Verwalter von Wohnungseigentum / 5.2 Erweiterung der Befugnisse

Dem Verwalter können durch Vereinbarung – etwa in der Gemeinschaftsordnung – und nach § 27 Abs. 2 WEG auch durch Beschluss über seine gesetzlichen Befugnisse hinaus weitere verliehen werden.^[1]

• Dem Verwalter können allerdings keine Befugnisse eingeräumt werden, die das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. So kann ihm nicht die Ermächtigung eingeräumt werden, etwa die Gemeinschaftsordnung zu ändern.^[2]

• Dem Verwalter können keine Befugnisse verliehen werden, die in unentziehbare aber verzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingreifen.

   
  Praxis-Beispiel

  Keine Zutrittsberechtigung zum Sondereigentum

  Da die Wohnung nach Art. 13 GG unverletzlich ist, kann ein Betretungsrecht des Verwalters zu Kontrollzwecken (z. B. zur Prüfung eines möglichen Instandsetzungsbedarfs am Gemeinschaftseigentum) nicht wirksam in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden.^[3]

• Genehmigungsfiktionen können nicht wirksam vereinbart werden.

   
  Praxis-Beispiel

  Jahresabrechnung gilt als genehmigt

  Die Gemeinschaftsordnung enthält folgende Bestimmung: "Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von 4 Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt".

  Eine derartige Klausel läuft deshalb ins Leere, weil die Jahresabrechnung selbst nicht Gegenstand des Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ist. Lediglich die sich als Ergebnis der Jahresabrechnung ergebenden Abrechnungsspitzen sind alleiniger Beschlussgegenstand in Form zu beschließender Nachschüsse oder Anpassungen gegenüber dem Wirtschaftsplan.

• Nicht selten knüpfen Bestimmungen in Gemeinschaftsordnungen die Vornahme baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum an die Zustimmung des Verwalters. Bereits nach früherer ...