Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536 Mietminderung bei Sach- u ... / 6 Berechnung der Minderung

Rz. 53

Während § 537 Abs. 1 Satz 1 a. F. zur Berechnung der Minderung auf die kaufrechtlichen Vorschriften der §§ 472, 473 verwies, spricht das Gesetz jetzt von einer angemessen herabgesetzten Miete. Richtigerweise wird in der amtlichen Begründung darauf hingewiesen, dass diese Regelung unpraktikabel war, die Rechtsprechung regelmäßig mit geschätzten Prozentsätzen gearbeitet hat. Eine Änderung der bisherigen Rechtsprechung ist also nicht angezeigt.

Änderung der bisherigen Rechtsprechung ist also nicht angezeigt. Wegen der verschiedenen Mietstrukturen bestand Streit, ob Bemessungsgrundlage die Nettokalt-, Bruttokalt- oder die Bruttowarmmiete ist. Dabei bezog sich die Diskussion darauf, ob sich die Minderung auch auf die geschuldeten Betriebskostenanteile oder -vorschüsse und darüber hinaus auch auf die Heiz- und Warmwasserkostenvorschüsse bezieht.

Höchstrichterlich ist der Streit jetzt erst einmal beendet: Mit Urteil v. 6.4.2005, XII ZR 225/03, GE 2005, 666, hat der BGH entschieden: Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden. Im Anschluss daran hat der VIII. Senat des BGH entschieden (Urteil v. 20.7.2005, VIII ZR 347/04, GE 2005, 1120), dass die Bruttomiete auch für die Minderung wegen Wohnflächendifferenz anhand der Betriebkostenabrechnung für den Zeitraum zu berechnen ist, auf den sich auch die Minderung bezieht (Bieber in GE 2006, 687). Eine eventuelle Nachforderung des Vermieters ist dadurch zu berechnen, dass die vom Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihm geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zzgl. der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffe...