Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Die Beschlussanfechtungsklage hat also keine aufschiebende Wirkung.[1] Solange Beschlüsse nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind sie gültig und begründen z. B. Zahlungspflichten der einzelnen Wohnungseigentümer aus einem angefochtenen Beschluss über die Festsetzung von Hausgeldvorschüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans oder...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG sind Gegenstand des Beschlusses über den Wirtschaftsplan gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG lediglich die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den gebildeten Rücklagen. Alleiniger Beschlussgegenstand ist letztlich der auf den jeweiligen Wohnungseigentümer entfallende Vorschussbetrag, also das, was er an Hausgeld in der jeweiligen Wirtschaftsperiode zu z...mehr

Wird ein Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, so wird er rückwirkend unwirksam und so behandelt, als wäre er nie gefasst worden.[1] Wohnungseigentümer können daher einen Anspruch auf Folgenbeseitigung haben.[2] Voraussetzung des Folgenbeseitigungsanspruchs ist allein, dass ein Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt oder seine Nichtigkeit festgestellt wird. Auf...mehr

Neben der Tagesordnung sind den Wohnungseigentümern weitere Unterlagen – je nach Tagesordnung – zu übersenden: Jahresabrechnung Den Wohnungseigentümern ist die Jahresgesamtabrechnung und die für sie maßgebliche Einzelabrechnung zu übersenden.[1] Eine Übersendung auch der Jahreseinzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, wenn vor der Beschlussfassu...mehr

Häufig sind zwar zugunsten einzelner Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte an Bereichen des Gemeinschaftseigentums eingeräumt, entsprechende Kostentragungsregelungen aber nicht vereinbart. Soweit dem Sondernutzungsberechtigten bereits durch Vereinbarung Kostentragungspflichten auferlegt worden sind, muss stets geprüft werden, welche Kosten hiervon tatsächlich umfasst sind....mehr

Für den Fall, dass den Wohnungseigentümern im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung eine abschließende Beschlussfassung nicht möglich sein sollte, etwa weil für eine Beschlussfassung noch nicht alle Informationen vorliegen oder aber auch mit Blick auf die Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der erstellten Jahresabrech...mehr

Eigentümer als Verwalter Bestellung/Abberufung Ein Wohnungseigentümer ist auch dann nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn es um seine Bestellung zum Verwalter oder seine Abberufung vom Verwalteramt geht.[1] Gleiches gilt auch für den Fall der Beschlussfassung über den Abschluss oder die Kündigung des Verwaltervertrags.[2] Da die Abberufung des Verwalters nicht mehr auf ei...mehr

Die monatlichen Hausgelder werden von den einzelnen Wohnungseigentümern einschließlich der Beiträge zur Erhaltungsrücklage in aller Regel in einer Summe gezahlt. Diese sind dann vom Verwalter entsprechend der Beiträge zum Ausgleich der Kosten und Lasten bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Beiträge zur Erhaltungsrücklage aufzuteilen. Für den Verwalte...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG führte die Bestellung eines Nichtwohnungseigentümers nach überwiegender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur nur zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses. Allerdings geht eine recht aktuelle amtsrichterliche Entscheidung, die noch zum alten Recht ergangen ist, von Beschlussnichtigkeit aus – und zwar auch bezüglich der Beiratsmitglieder, be...mehr

Inhaltlich können die Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung in 4 Gruppen unterteilt werden: Geschäftsordnungsbeschlüsse Geschäftsordnungsbeschlüsse regeln Durchführung und Ablauf der konkreten Eigentümerversammlung. Beschlüsse über die formelle Organisation der Verwaltung Beschlüsse über die formelle Organisation der Verwaltung sollen insbesondere dem Verwalter eine re...mehr

Von den Kosten des Betriebs der Zentralheizungsanlage sind gemäß § 7 Abs. 1 der HeizkostenV mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Alternativ kann hinsichtlich des Grundkostenanteils auf die beheizte Wohn- oder Nutzfläche (bzw. ...mehr

Von vornherein nichtig sind Beschlüsse, die entweder gesetzliche Bestimmungen oder aber innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft geltende Vereinbarungen dauerhaft abändern, obwohl keine gesetzliche Beschlusskompetenz hierzu besteht und auch etwa die Gemeinschaftsordnung oder eine nachfolgende Vereinbarung keine Öffnungsklausel zur mehrheitlichen Beschlussfassung enthält....mehr

