Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

2.3.1 Grundsätze Die GdWE ist zwar Unternehmerin im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG), weil sie Leistungen an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer erbringt. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind jedoch die Leistungen der Gemeinschaften an die Eigentümer von der Umsatzsteuer befreit. Einzige Ausnahme nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stellen Einnahmen aus Stellplatzvermietungen dar. Di...mehr

Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat die Jahresabrechnung vor ihrer Genehmigungsbeschlussfassung prüfen und mit seiner Stellungnahme versehen. Da es sich bei der genannten Bestimmung lediglich um eine Sollvorschrift handelt, begründet die unterlassene Prüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat nicht die Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses....mehr

Die Jahresabrechnung ist nach Ablauf der abzurechnenden Wirtschaftsperiode zeitnah zu erstellen und der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen. Allgemein wird hier von einem Zeitraum von 3 bis maximal 6 Monaten nach Beginn des Folgejahres ausgegangen.[1] Abweichendes kann im Verwaltervertrag geregelt werden oder sich aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentüm...mehr

Die Erhaltungsrücklage ist gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zu bilden. Im Wirtschaftsplan sind insoweit gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG entsprechende Vorschüsse festzusetzen. Eine Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage im Rahmen der Jahresabrechnung ist auf Grundlage der Neuregelungen des WEMoG obsolet geworden und die Nichtdarstellung kann aber auch keine erfolgreiche ...mehr

Die anteiligen Zinserträge stellen für alle Eigentümer, deren Wohnung sich im Privatvermögen befindet, unabhängig von der Nutzungsart, steuerpflichtige Einkünfte aus Kapitalvermögen dar.[1] Insoweit wird die Abgeltungsteuer einbehalten und vom Bankinstitut werden nur die Nettozinsbeträge gutgeschrieben. Unter diesem Aspekt genügt eine Nettoverbuchung des Zinsertrags bei der ...mehr

Die Einzelabrechnung kann entsprechend dem Einnahmen-/Ausgaben-Prinzip nachrichtlich die tatsächlich in der Abrechnungsperiode geleisteten Vorauszahlungen jedes Eigentümers ausweisen. Von wesentlicher Bedeutung ist jedoch, dass die Jahresabrechnung die Abrechnungsspitze auszuweisen hat (Kardinalpflicht!). Beschlussgegenstand der Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 28 Abs. ...mehr

Da die GdWE also zunächst weiterhin von der Umsatzsteuer befreit ist, kann die Umsatzsteuerbefreiung allerdings für einzelne Eigentümer von Nachteil sein, nämlich für diejenigen, die ihr Teileigentum zu unternehmerischen Zwecken nutzen oder zu solchen Zwecken weitervermieten. Diese unternehmerisch tätigen Eigentümer hätten beispielsweise aus Erhaltungsaufwendungen für das Ge...mehr

Ist der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Einforderung der auf Grundlage der Jahresabrechnung festgelegten Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge angefochten, entbindet diese Tatsache den anfechtenden Wohnungseigentümer und freilich auch die anderen nicht von ihren Zahlungspflichten. Etwaige Nachschüsse sind also auch dann zur Zahlung fällig, wenn der Beschluss ange...mehr

Der Verwalter stellt in der Jahresabrechnung den im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Rücklagenzuführungsbetrag nicht wie eine Kostenposition ein, sondern stellt die tatsächlich von den Wohnungseigentümern geleisteten Beiträge zur Erhaltungsrücklage in der Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage dar. Muster: Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklagemehr

Nach § 35a Abs. 2 EStG kommt für bestimmte haushaltsnahe Dienstleistungen eine Ermäßigung der Einkommensteuer in Höhe von 20 %, höchstens aber 600 EUR in Betracht. Der Steuerabzug kommt bei Handwerkerleistungen in Betracht, sofern es sich um Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen handelt. Auch sog. "Kontrollaufwendungen" wie etwa Schornsteinfegergebühren und ins...mehr

Aus der Jahresgesamtabrechnung leitet sich als notwendiger Bestandteil die Einzelabrechnung ab, indem das Ergebnis auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt wird. Die Einzelabrechnungen sind insoweit von maßgeblicher Bedeutung für die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG durch Beschluss festzusetzenden Nachschüsse bzw. Beitragsanpassungen. Genehmigungsbeschluss ist Anspruchsgrundlage Ein...mehr

Eine Saldenliste stellt lediglich einen fakultativen Bestandteil der Jahresabrechnung dar, war und ist also nicht erforderlich.[1] Allerdings spricht freilich nichts gegen die Fertigung auch einer Saldenliste. Darstellung der Saldenliste Saldenlistemehr

