Haftung der Wohnungseigentümer / 1.1.2 Rechtsgeschäftlicher Eigentümerwechsel (Zweiterwerb)

Der Eigentümerwechsel erfolgt zu dem Zeitpunkt, in dem das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Mit seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft können keine neuen Zahlungsverpflichtungen zulasten des Voreigentümers begründet werden.

Haftung des veräußernden Eigentümers

Bis zur Umschreibung im Grundbuch hat der veräußernde Wohnungseigentümer die laufenden Hausgelder zu zahlen. Abweichende Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber (etwa im notariellen Kaufvertrag) haben hierauf keinen Einfluss und sind demnach im Verhältnis zur Gemeinschaft der Eigentümer unerheblich.^[1] Er haftet auch weiterhin für alle bis zu seinem Ausscheiden begründeten Verbindlichkeiten, wie etwa Nachschussforderungen aufgrund entsprechenden Festsetzungsbeschlusses auf Grundlage von Vorjahresabrechnungen oder aus einem Wirtschaftsplan.^[2] In diesem Zusammenhang ist jedoch zu beachten, dass ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer weder aufgrund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten haftet, wenn kein entsprechender Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufgestellt worden ist.^[3]

Ganz allgemein beschließen die Wohnungseigentümer über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans und die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung. Ihre Verpflichtung im Innenverhältnis besteht nicht bereits mit Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst durch den Beschluss. Daraus folgt, dass ein solcher Beschluss Verbindlichkeiten nur für und gegen die bei Beschlussfassung eingetragenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren Rechtsvorgänger begründen kann, denn sonst läge insoweit ein unzulässiger Gesamtakt zulast...