Ist der Beschluss, mit dem die Sonderumlage geregelt ist, gerichtlich angefochten worden, sind die Beiträge dennoch zu leisten – sowohl vom anfechtenden Wohnungseigentümer als auch von den übrigen Wohnungseigentümern. Eine Beschlussanfechtungsklage hat nämlich hinsichtlich der Zahlungspflicht bezüglich einer Sonderumlage keine aufschiebende Wirkung.[1]
Kein Zurückbehaltungsrecht
Grundsätzlich steht – unabhängig von der Erhebung einer Anfechtungsklage – keinem Wohnungseigentümer hinsichtlich seiner Beitragspflicht zu einer beschlossenen Sonderumlage ein Zurückbehaltungsrecht zu. Dies gilt auch für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer etwa einen Anspruch auf Erhaltung gegen die Gemeinschaft hat.[2]
Wird der Beschluss über die Sonderumlage rechtskräftig für ungültig erklärt, besteht weder für mittlerweile ausgeschiedene Wohnungseigentümer noch für weiterhin der Gemeinschaft angehörige Wohnungseigentümer ein Rückforderungsanspruch. Ein Ausgleich hat über die Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung zu erfolgen.[3] Insoweit steht den Wohnungseigentümern ein Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Neuerstellung der Jahresabrechnung für das betroffene Jahr zu. Die Festsetzung der geänderten Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ist notfalls mittels Beschlussersetzungsklage durchzusetzen.[4]
Anders sieht es aber dann aus, wenn Art und Umfang beispielsweise einer Sanierungsmaßnahme, deren Finanzierung durch Sonderumlage erfolgte, den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechend angesehen wird, die entsprechende Maßnahme jedoch bereits durchgeführt ist. Hier ist zu berücksichtigen, dass die einzelnen Wohnungseigentümer keinen Folgenbeseitigungsanspruch haben. Auch die Bestimmung des § 21 Abs. 3 WEG ist nicht entsprechend anzuwenden.[5]
Ist der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage erfolgreich angefochten worden, die zu finanzierende Maßnahme aber bereits durchgeführt, wird der auf Rückzahlung seiner Beiträge klagende Wohnungseigentümer allerdings allenfalls in Höhe eines Betrags erfolgreich sein, der den auf ihn entfallenden Betrag an der Sonderumlage bei zutreffender Kostenverteilung übersteigt. Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft könnte sich jedenfalls erfolgreich auf die Einrede der Entreicherung nach § 818 Abs. 3 BGB berufen.
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