Erwerberhaftung (WEG) / 1.2 Verbindlichkeiten, die vor dem Eigentümerwechsel begründet, jedoch nach diesem Zeitpunkt fällig werden

Alexander C. Blankenstein

Der Erwerber haftet dem Gemeinschaftsvermögen gegenüber auch für solche Verbindlichkeiten, deren zugrunde liegende Beschlüsse (mit Ausnahme derjenigen über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung) vor dem für den Eigentümerwechsel maßgeblichen Zeitpunkt gefasst, jedoch erst nach diesem Zeitpunkt fällig wurden.^{^[1]}

Praxis-Beispiel

Erhebung einer Sonderumlage

Die Eigentümergemeinschaft beschließt am 1.5.2024 die Erhebung einer Sonderumlage, die am 1.9.2024 fällig werden soll. A verkauft seine Wohnung an B. Die Eigentumsumschreibung erfolgt am 31.8.2024.

In diesem Fall schuldet B die Sonderumlage, da sie zu einem Zeitpunkt fällig wurde, in dem das Grundbuch bereits umgeschrieben war.^{^[2]}

Praxis-Beispiel

Hausgeldvorauszahlungen

Sachverhalt wie im vorigen Beispiel. In der Versammlung vom 1.5.2024 hat die Gemeinschaft außerdem den Wirtschaftsplan für das Jahr 2024 genehmigt, der monatliche Hausgeldvorauszahlungen für die Wohnung des A von 255,65 EUR vorsieht.

B schuldet in diesem Fall die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan ab dem 1.9.2024, denn sie werden nach erfolgtem Eigentümerwechsel fällig.^{^[3]} Bis zur Umschreibung des Eigentums im Grundbuch hat also der veräußernde Wohnungseigentümer die laufenden Hausgelder zu zahlen.^{^[4]} Abweichende Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber etwa im notariellen Kaufvertrag haben hierauf keinen Einfluss und sind demnach unerheblich.^{^[5]}

Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Entsprechende Grundsätze gelten hinsichtlich der Begründung von Verbindlichkeiten durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.^{^[6]} Eine Teilhaftung der Wohnungseigentümer anteilig begrenzt in Höhe ihrer Miteigentumsanteile ordnet hier § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG an. Die Wohnungseig...

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