Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Inhalt der Bezeichnung ist abhängig von der Bedeutung des Beschlussgegenstands.[1] Zwar genügt grundsätzlich die schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstands. Je bedeutsamer der Gegenstand der Beschlussfassung für den einzelnen Wohnungseigentümer ist, desto genauer ist er allerdings in der Einladung zur Versammlung zu bezeichnen. Dies gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund einer früheren Beratung, einer vormaligen Beschlussfassung oder aufgrund eines gerichtlichen Verfahrens bereits mit der betreffenden Angelegenheit vertraut sind. Insoweit muss auch die Beschlussfassung über die Abweichung vom gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel durch Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG in der Einladung angekündigt werden.[2]
Erhebliche Kostenverschiebung
In der aus 30 Wohnungen bestehenden Wohnanlage werden Erhaltungsmaßnahmen mit einem Volumen von 60.000 EUR beschlossen. Bezüglich der Kosten der Erhaltung gilt der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Miteigentumsanteilen. Entgegen dieses Verteilungsschlüssels sollen die Kosten der konkret beschlossenen Erhaltungsmaßnahme nach Objekten verteilt werden. In der Anlage sind unterschiedlich große Wohnungen zu Miteigentumsanteilen zwischen 15/1.000 Miteigentumsanteile und 50/1.000 Miteigentumsanteile vorhanden. Mit Blick auf die beschlossene Kostenverteilungsänderung entfällt also auf jede der Sondereigentumseinheiten ein Betrag von 2.000 EUR. Dies bedeutet für den Appartementeigentümer (15/1.000 MEA) eine Mehrbelastung von 1.100 EUR und für den Penthouse-Eigentümer (50/1.000 MEA) eine Entlastung von 1.000 EUR. Beschlüsse über eine Kostenverteilungsänderung mit derart erheblicher Kostenverschiebung müssen ausdrücklich angekündigt werden. Dies gilt selbstverständlich auch im Fall exklusiver Kostenbelastung einzelner Wohnungseigentümer aufgrund eigennütziger Gebrauchsmöglichkeit der von der Erhaltungsmaßnahme betroffenen Bereiche des Gemeinschaftseigentums.
Der Verwalter muss also nicht nur die Erhaltungsmaßnahme selbst ankündigen, er muss auch ankündigen, dass deren Finanzierung unter Abänderung des ansonsten für Erhaltungsmaßnahmen geltenden Kostenverteilungsschlüssels erfolgen soll.
Musterformulierung: Ankündigung im Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG)
"TOP XX: Beschlussfassung über die Instandsetzung der Balkone der Wohnanlage; Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung dieser Maßnahme unter Abänderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nach Miteigentumsanteilen auf eine solche nach Objekten mit Balkonen".
Aber auch dann, wenn Gegenstand des Beschlusses eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bezüglich (einzelner) Betriebs- und/oder Verwaltungskosten ist, muss diese Änderung ausdrücklich im Ladungsschreiben angekündigt werden.[3] Es genügt insoweit nicht, lediglich die Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans oder die Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung unter Zugrundelegung des abweichenden Kostenverteilungsschlüssels festzusetzen. Selbst wenn im entsprechenden Genehmigungsbeschluss eine ausdrückliche dauerhafte Kostenverteilungsänderung bezüglich der betreffenden Positionen geregelt wird, führt dies auf Anfechtung dann zur Ungültigerklärung des Beschlusses, wenn sich dies nicht bereits aus dem Ladungsschreiben ergibt.
Musterformulierung: Ankündigung im Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG)
"TOP XX: Beschlussfassung über die Änderung der Verteilung der Kosten des Kabelempfangs und des Verwalterhonorars künftig nach Wohneinheiten und nicht mehr wie bisher nach Miteigentumsanteilen"
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