Aus steuerlicher Sicht ist die anteilige Entnahme aus der Erhaltungsrücklage für Eigentümer, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, als Werbungskosten abzugsfähig – im Gegenzug ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage nicht zu berücksichtigen, da sie als Sparvorgang qualifiziert wird.[1] Auch wenn die Jahresabrechnung lediglich die Darstellung der Erhaltungsr...mehr

Bei Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen kommt es maßgeblich darauf an, wie weit die Beschlusskompetenz reicht. Hier hat der BGH für Klarheit gesorgt, dass stets die Kosten der Gesamtgemeinschaft zu berücksichtigen sind.[1] Musterklausel: Regelung in der Gemeinschaftsordnung Bei Angelegenheiten, die ausschließlich einer bestimmten Untergemeinschaft zuzuordnen...mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung (in der Regel ordentliche Eigentümerversammlung des Folgejahres) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel ...mehr

Die Entnahme aus der Erhaltungsrücklage stellt einen Buchungsvorgang dar. Es ist daher nicht erforderlich, dass der Betrag, der für eine Sanierungsmaßnahme der Rücklage entnommen werden soll, unmittelbar von dem für die Geldanlage der Erhaltungsrücklage geführten Konto gezahlt wird. Was ist zu tun mit aus der Rücklage finanzierten Sanierungsmaßnahmen? Nach früherer Rechtslag...mehr

Häufig wird Verwaltungsaufwand von einzelnen Wohnungseigentümern verursacht, sei es in Form von Mahnungen, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren oder dem Erfordernis einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG. Auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer eine verursacherbezogene Kostenbelastung beschließen. Insoweit ...mehr

Stets sind in die Jahresabrechnung aus dem Verwaltungsvermögen getätigte Ausgaben einzustellen, egal ob die Ausgaben rechtmäßig oder unrechtmäßig erfolgten und unabhängig davon, ob die Ausgaben ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen haben oder nicht.[1] Dies gilt für sämtliche getätigten Ausgaben und unabhängig davon, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind...mehr

Wird abweichend von Gesetz oder einer Vereinbarung nicht kalenderjährlich abgerechnet, können die Wohnungseigentümer grundsätzlich ohne Weiteres wieder zu der kalenderjährlichen Abrechnungspraxis zurückkehren. Nach Möglichkeit sollte die gesetzliche Regelung über das Kalenderjahr als Wirtschaftsperiode beibehalten werden, da die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG ...mehr

1.3.1 Grundsatz: Abrechnungsperiode ist das Kalenderjahr Abrechnungsperiode ist gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich das Kalenderjahr.[1] Die Wohnungseigentümer können aber auch eine vom Kalenderjahr abweichende Wirtschaftsperiode vereinbaren. Eine vom Gesetz oder einer Vereinbarung abweichende Wirtschaftsperiode kann von den Wohnungseigentümern dauerhaft nicht im Besch...mehr

Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ist durch Vereinbarung abdingbar. So wird in vielen Gemeinschaftsordnungen eine abweichende Kostenverteilung vereinbart, die für unterschiedliche Kostenarten verschiedene Verteilungsschlüssel vorsieht, die dem Gerechtigkeitsempfinden der Eigentümer eher entsprechen oder aus anderen Gründen praktikabler erscheinen. So wird z. B. häufi...mehr

Ob die Beschlussfassung über die Festlegung von Nachschüssen bzw. Hausgeldanpassungsbeträgen einer Jahresabrechnung, der eine (von der gesetzlichen oder vereinbarte) abweichende Wirtschaftsperiode zugrunde liegt, lediglich anfechtbar ist, wie dies nach früherer Rechtslage noch angenommen wurde,[1] ist ungeklärt und wird durch die Rechtsprechung zu klären sein. Wird über mehre...mehr

Die GdWE ist zwar Unternehmerin im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG), weil sie Leistungen an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer erbringt. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind jedoch die Leistungen der Gemeinschaften an die Eigentümer von der Umsatzsteuer befreit. Einzige Ausnahme nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stellen Einnahmen aus Stellplatzvermietungen dar. Diese sind allerdi...mehr

Verfügt beispielsweise nur eines von mehreren Häusern über einen Aufzug, ist dies aber bei der Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung nicht berücksichtigt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Betriebs- und Wartungskosten sowie die Kosten der Erhaltung des Lifts nur den Wohnungseigentümern des Aufzugshauses aufgebürdet werden. Mit Blick auf die Kostenpos...mehr