Die Eintragungen in die Beschluss-Sammlung haben gemäß § 24 Abs. 7 Satz 3 WEG nacheinander mit fortlaufender Nummerierung zu erfolgen. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass die Beschluss-Sammlung nicht nur übersichtlich, sondern auch vollständig bleibt und vor allem nicht nachträglich willkürlich verändert wird.[1] Hieraus folgt, dass keine neue Nummerierung je Versammlu...mehr

Nach § 24 Abs. 1 WEG wird die Wohnungseigentümerversammlung vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Die Notwendigkeit, mindestens einmal im Jahr eine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen, ergibt sich bereits aus § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG. Hiernach haben die Wohnungseigentümer über die sich auf Grundlage des Wirtschaftsplans ergeb...mehr

Für den Fall, dass den Wohnungseigentümern im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung eine abschließende Beschlussfassung nicht möglich sein sollte, etwa weil für eine Beschlussfassung noch nicht alle Informationen vorliegen oder aber auch mit Blick auf die Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der erstellten Jahresabrech...mehr

Diejenigen Wohnungseigentümer, die einer gemeinschaftlich durchgeführten Maßnahme nicht zugestimmt oder sich enthalten haben, waren in die ursprüngliche Kostenverteilung nicht mit einzubeziehen. Diesen Wohnungseigentümern verleiht allerdings § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, dass ihnen Nutzungen gestattet werden, wenn dies billigem Ermessen entspricht und diese Wohnungs...mehr

Abstimmung (+) Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden.[1] Abstimmungsmodus (+) Stimmkarten sind für offene und namentliche Abstimmungen vorgesehen; Stimmzettel für schriftliche Abstimmungen.[2] Abstimmungsergebnis, Ermittlung durch "Subtraktionsmethode" (+) Soweit durch Gemeinschaftsordnung...mehr

Zwar ist der Verwalter, der gleichzeitig Wohnungseigentümer ist, bei der Beschlussfassung über die Festsetzung der sich auf Grundlage der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse bzw. Vorschussanpassungsbeträge stimmberechtigt, einem Stimmverbot unterliegt er allerdings, wenn es um seine Entlastung geht. Verwalter, der nicht gleichzeitig Wohnungseigentümer ist Ist der Verwalte...mehr

Die Wohnungseigentümerversammlung ist grundsätzlich nicht öffentlich.[1] Alles in allem sollen die Wohnungseigentümer unbefangen und ohne Einflussnahme gemeinschaftsfremder Dritter Gemeinschaftsangelegenheiten erörtern können. Insoweit können nicht Wohnungseigentümerversammlungen zweier selbstständiger voneinander unabhängiger Wohnungseigentümergemeinschaften, die vom selben...mehr

Im Einladungsschreiben sind Zeit und Ort der Wohnungseigentümerversammlung anzugeben. Von erheblicher Bedeutung ist daneben die Tagesordnung, denn gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist es für die Gültigkeit von Beschlüssen erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung bezeichnet ist. Tipp: Prioritäten setzen Der Verwalter ist grundsätzlich in der Gestaltung der ...mehr

Unabhängig davon, ob der Ein- oder Anbau des Aufzugs als gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme des § 20 Abs. 1 WEG oder als Gestattungsmaßnahme nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG beschlossen wurde, kann bei Wohnungseigentümern, die mangels Kostentragungsverpflichtung den Aufzug nicht nutzen können der Wunsch entstehen, diesen künftig mitnutzen zu wollen. Insoweit regelt § 21 Abs...mehr

Grundsätzlich kommt auch die Finanzierung einer Baumaßnahme durch Darlehensaufnahme infrage. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder solchen, deren Kosten sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren und somit eine Kostentragungsverpflichtung unter allen Wohnungseigentümern die Folge ist, steht jedenfalls eine Finanzierung durch Darlehensaufnahme im Ra...mehr

