Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Muster: Vermögensbericht Vermögensbericht der WEG X-Straße in X-Stadt zum Stichtag 31. Dezember 2021 I. Bestand der gemeinschaftlichen Konten (und der Barkasse) 1. Girokonto bei der X-Bank, IBAN ___________ 2. Tagesgeldkonto bei der X-Bank, IBAN ___________mehr

Alte Rechtslage Nach derzeit noch geltender Rechtslage hat der Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG a. F. "nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen". In der Praxis stellt sich im Rahmen eines Verwalterwechsels zum 1. Januar eines Jahres regelmäßig die Frage, ob der alte oder der neue Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung des abgelaufenen Wirtschaftsjahre...mehr

Derzeit können die Wohnungseigentümer nach entsprechender Beschlussfassung gemäß § 28 Abs. 4 WEG a. F. jederzeit vom Verwalter Rechnungslegung verlangen. Das WEMoG sieht die Möglichkeit der Rechnungslegung nicht mehr vor. Eine Begründung hierfür findet sich im Gesetzentwurf nicht. Von Bedeutung ist die Rechnungslegung jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümer Zweifel an de...mehr

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In erster Linie hat der Vermögensbericht jeweils den Ist-Stand der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG n. F., weiterer gebildeter Rücklagen und das tatsächlich vorhandene Vermögen anzugeben. 3.4.1 Erhaltungsrücklage Zunächst ist der Ist-Bestand der Erhaltungsrücklage (derzeit noch: "Instandhaltungsrücklage" oder "Instandhaltungsrückstellung") anzugeben. Nach den Vorstell...mehr

Daneben muss der Vermögensbericht eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Das wesentliche Vermögen umfasst insbesondere alle Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einzelne Wohnungseigentümer und Dritte; alle Verbindlichkeiten; sonstige Vermögensgegenstände. Zu 1: Forderungen der Gemeinschaft In erster Linie sind sämtliche Forderunge...mehr

Altbeschluss: Prüfungsreihenfolge und Vorgehen für die Eintragung von Öffnungsklausel-Beschlüssen in das Grundbuch Bauliche Veränderung durch Mieter: Genehmigung des Vermieters über Einbau eines Treppenlifts mit Vereinbarung einer Sicherheitsleistung Bauliche Veränderung durch Mieter: Gestattung der Baumaßnahme durch Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Beschluss) Bauliche Verä...mehr

Bevor die Wohnungseigentümer über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschließen, sollen die Verwaltungsbeiräte zur Jahresabrechnung Stellung nehmen. Muster: Beiratsempfehlung zur Jahresabrechnung Empfehlung des Verwaltungsbeirats zur Jahresabrechnung _____ [Jahr] Der Verwaltungsbeirat hat die Jahresabrechnung sowie die Einzelabrechnungen _____ [Jahr] stichproben...mehr

Gegenstand einer Beschlussfassung auf Grundlage von § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. stellen die Vorschüsse zur Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG n. F., zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG n. F. sowie zu möglichen weiteren beschlossenen Rücklagen dar. Dies korrespondiert mit der derzeitigen Rechtslage in § 28 Abs. 1 WEG a. F. Allerdings bezieht sich der entsprechende ...mehr

Wie bereits ausgeführt[1], werden die Wohnungseigentümer die Kompetenz zur Beschlussfassung über die Erhebung weiterer Rücklagen haben, etwa zur Liquiditätssicherung oder zur Finanzierung von Verfahrenskosten. Auch derartige zusätzlich gebildete Rücklagen sind jeweils mit dem tatsächlichen Ist-Bestand anzugeben, wobei sich auch hier zunächst weitere Angaben wie z. B. Beitrag...mehr

Das Gesetz schreibt in § 28 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F. lediglich vor, dass der Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen ist. Wie dies geschieht, bleibt letztlich dem Verwalter überlassen. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG n. F. einen Beschluss fassen, in welcher Form ihnen der Vermögensbericht zur Verfügung zu stellen ist...mehr

Die Verpflichtung zur Rechnungslegung betrifft den Zeitraum zwischen letzter Jahresabrechnung nebst Vermögensbericht und dem Zeitpunkt des Ausscheidens. Zu diesen Zeitpunkten ist der ausgeschiedene Verwalter zur Rechnungslegung verpflichtet Beispiel für unterjährige Verpflichtung Die jeweilige Wirtschaftsperiode innerhalb der Gemeinschaft entspricht dem Kalenderjahr. Der Verwa...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen formal prüfen, ob die Jahresabrechnung alle notwendigen Teile aufweist, wer sie erstellt hat und wann sie erstellt wurde. Checkliste: Formale Prüfung der Jahresabrechnungmehr