Erträge aus Vermietung und Verpachtung des gemeinschaftlichen Eigentums sind selbstverständlich ebenfalls als Einnahmeposition zu berücksichtigen. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich beim Mieter bzw. Pächter um einen Wohnungseigentümer oder einen gemeinschaftsfremden Dritten handelt. Zuordnung der Mieterträge prüfen Stets ist zu prüfen, ob Mieterträge ggf. der Erhaltungsr...mehr

Seit 1.2.2014 ist das deutsche Überweisungsverfahren durch das SEPA (Single Euro Payments Area)-Verfahren abgelöst. In diesem Zusammenhang müssen dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereit...mehr

Auch wenn es lediglich einen formalen Mangel darstellt, wenn der Verwalter den Wohnungseigentümern den Entwurf der ihre Sondereigentumseinheit betreffenden Jahreseinzelabrechnung nicht übersendet, sollte der Verwalter das insoweit noch nach früherer Rechtslage bestehende Erfordernis durchaus weiter beachten, da dies bereits in der Rechtsprechung gefordert wurde.[1] Hiernach ...mehr

3.1 Grundsätze Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat die Jahresabrechnung vor ihrer Genehmigungsbeschlussfassung prüfen und mit seiner Stellungnahme versehen. Da es sich bei der genannten Bestimmung lediglich um eine Sollvorschrift handelt, begründet die unterlassene Prüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat nicht die Anfechtung des Genehmigun...mehr

1.1 Gesetzliche Grundlage Der für die Jahresabrechnung maßgebliche § 28 Abs. 2 WEG hat folgenden Wortlaut: § 28 Abs. 2 WEG 1Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. 2Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzu...mehr

1.6.1 Orientierung am Wirtschaftsplan Da die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Abrechnung über den Wirtschaftsplan darstellt, sollte sie in Aufbau und den dargestellten Positionen dem Wirtschaftsplan weitestgehend entsprechen. Freilich sollte die Jahresabrechnung weitere Bestandteile beinhalten als der Wirtschaftsplan. Allerdings ist grundsätzlich zu beachten, ...mehr

Die endgültige Kostentragungspflicht für das abgerechnete Wirtschaftsjahr wird gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG erst mit dem Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. der Anpassungsbeträge begründet. Vorerwähnte Bestimmung stellt insoweit eine Anspruchsgrundlage dar. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG regelt hingegen nur die allgemeine Kostentragungspflicht der Wohnungseigentümer....mehr

Auch nach Inkrafttreten des WEMoG werden die mit (+) gekennzeichneten Entscheidungen weiterhin einschlägig rund um das Thema "Wirtschaftsplan" bleiben und die mit (–) gekennzeichneten nicht mehr gelten. Wo erforderlich, werden ergänzende Informationen erteilt. Abberufung des Verwalters (+) Eine nicht fristgerechte Vorlage von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen sowie die ...mehr

Entsprechend des Grundsatzes, dass in der Jahreseinzelabrechnung tatsächlich geleistete Zahlungen keine Rolle spielen und daher auch nicht darzustellen sind, gilt dies auch für Zahlungen, die auf eine beschlossene Sonderumlage geleistet wurden. Die Einnahmen sind zwar in der Jahresgesamtabrechnung darzustellen, sind aber letztlich einzelabrechnungsneutral. Da es sich bei ein...mehr

Ausnahmen vom Einnahmen-Ausgabenprinzip werden lediglich durch die Heizkostenverordnung für die in den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen verbrauchsabhängig abzurechnenden Heizungs-(und Warmwasser-)kosten zwingend vorgeschrieben.[1] Im Übrigen sind Abgrenzungen nicht zulässig und würden die Anfechtbarkeit des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Festsetzung der N...mehr

Checkliste: Was ist im Vorfeld der Abrechnung zu berücksichtigen?mehr

Abrechnungsperiode ist gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich das Kalenderjahr.[1] Die Wohnungseigentümer können aber auch eine vom Kalenderjahr abweichende Wirtschaftsperiode vereinbaren. Eine vom Gesetz oder einer Vereinbarung abweichende Wirtschaftsperiode kann von den Wohnungseigentümern dauerhaft nicht im Beschlussweg abgeändert werden.mehr

Hauptzweck des Wirtschaftsplans ist es, die Hausgeldvorschüsse für das laufende Kalenderjahr oder die konkrete anderweitig vereinbarte Wirtschaftsperiode festzulegen. Aus diesem Grund hat der Verwalter den Wirtschaftsplan vor oder jedenfalls zu Beginn der betreffenden Wirtschaftsperiode zu erstellen.[1] Da die Kosten der Vorwirtschaftsperiode aufschlussreich für den Planungszei...mehr

