Kündigung durch den Vermieter / 2.1.2.5.1 (Un-)Wirksamkeit der Kündigung aufgrund von Zahlungen des Mieters

Die Kündigung kann unter Umständen ausgeschlossen oder unwirksam sein, z. B. durch zwischenzeitliche Zahlung der ausstehenden Miete.

Zahlung vor Zugang der Kündigung

Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung (§ 130 BGB) vollständig befriedigt wird (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB). Insofern soll es nach Auffassung des LG Oldenburg grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Erfüllungshandlung (z. B. Erteilung des Überweisungsauftrags) und nicht auf den Zeitpunkt des Eingangs der Zahlung auf dem Konto des Vermieters ankommen, es sei denn, der Mietvertrag enthält eine Klausel, wonach für die Rechtzeitigkeit nicht die Zahlung, sondern der Eingang des Geldes maßgeblich ist.^[1]

Daher muss der eine Kündigung begründende Zahlungsverzug zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vollständig beseitigt werden. Es genügt nicht, dass durch entsprechende Zahlungen der Rückstand lediglich soweit verkürzt wird, dass nunmehr eine fristlose Kündigung nicht mehr gerechtfertigt wäre. Die einmal zum Zeitpunkt des Vorliegens der Kündigungsvoraussetzungen gerechtfertigte Kündigung verliert ihre Wirkung nur in den im Gesetz vorgesehenen Fällen.§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB verlangt den vollständigen Ausgleich des Rückstands vor Zugang der Kündigung.^[3]

Daher ist eine Teilzahlung des Mieters ist jedenfalls dann wirkungslos, wenn der zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch offene Rückstand nicht nur einen Bagatellbetrag darstellt.^[4]

Ein noch offener, aber zu vernachlässigender Restbetrag ist jedenfalls nicht mehr gegeben, wenn dieser Betrag ca. 5 %...