Die Haftungsbeschränkung hat zunächst keine Auswirkungen auf eine Beiratsentlastung. Entsprechend der Rechtslage bei der Entlastung des Verwalters, stellt auch die Entlastung des Verwaltungsbeirats ein negatives Schuldanerkenntnis i. S. v. § 397 Abs. 2 BGB dar.[1] Mit dem Entlastungsbeschluss erklären die Wohnungseigentümer also den Verzicht auf etwaige Ersatzansprüche gegen...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen prüfen, ob der Verwalter bestimmte Verträge schließen oder Forderungen erfüllen durfte. Es sollten etwa angesehen werden die Sonderhonorare des Verwalters, die Kosten, die für (behauptete) Erhaltungsmaßnahmen oder Rechnungen, die für Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums angefallen sind. Checkliste: Inhaltliche Prüfung der Jahresabrechnung All...mehr

Das Gesetz regelt in § 28 Abs. 4 WEG n. F. lediglich, dass der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres den Vermögensbericht zu erstellen hat. Entsprechend zur Rechtslage bei der Jahresabrechnung[1], wird man insoweit annehmen können, dass die Pflicht zur Erstellung des Vermögensberichts wohl am 1.1. des Folgejahres entsteht, womit noch nichts über die Fälligkeit der Erstell...mehr

Alte vs. neue Rechtslage Die nachfolgende Rechtsprechung bleibt auch nach Inkrafttreten des WEMoG weiter maßgeblich; aktualisiert wurden Gesetzesnormen im Klammerzusatz. Soweit sie lediglich noch für vor dem 1.12.2020 anhängig gewordene Altverfahren gilt, ist dies ausdrücklich vermerkt. Abmahnungsbeschluss, Entziehungsklage Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Beschlussanfechtun...mehr

Weist die erstellte Jahresabrechnung Guthaben zugunsten einzelner Miteigentümer aus, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darüber beschließen, ob das Guthaben an den Miteigentümer ausgezahlt oder mit den künftigen Vorauszahlungen verrechnet wird. Die Beschlusskompetenz zu einer dauerhaften Regelung über die konkrete Wirtschaftsperiode hinaus, verleiht auch hier § ...mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG n. F. hat der Verwalter den Vermögensbericht zu erstellen. Wie im Fall der Jahresabrechnung, ist nicht definitiv geklärt, ob ggf. der mit Ablauf der jeweiligen Wirtschaftsperiode ausscheidende Verwalter zur Erstellung des Vermögensberichts verpflichtet ist oder sein Amtsnachfolger, obwohl die besseren Gründe für den Amtsnachfolger sprechen.[1] Wichtig Ans...mehr

Neben der formellen und inhaltlichen Prüfung muss der Verwaltungsbeirat eine "rechnerische" (buchhalterische) Prüfung der Jahresabrechnung leisten. Im 1. Schritt sollte der korrekte Anschluss der angegebenen Werte an die Beträge der Jahresabrechnung über den vorhergehenden Wirtschaftsplan geprüft werden. In einem 2. Schritt sollten gesondert für jeden Abrechnungsteil (Gesamt- ...mehr

Der Verwalter hat gem. § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG fordert die Verwaltungsbe...mehr

So nicht bereits erstinstanzlich vor dem Amtsgericht ein Rechtsanwalt mit der Vertretung der übrigen beklagten Wohnungseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragt war, wird auch der nunmehr für das Berufungsverfahren zu beauftragende Rechtsanwalt vor Einlegung der Berufung prüfen müssen, ob die zur Einlegung der Berufung erforderliche Beschwer erreicht...mehr

Die Anfechtungsklage kann auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses beschränkt werden.[1] Ob eine Teilanfechtung allerdings noch bezüglich der Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans oder eine solche bezüglich der Festsetzung der Nachschüsse bzw. Vorschussanpassung auf Grundlage der Jahresabrechnung möglich sein wird, dürfte wohl zu verneinen sein, we...mehr

Die Verwaltungsbeiräte sollen nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen. Diese Pflichten nehmen den anderen Wohnungseigentümern nicht das Recht, selbst die Verwaltung durch den Verwalter als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu prüfen. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG macht die Verwaltungsbeiräte nicht zu Vertretern der Wohnungseigentü...mehr

Wann die aufgrund Beschlussfassung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. über die auf Grundlage der erstellten Jahresabrechnung begründeten Zahlungsansprüche der Gemeinschaft zur Zahlung durch die einzelnen Wohnungseigentümer fällig sind, ist im WEG selbst nicht geregelt. § 271 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Gläubiger – also die Gemeinschaft – sofort Zahlung verlangen kann und d...mehr