Die Kosten für die Durchführung längerfristig planbarer Sanierungen größeren Umfangs können in Wirtschaftsplänen als gesondert vorgesehene Ausgabenposition – unter Umständen sogar über Jahre pro rata temporis verteilt – nach erwarteten Vergütungs- bzw. Werklohnfälligkeiten an Unternehmer kalkuliert und abgesichert werden. Etwaige Wohngeldsäumnisse oder gar erwartete Zahlungs...mehr

Zunächst hat der Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG gegen Zahlung eines angemessenen Ausgleichs einen entsprechenden Anspruch. Sowohl über die Nutzungsgestattung als auch die Festsetzung des angemessenen Ausgleichs entscheiden alle Wohnungseigentümer durch Beschluss, also nicht nur die 3 Wohnungseigentümer, die den Lift bereits nutzen. Der Ausgleich bemisst sich an den ...mehr

I. Allgemeines und Zweck. Rn 21 Die Jahresabrechnung dient: 1. der turnusmäßigen Rechnungslegung der GdW bzw ihres Organs, idR des Verw (s.a. BGH ZMR 21, 598 Rz 13; München ZMR 07, 723, 724), sowie 2. der Vorbereitung der Aufteilung der Kosten und Erträge auf die WEigtümer (s.a. BGH ZMR 18, 343 Rz 7; 10, 300). Dass die WEigtümer ihre Steuerlast erklären können oder ein vermie...mehr

Gesetzestext (1) 1Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. 2Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. (2) 1Nach Ablauf des Kalenderj...mehr

Rn 38 Die Abrechnung und ihre Bestandteile/Ergänzungen hat der Verw als Organ der GdW aufzustellen, in dessen Amtszeit die Verpflichtung zur Erstellung entstanden ist (BGH ZMR 18, 523 Rz 11). Die Organ-Verpflichtung geht nicht auf den neuen Verw über (AG Kassel ZfIR 22, 99). Der Alt-Verw kann die Erstellung indes vertraglich nach § 280 I BGB und aus seiner (ehemaligen) Organ...mehr

Rn 79 Eine Jahresabrechnung (§ 28 II 2 WEG) ist keine Abrechnung iSd § 556 III 1 Hs 1 (LG Dessau-Roßlau ZMR 10, 471; Elzer ZMR 19, 825, 832). Die Jahresabrechnung, wären die Umlageschlüssel und der Abrechnungszeitraum gleich, enthält ua auch nicht umlagefähige Kosten, va – aber nicht nur – die Kosten der Verwaltung, den Beitrag des WEigtümers zu Rückstellungen und Kosten für...mehr

Rn 1 Wirtschaftsplan (§ 28 I 2) und Jahresabrechnung (§ 28 II 2) sind für das Finanzwesen jeder WE-Anlage zentral. § 28 I, II sind daher grds nicht abdingbar (BGH ZMR 11, 981). Die WEigtümer sind ferner nicht befugt, für viele Jahre eine von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen unabhängige Kostenverteilung durch bloße Sonderumlage zu beschließen (BGH ZMR 11, 981). Rn 2 Ob...mehr

Rn 24 Die Gesamtabrechnung ist periodische Rechnungslegung, keine Bilanz über das Gemeinschaftsvermögen oder über das gemE, auch keine Gewinn- und Verlustrechnung über Vermögen (Rn 22; Saarbr NJW-RR 06, 732 [OLG Saarbrücken 19.12.2005 - 5 W 166/05]; BayObLG NJW-RR 04, 1603 [BayObLG 30.06.2004 - 2 Z BR 58/04]); handelsrechtliche Grundsätze zur Buchführung finden grds keine An...mehr

Rn 21 Die Jahresabrechnung dient: 1. der turnusmäßigen Rechnungslegung der GdW bzw ihres Organs, idR des Verw (s.a. BGH ZMR 21, 598 Rz 13; München ZMR 07, 723, 724), sowie 2. der Vorbereitung der Aufteilung der Kosten und Erträge auf die WEigtümer (s.a. BGH ZMR 18, 343 Rz 7; 10, 300). Dass die WEigtümer ihre Steuerlast erklären können oder ein vermietender WEigtümer seine Ab...mehr

