Verkehrssicherung im Wohnungseigentum / 6.1 Haftungssystem

Alexander C. Blankenstein

Das System der Haftung für die Verletzung von Verkehrssicherungspflichten ist etwas kompliziert, da in aller Regel mehrere Personen beteiligt sind.

Praxis-Beispiel

Ausgangsfall: Besucher stürzt

Aufgrund entsprechender Beschlussfassung hat der Verwalter mit einem Hausmeister namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Hausmeistervertrag geschlossen. Dem Hausmeister obliegt u. a. die Räum- und Streupflicht. Aufgrund extremen Nachtfrosts mit Niederschlag kam es zu erheblicher Glättebildung im Eingangsbereich der Wohnanlage. Um 10.30 Uhr rutschte ein Besucher eines Wohnungseigentümers auf dieser Eisfläche aus und brach sich die Hand. Der Hausmeister, den der Verwalter sorgfältig ausgewählt und der in der Vergangenheit seine Pflichten stets vorbildlich erfüllt hat, was der Verwalter auch stichprobenartig überprüfte, hatte noch nicht gestreut.

Wer haftet?

Haftung des Hausmeisters
Zweifellos haftet der Hausmeister. Er hat die ihm vertraglich übertragene Verkehrssicherungspflicht verletzt. Er haftet hier unmittelbar aus § 823 Abs. 1 BGB. Ungeachtet etwaiger bestehender Verschuldensvorwürfe gegen Verwalter oder Gemeinschaft kann der geschädigte Besucher den Hausmeister auf Schadensersatz und/oder Schmerzensgeld in Anspruch nehmen.
Haftung des Verwalters
Da der Verwalter den Hausmeister sorgfältig ausgewählt, eingewiesen und seine Tätigkeit stichprobenartig überwacht hat, kommt eine Haftung des Verwalters nicht in Betracht. Selbst wenn man annehmen wollte, ihn treffe originär selbst die Verkehrssicherungspflicht, wurde diese aber auf den Hausmeister übertragen. Wie eingangs dieses Beitrags bereits ausgeführt, besteht jedoch keine originäre Pflicht des Verwalters zur Verkehrssicherung.
Da das Vertragsverhältnis des Hausmeisters mit der Eigentümergemeinschaft besteht, kommt auch e...

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