5.3.3.1 Überblick Zu einer inhaltlichen Prüfung gehören die Fragen, ob der Verwalter die geltenden gesetzlichen und/oder von den Wohnungseigentümern bestimmten Umlageschlüssel angewandt hat und ob die behaupteten Einnahmen und Ausgaben angefallen sind. Werden bei einer Frage Unregelmäßigkeiten entdeckt, sind Nachforschungen notwendig. Jedenfalls müssen die anderen Wohnungseig...mehr

Kostenregress droht insbesondere in den Fällen, in denen die Gerichte grobe Fahrlässigkeit bejaht hatten – zu beachten ist allerdings, dass der Verwalter grundsätzlich auch bei einfacher Fahrlässigkeit in Regress genommen werden kann: Bedenkenhinweis vor Beschlussfassung Nicht ausreichender Bedenkenhinweis.[1] Kein Bedenkenhinweis vor Fassung eines nichtigen Beschlusses.[2] Besc...mehr

Nach wie vor wird auch unter Geltung des WEMoG die Möglichkeit zur Teilanfechtung von Beschlüssen bestehen. Zu beachten ist jedoch, dass die Teilanfechtung eines Beschlusses über eine erhobene Sonderumlage mit dem Argument, diese sei zu hoch bemessen, nicht möglich ist und in aller Regel die unzulässige Teilanfechtung des Beschlusses als Anfechtung des ganzen Beschlusses aus...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer möglich.[1] Voraussetzungen Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthält kein Verbot der Vermietung von Gemeinschaftseigentum. Keinem der Wohnungseigentümer erwächst durch die Vermietung ein Nachteil i. S. v. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Nachteilig ist die Vermietu...mehr

Zunächst ist der Ist-Bestand der Erhaltungsrücklage (derzeit noch: "Instandhaltungsrücklage" oder "Instandhaltungsrückstellung") anzugeben. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers müssen insoweit keine weiteren Informationen gegeben werden, wie beispielsweise zu offenen Forderungen, also ausstehenden Beitragszahlungen auf die Rücklage, oder zu umgewidmeten Beiträgen zur Liqu...mehr

Neu: Beschlossen werden nur die nach Wirtschaftsplan zu zahlenden Beiträge, nicht das zugrundeliegende Zahlenwerk Mit der Neuregelung in § 28 Abs. 1 WEG n. F. bezweckt der Gesetzgeber in erster Linie eine Verringerung der Beschlussanfechtungsverfahren wegen formeller Mängel des Wirtschaftsplans. Dies stellt Satz 1 dieser Vorschrift insoweit klar, als Gegenstand des Beschluss...mehr

Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer berechtigt, die Fortgeltung des Wirtschaftsplans zu beschließen. Ohne entsprechenden Fortgeltungsbeschluss endet die Zahlungspflicht mit Ablauf des konkreten Wirtschaftsplans und die Eigentümer sind ohne Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan oder die Fortgeltung des alten zu keinen weiteren Zahlungen verpflichtet.[1] Aufg...mehr

Grundsätzlich ist der Verwalter verpflichtet, auch angefochtene Beschlüsse durchzuführen.[1] Ist der angefochtene Beschluss allerdings offensichtlich nichtig, ist er auch nicht durchzuführen. Im Übrigen hat der Verwalter kein Durchführungsermessen. Auch wenn der Beschluss aus Sicht des Verwalters fehlerhaft ist, kann er nicht für die Wohnungseigentümer entscheiden, ihn nicht...mehr

Der Verwalter hat gem. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Jahresabrechnung aufzustellen. Diese Abrechnung besteht wenigstens aus einem "Kopf" (dieser muss Informationen geben zum Ersteller, zum Erstellungsdatum, zum Abrechnungszeitraum und zum Bezugsobjekt), der Angabe der Einnahmen und Ausgaben ("Gesamtabrechnung"), der Verteilung nicht gedeckter Ausgabe...mehr

Zu einer inhaltlichen Prüfung gehören die Fragen, ob der Verwalter die geltenden gesetzlichen und/oder von den Wohnungseigentümern bestimmten Umlageschlüssel angewandt hat und ob die behaupteten Einnahmen und Ausgaben angefallen sind. Werden bei einer Frage Unregelmäßigkeiten entdeckt, sind Nachforschungen notwendig. Jedenfalls müssen die anderen Wohnungseigentümer von den U...mehr

Mustervertrag: Verwaltervertrag für Sondereigentum mit Verwaltervollmacht zwischen Frau/Herrn/Firma _____________________ – im Folgenden als Eigentümer bezeichnet – und Frau/Herrn/Firma _____________________, vertreten durch den/die Geschäftsführer, Frau ___________ und Herrn ___________, ___________ (Straße), _____ (PLZ), ___________ (Ort) – im Folgenden als Ver...mehr