Eine Kardinalspflicht des Verwalters ist die Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer.[1] Diese Pflicht besteht gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt. Die Wohnungseigentümer selbst haben hingegen keinen Anspruch auf Beschlussdurchführung gegen den Verwalter, wenn dieser un...mehr

Grundsätzlich haftet der Verwalter dann, wenn er nicht rechtzeitig fällige Hausgelder beitreibt und diese infolge Verjährung oder Eröffnung des Insolvenzverfahrens gegen den Hausgeldschuldner nicht mehr oder nicht in voller Höhe realisiert werden können.[1] Praxis-Beispiel Der angefochtene Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge Der Beschluss über...mehr

Verweigert der Verwalter Wohnungseigentümern Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen und ist der Eigentümer deshalb gezwungen, den Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung anzufechten, hat die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Regressanspruch gegen den Verwalter bezüglich der ihr auferlegten ...mehr

Eine Haftung kann den Verwalter stets auch dann treffen, wenn er sich nicht selbst in Person einer Pflichtverletzung schuldig gemacht hat, sondern einem seiner Mitarbeiter der Vorwurf einer Pflichtverletzung zu machen ist. Nach der Bestimmung des § 278 Satz 1 BGB hat der Schuldner nämlich ein Verschulden der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedien...mehr

Schlichte Untätigkeit des Verwalters, auch wenn diese nicht unmittelbar zu einem Schaden der Wohnungseigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft führt, kann dennoch teuer für den Verwalter werden. Praxis-Beispiel Nichterstellen von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplänen, keine Eigentümerversammlungen Während seiner Amtszeit erstellt der Verwalter weder Wirtschaftspläne ...mehr

Das Gesetz sieht in § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG als Wirtschaftsperiode das Kalenderjahr vor. Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung auch eine hiervon abweichende Wirtschaftsperiode festlegen. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss wäre jedoch wegen Überschreitens der Beschlusskompetenz als gesetzesändernd nichtig, wenn er generell und auf Dauer die Wirtschaftsperiode in ...mehr

Der Gesamtwirtschaftsplan und der Einzelwirtschaftsplan sind dem betreffenden Wohnungseigentümer vorab mit dem Ladungsschreiben zu übersenden.[1] Nicht erforderlich ist die Übersendung auch der die übrigen Wohnungseigentümer betreffenden Einzelwirtschaftspläne.[2] Hieran hat sich auch nach Inkrafttreten des WEMoG nichts geändert, obwohl der Gesetzgeber der Auffassung ist, das...mehr

Das WEG enthält keinerlei Vorgaben hinsichtlich der Form des Wirtschaftsplans. Auch wenn der Gesetzgeber der Auffassung ist, dass gerade formelle Mängel oder gar die Nichtexistenz eines Wirtschaftsplans allein eine Anfechtungsklage nicht begründen kann, dürfte dem die Rechtsprechung allerdings nicht folgen.[1] So jedenfalls zwar Beitragsvorschüsse beschlossen werden, es alle...mehr

Bei Übernahme einer neuen Verwaltung sollte der Verwalter die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung daraufhin prüfen, ob überhaupt und in welchem Umfang Wirtschaftspläne für die zu verwaltende Gemeinschaft erstellt werden müssen. Die Vorschrift des § 28 WEG ist nämlich nicht zwingend und demnach abdingbar.[1] Dies ergibt sich bereits aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. So kann...mehr

Im Hinblick auf die Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses der gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans festgesetzen Vorschüsse, muss man sich zunächst vor Augen führen, dass der Wirtschaftsplan das elementare Instrument der (Geld-)Mittelbeschaffung der Wohnungseigentümergemeinschaft darstellt. Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseige...mehr

Gem. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Wirtschaftsplan im Vorfeld der Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG vom Verwaltungsbeirat geprüft werden. Da es sich bei der genannten Bestimmung lediglich um eine Sollvorschrift handelt, begründet die unterlassene Prüfung des Wirtschaftsplans durch den Verwaltungsbeirat allein nicht die Anfecht...mehr

Muster: Wirtschaftsplan Jahresgesamt- und Jahreseinzelwirtschaftsplan 2025 (Planungszeitraum: 1.1.2025 bis 31.12.2025) – Wohnung 5 Erläuterung des Verteilungsschlüsselsmehr

Über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne einzelner selbstständiger Wohnungseigentümergemeinschaften kann eine aus allen Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften gebildete "Dachgemeinschaft" nicht wirksam beschließen.[1] Praxis-Beispiel Zusammenschluss zwecks günstigerer Konditionen Die Wohnungseigentümer der jeweils selbstständigen Wohnungseigentümergemeinschaften Lukasst...mehr