Rn 23 Die Jahresabrechnung muss der GdW und den WEigtümern belegen, welche Einnahmen der Verw als Organ der GdW wirklich erlangte (BGH NJW 12, 1434 Rz 11 = ZMR 12, 372) und wie er damit verfuhr (Ausgaben, Anlagen, usw). Zu verlangen ist: 1. ein ›Kopf‹ (Informationen zu: Ersteller, Erstellungsdatum, Abrechnungszeitraum, konkretes Bezugsobjekt), 2. die Verteilung von nicht ged...mehr

Rn 14 Die Geschäftsführung obliegt grds dem Verw, zB nach §§ 23 bis 25, 27 I, 28. Fehlt ein Verw (§ 9b Rn 9), führen die WEigtümer die Geschäfte gemeinsam. IdR bestimmen sie einen Dritten, zB zur Erstellung des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung (ggf liegt darin die Bestellung eines Verw). Eine Verpflichtung eines einzelnen WEigtümers, etwa Wirtschaftsplan oder Jahre...mehr

1. Überblick. Rn 23 Die Jahresabrechnung muss der GdW und den WEigtümern belegen, welche Einnahmen der Verw als Organ der GdW wirklich erlangte (BGH NJW 12, 1434 Rz 11 = ZMR 12, 372) und wie er damit verfuhr (Ausgaben, Anlagen, usw). Zu verlangen ist: 1. ein ›Kopf‹ (Informationen zu: Ersteller, Erstellungsdatum, Abrechnungszeitraum, konkretes Bezugsobjekt), 2. die Verteilung ...mehr

Rn 273 Abmahnung betr den Entzug eines Teileigentums: Interesse des Rechtsinhabers am Erhalt und der übrigen Eigentümer am Abstellen von Belästigungen (BayObLG WuM 93, 211). Abmeierungsklage, Entziehung des Wohnungseigentums: idR der obj Verkehrswert (BGH NJW 06, 3428). Bei der Anfechtung ist wahre Ziel zu klären (BayObLG WuM 93, 211). Liegt das Ziel alleine in der Abwehr ei...mehr

aa) Allgemeines. Rn 28 Ein Nachschuss (Rn 40) ist der auf ein Wohnungseigentum umzulegende Betrag, um den die (Soll-)Vorschüsse hinter den tatsächlichen Ausgaben – korrigiert um die Einnahmen, soweit diese umzulegen sind – zurückbleiben (BGH NJW 14, 2197 Rz 20 = ZMR 14, 808; 12, 2797 Rz 20). Zu den für die Berechnung zu berücksichtigenden Ausgaben gehören auch unberechtigte A...mehr

a) Überblick. Rn 27 Für jedes Wohnungseigentum (LG Hamburg ZWE 15, 220: die Abrechnung ist einheitsbezogen; vgl Rn 13) ist eine Einzelabrechnung beizufügen. Ohne sie kann der Nachschuss oder die Anpassung des Vorschusses iSd § 28 II 1 nicht errechnet werden. Bei der Einzelabrechnung handelt es sich nicht um eine Abrechnung, sondern um die Benennung, was ein WEigtümer als Nach...mehr

Rn 34 Zur Abrechnung bei einem vermieteten SonderE s § 556 BGB Rn 8, § 556 BGB Rn 78 ff, § 556 BGB Rn 108 f.mehr

Rn 31 Guthaben/Ausgaben sind nach dem jeweiligen gesetzlichen (§§ 16 II 1, 21 I, II, III) oder gewillkürten Schlüssel (etwa nach §§ 10 I 2, 16 II 2, 21 V 1, 23 I 1) umzulegen (BGH NJW 11, 1346 Rz 9 = ZMR 11, 573).mehr

Rn 36 Die Abrechnung und ihre Bestandteile/Ergänzungen sind spätestens im zweiten Quartal des Folgejahres vorzulegen (aA Zweibr ZMR 07, 728: erstes). ›Kalenderjahr‹ iSv § 28 II 1 ist Ordnungsvorschrift (LG München I ZMR 09, 947).mehr