WEMoG: Nutzung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Neu: Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung haben neuen Standort im Gesetz Der Katalog der Maßnahmen, die per Gesetz ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und den Rahmen für ordnungsmäßige Verwaltungsmaßnahmen vorgeben, findet sich lediglich sprachlich modifiziert nicht mehr in § 21 Abs. 2 WEG a. F., sondern künftig in §...mehr

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Das Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Geltendmachung eines Protokollberichtigungsanspruchs ist nur gegeben, wenn sich die Rechtsposition des klagenden Wohnungseigentümers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde. Das Rechtsschutzinteresse ist aber nicht schon dann gegeben, wenn das Protokoll unrichtige oder unvollstän...mehr

Gegenüber der bislang geltenden Rechtslage ergibt sich bezüglich der Aufgaben und Pflichten des Verwaltungsbeirats zunächst insoweit eine geringfügige Modifizierung, als der Verwaltungsbeirat nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. nur noch den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen soll, bevor die Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 un...mehr

Die Verwaltungsbeiräte sollten prüfen, welche Umlageschlüssel vereinbart und (ggf. abweichend) beschlossen sind und in welchen Fällen der subsidiäre gesetzliche Umlageschlüssel (Höhe der Miteigentumsanteile) anzuwenden ist.mehr

Die Rechnungslegung ist in Bezug auf Inhalt und Form mit der Jahresgesamtabrechnung vergleichbar. Grundsätzlich muss die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten. Sie ist eine schlichte Einnahmen- und Ausgabenberechnung, welche die tatsächlich angefallenen Beträ...mehr

Amtsbeendigung Der Verwalter ist verpflichtet, den Wohnungseigentümern nach Beendigung seiner Tätigkeit Rechnung zu legen und Guthaben auf den Gemeinschaftskonten an sie herauszugeben.[1] Ausgeschiedener Verwalter Der Verwalter ist aufgrund des Verwaltervertrags grundsätzlich gemäß den §§ 259, 260, 666, 675 BGB verpflichtet, auf Verlangen Auskunft über den Stand seiner Verwaltu...mehr

In die Beschluss-Sammlung ist der Wortlaut aller Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die in einer Wohnungseigentümerversammlung verkündet wurden, aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst worden sind. Selbstverständlich sind auch die aufgrund einer Öffnungsklaus...mehr

Diejenigen Wohnungseigentümer, die einer gemeinschaftlich durchgeführten Maßnahme nicht zugestimmt oder sich enthalten haben, waren in die ursprüngliche Kostenverteilung nicht mit einzubeziehen. Diesen Wohnungseigentümern verleiht allerdings § 21 Abs. 4 WEG n. F. einen Anspruch darauf, dass ihnen Nutzungen gestattet werden, wenn dies billigem Ermessen entspricht und diese Wo...mehr

Die Eintragungen in die Beschluss-Sammlung haben gemäß § 24 Abs. 7 Satz 3 WEG nacheinander mit fortlaufender Nummerierung zu erfolgen. Praxis-Beispiel Fortlaufende Nummerierung Für den Fall, dass der Vorverwalter keine Beschluss-Sammlung geführt haben sollte, folgendes Beispiel: In der Wohnungseigentümerversammlung vom 25. Juli 2021 werden 14 Beschlüsse gefasst. Am 30. Juli 20...mehr

Betriebsinterne Maßnahmen können grundsätzlich mit externen Referenten bzw. Seminaranbietern durchgeführt werden, durchaus aber auch mit betriebsinternen Referenten. Von maßgeblicher Bedeutung ist stets, dass die Anforderungen der Anlage 2 zu § 15b MaBV erfüllt sind. Hiernach hat eine Planung und systematische Organisation zu erfolgen. Selbstverständlich muss die Qualität de...mehr

Ist also der Flächenmaßstab vereinbart, ist dieser nicht mehr maßgeblich. Besteht zwischen den Parteien ein Mietvertrag, der hinsichtlich der Betriebskosten die Besonderheiten eines vermieteten Wohnungseigentums berücksichtigt, so besteht für den Vermieter erst recht kein Handlungsbedarf. Musterklausel: Umlage der Betriebskosten bei vermietetem Wohnungseigentum [1] § __ Betrie...mehr

§ 556a Abs. 3 BGB n. F. regelt, dass bei Vermietung einer Eigentumswohnung die Betriebskosten nach dem Maßstab auf den Mieter umzulegen sind, der zwischen den Wohnungseigentümern für die Verteilung der Betriebskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt, soweit die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Hinsichtlich der Betriebskosten sollte selbstvers...mehr