein Vermögensstatus bislang weder Bestandteil der Jahresabrechnung, noch nimmt er an der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung teil, wenn er erstellt worden ist.[1] Hierbei bleibt es zwar dem Grundsatz nach. Auch nach der geplanten Neuregelung des § 28 Abs. 4 WEG n. F. hat der zu erstellende Vermögens...mehr

Grundsätzlich können die Verwalter die Jahresabrechnungen weiter so erstellen, wie sie dies bislang tun. Sie können insbesondere auch weiterhin unverändert die von ihnen verwendete Software zur Abrechnungserstellung nutzen. So jedenfalls die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge zuverlässig zu ermitteln sind, ist allein dies maßgeblich. Allein das Ergebn...mehr

Zusammenfassung Überblick § 28 WEG a. F., der derzeit Regelungen zum Wirtschaftsplan, der Jahresabrechnung und der Rechnungslegung enthält, ist grundlegend reformiert worden. Der Gesetzgeber hatte insoweit folgende Aspekte im Auge: Die Vorschriften sollen klarer gefasst werden, sodass die wesentlichen Inhalte von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung dem Wortlaut des Gesetzes e...mehr

Überblick § 28 WEG a. F., der derzeit Regelungen zum Wirtschaftsplan, der Jahresabrechnung und der Rechnungslegung enthält, ist grundlegend reformiert worden. Der Gesetzgeber hatte insoweit folgende Aspekte im Auge: Die Vorschriften sollen klarer gefasst werden, sodass die wesentlichen Inhalte von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung dem Wortlaut des Gesetzes entnommen werden...mehr

Bestandteile Nach alter Rechtslage[1] besteht die Jahresabrechnung aus der Jahresgesamtabrechnung, einer Einzelabrechnung für jeden Eigentümer, einer Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sowie einer Darstellung der Entwicklung der Bankkonten. Lediglich optional und somit nicht zwingend, sind eine Saldenliste[2] sowie ein Vermögensstatus.[3] Was den Vermögensstatu...mehr

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Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung wird künftig die Abrechnungsspitze sein. Bei der Abrechnungsspitze handelt es sich um den Saldo aus den nach Wirtschaftsplan kalkulierten Soll-Hausgeldern und den tatsächlich angefallenen Kosten. Maßgeblich ist also nicht ein Abrechnungssaldo aus tatsächlich geleisteten Zahlungen und tatsächlich angefallenen Ausgaben bzw. ...mehr

Nach dem Wortlaut des Gesetzes ist der Vermögensbericht nach Ablauf eines Kalenderjahres zu erstellen. Stichtag des Vermögensberichts ist zwar der Ablauf des Kalenderjahres, also der 31. Dezember eines jeden Jahres, allerdings ist hiermit noch nichts darüber ausgesagt, wann die Pflicht zur Erstellung des Vermögensberichts entsteht. Mit guten Argumenten wird man hier sicherli...mehr

Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG n. F. hat der Verwalter den Vermögensbericht zu erstellen. Dieser Umstand verleiht allerdings dem einzelnen Wohnungseigentümer keinen unmittelbaren Anspruch gegen den Verwalter. Vielmehr ist auch die Erstellung des Vermögensberichts Bestandteil des Informationsanspruchs eines jeden Wohnungseigentümers gegen die Gemeins...mehr

Muster: Vermögensbericht Vermögensbericht der WEG X-Straße in X-Stadt zum Stichtag 31. Dezember 2021 I. Bestand der gemeinschaftlichen Konten (und der Barkasse) 1. Girokonto bei der X-Bank, IBAN ___________ 2. Tagesgeldkonto bei der X-Bank, IBAN ___________mehr

Alte Rechtslage Nach derzeit noch geltender Rechtslage hat der Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG a. F. "nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen". In der Praxis stellt sich im Rahmen eines Verwalterwechsels zum 1. Januar eines Jahres regelmäßig die Frage, ob der alte oder der neue Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung des abgelaufenen Wirtschaftsjahre...mehr

Derzeit können die Wohnungseigentümer nach entsprechender Beschlussfassung gemäß § 28 Abs. 4 WEG a. F. jederzeit vom Verwalter Rechnungslegung verlangen. Das WEMoG sieht die Möglichkeit der Rechnungslegung nicht mehr vor. Eine Begründung hierfür findet sich im Gesetzentwurf nicht. Von Bedeutung ist die Rechnungslegung jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümer Zweifel an de...mehr

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In erster Linie hat der Vermögensbericht jeweils den Ist-Stand der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG n. F., weiterer gebildeter Rücklagen und das tatsächlich vorhandene Vermögen anzugeben. 3.4.1 Erhaltungsrücklage Zunächst ist der Ist-Bestand der Erhaltungsrücklage (derzeit noch: "Instandhaltungsrücklage" oder "Instandhaltungsrückstellung") anzugeben. Nach den Vorstell...mehr

Daneben muss der Vermögensbericht eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Das wesentliche Vermögen umfasst insbesondere alle Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einzelne Wohnungseigentümer und Dritte; alle Verbindlichkeiten; sonstige Vermögensgegenstände. Zu 1: Forderungen der Gemeinschaft In erster Linie sind sämtliche Forderunge...mehr

Altbeschluss: Prüfungsreihenfolge und Vorgehen für die Eintragung von Öffnungsklausel-Beschlüssen in das Grundbuch Bauliche Veränderung durch Mieter: Genehmigung des Vermieters über Einbau eines Treppenlifts mit Vereinbarung einer Sicherheitsleistung Bauliche Veränderung durch Mieter: Gestattung der Baumaßnahme durch Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Beschluss) Bauliche Verä...mehr

Bevor die Wohnungseigentümer über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschließen, sollen die Verwaltungsbeiräte zur Jahresabrechnung Stellung nehmen. Muster: Beiratsempfehlung zur Jahresabrechnung Empfehlung des Verwaltungsbeirats zur Jahresabrechnung _____ [Jahr] Der Verwaltungsbeirat hat die Jahresabrechnung sowie die Einzelabrechnungen _____ [Jahr] stichproben...mehr

Gegenstand einer Beschlussfassung auf Grundlage von § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. stellen die Vorschüsse zur Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG n. F., zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG n. F. sowie zu möglichen weiteren beschlossenen Rücklagen dar. Dies korrespondiert mit der derzeitigen Rechtslage in § 28 Abs. 1 WEG a. F. Allerdings bezieht sich der entsprechende ...mehr

Wie bereits ausgeführt[1], werden die Wohnungseigentümer die Kompetenz zur Beschlussfassung über die Erhebung weiterer Rücklagen haben, etwa zur Liquiditätssicherung oder zur Finanzierung von Verfahrenskosten. Auch derartige zusätzlich gebildete Rücklagen sind jeweils mit dem tatsächlichen Ist-Bestand anzugeben, wobei sich auch hier zunächst weitere Angaben wie z. B. Beitrag...mehr

Das Gesetz schreibt in § 28 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F. lediglich vor, dass der Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen ist. Wie dies geschieht, bleibt letztlich dem Verwalter überlassen. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG n. F. einen Beschluss fassen, in welcher Form ihnen der Vermögensbericht zur Verfügung zu stellen ist...mehr