Rn 52 Der Vermögensbericht ist jedem WEigtümer zur Verfügung zu stellen. Auf welche Art und Weise das geschieht, gibt das Gesetz nicht vor (BRDrs 168/20, 87). Es ist daher vorstellbar und sachgerecht, dass der Vermögensbericht ein Teil der Jahresabrechnung ist. Vorstellbar ist aber auch, ihn separat zu erstellen. Möglich soll es aber auch sein, ihn elektronisch auf eine Inte...mehr

a) Überblick. Rn 32 Bei Abrechnung und Umlage der Kosten für Wärme und Warmwasser sind die Vorgaben der HeizkV zu beachten, ua § 6a III 1 HeizkV. Nur eine den Anforderungen der HeizkV genügende Abrechnung entspricht § 18 II (BGH ZMR 23, 61 Rz 6; ZMR 21, 136 Rz 16; NJW 18, 3717 Rz 15; NZM 17, 77 Rz 13). Jeder WEigtümer kann daher nach § 18 II ihre Anwendung verlangen (München ...mehr

Rn 35 Die Abrechnung und ihre jeweiligen Bestandteile/Ergänzungen müssen für einen durchschnittlichen (BGH ZMR 18, 343 Rz 7; NJW 12, 2648 Rz 20) WEigtümer ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein (BGH ZMR 18, 343 Rz 7). Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ausweist (BGH ZMR 18, 343 Rz 7; NJW 14...mehr

Rn 30 Übersteigen die auf einen WEigtümer umzulegenden Einnahmen die Ausgaben, sind die Vorschüsse anzupassen (Rn 41).mehr

Rn 5 Unter § 43 II Nr 2 fallen alle Klagen eines WEigtümers gegen die GdW auf ein Tun in Bezug auf die Verwaltung sowie Haftungsklagen, wenn ein Organ seine Pflichten verletzt hat. Weitere Bsp: die Klage gegen einen WEigtümer, rückständige Hausgeldforderungen zu zahlen (BGH ZMR 10, 624 Rz 10), auch die gegen die – ggf ehemaligen – Gesellschafter einer WEigtümerin (BGH ZMR 16...mehr

Rn 23 Abfallbeseitigung: vertretbar (Brandbg 24.3.20 – 3 U 49/16 Rz 61). Abnahme beim Kauf: vertretbar, wenn allein auf Besitzbefreiung gerichtet (aA noch Marienwerder SeuffA 50, 237, 237f); unvertretbar, wenn mit ihr Prüfung als Erfüllung (Annahme) verbunden (Anders/Gehle/Schmidt ZPO Rz 20). Abrechnung s.u., insb ›Auskunftserteilung und Rechnungslegung‹. Absage einer Gesellsch...mehr

(1) 1Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. 2Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. (2) 1Nach Ablauf des Kalenderjahres beschl...mehr

Rn 23 Der Antrag kann auf §§ 18 II, 44 I 2 gestützt werden. Das Amt beginnt mit Rechtskraft der Entsch. Im Eilfall ist eine Bestellung nach §§ 935, 940 ZPO vorstellbar (BGH ZMR 18, 777 Rz 23). Verfügungsanspruch ist § 18 II (LG Hamburg ZMR 17, 833). Allein die Tatsache, dass es keinen Verw gibt, soll kein Verfügungsgrund sein (LG Hamburg ZMR 17, 833; LG Berlin ZMR 12, 569). ...mehr

Rn 32 Bei Abrechnung und Umlage der Kosten für Wärme und Warmwasser sind die Vorgaben der HeizkV zu beachten, ua § 6a III 1 HeizkV. Nur eine den Anforderungen der HeizkV genügende Abrechnung entspricht § 18 II (BGH ZMR 23, 61 Rz 6; ZMR 21, 136 Rz 16; NJW 18, 3717 Rz 15; NZM 17, 77 Rz 13). Jeder WEigtümer kann daher nach § 18 II ihre Anwendung verlangen (München ZMR 07, 1001;...mehr

Rn 21 Die WEigtümer sind nach § 10 I 2 befugt, etwas von den gesetzlichen Bestimmungen Abweichendes zu vereinbaren (BGH ZMR 22, 232 Rz 13; NZM 21, 692 Rz 7). Eine weitreichende Verwaltungs- und Kostentrennung ist auch dann zulässig, wenn getrennte Baukörper statisch aufeinander aufbauen, wie es bei einer Tiefgarage und darauf errichteten Wohngebäuden der Fall ist (BGH ZMR 22...mehr